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个人住房贷款假按揭之惠州金特利大厦假按揭内幕

  不以真实的购房为目的,开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户作为购房人,通过虚假销售(购买)方式,套取银行贷款,这就是人们常说的“个人住房贷款假按揭”。从全国范围来看,通过假按揭回笼资金的开发商并不罕见。有媒体披露,2004年,某市办理抵押备案的房产中,有三分之一是假按揭。因为假按揭大量占压银行资金,极容易形成银行不良资产,危害信贷资金安全,所以被称为“隐藏在商业银行肌体中的一颗毒瘤”。惠州市惠城区金特利大厦的这起假按揭事件,又一次暴露了假按揭造成房地产市场虚假繁荣的危害。

  张丽兰(化名)指着电梯旁边裸露的水泥墙说:“住在这样的烂尾楼里,我都不好意思请朋友来家里做客。”

  与她遭遇的其它问题相比,能否在朋友面前保住面子并非燃眉之急。楼房内随处可见的安全隐患令住户们提心吊胆,假按揭导致的债务和产权纠纷更让许多人寝食难安。

  近几个月来,顶着烈日四处反映情况的住户,心烦意乱的承建商,在法庭上备感冤枉的“按揭户”,焦头烂额的房地产公司经理,以及“失踪”已一年之久的开发商,正在惠州市惠城区金特利大厦这个烂尾楼搭建的舞台上,上演着一出难以收场的情景剧。

  大舅子深夜来访

  “公司已经与银行方面商量好了,一大批人一起去,大家只需签个名即可,别的事情都不用管。”

  2005年7月27日,邹林(化名)做梦也没想到,他不得不以被告人的身份走上法庭为自己申辩。此时的他对3年前的那个决定追悔莫及。

  2002年9月27日,一向与邹林情同手足的大舅子柯某来访。当时,柯某是惠州市金特利房地产开发有限公司(下称“金特利”)的副总经理。

  一阵寒暄后,柯某告诉邹林,他所在的公司给部分职工分配了任务,让每个人找一些亲戚朋友去农业银行惠州分行办理住房按揭贷款。柯某称,公司已经与银行方面商量好了,一大批人一起去,大家只需签个名即可,别的事情都不用管。

  见邹林沉吟不语,柯某动之以情,晓之以理:要是连这点小忙都不肯帮,将来还怎么做亲戚?再说,既有按揭房作抵押,又有金特利公司作担保。公司售房后,很快就可以更名给别人,不会有风险。即使有意想不到的事情发生,公司也将承担责任。

  “我是你大舅,还能害你吗?”柯某有些不高兴地说。

  亲情难却。第二天一早,“在银行业务员的引领下,在银行工作人员的积极配合下”,邹林与“其他好几十人”一起,“稀里糊涂地”各自在几份合同书上签了名,又跟在业务员身后,办理了住房按揭的所有手续。其间所需费用,均由金特利公司交纳。事毕,邹林离开银行,将此事忘得一干二净。

  今年4月成为银行的被告后,邹林才知道,挂在他名下那套住房,是金特利大厦的B15××室。根据有关规定,在那天早上,邹林与其他好几十个人,实际上是帮助金特利公司完成了几十套房子的假按揭手续。

  开发商是怎样通过假按揭套取银行贷款的呢?以邹林名下的B15××室为例,操作过程是这样的:金特利公司带着邹林来到银行,出示相关“证据”,称后者要买房。该房总价40余万元,邹已付给公司30%的首期购房款12万多元,现需办理10年70%的住房按揭贷款。银行经评估、审核后,同意了邹林的贷款请求,将以邹林名义贷出的28万元直接打入金特利公司的账户。

  当然,这些“证据”和说法都是假的,但经过这番“运作”,金特利公司从银行得到了28万元,等于提前售房并获利,邹林却成为银行28万元贷款的债务人。

  此后,公司以邹林的名义,每月向银行支付B15××号房的“月供”,同时积极寻找真正想购买这套住房的人。如果找到了,金特利公司就赶紧跑到银行,替邹林提前“还贷”,再跑到房管部门,把房子抵押登记的名字,从邹林换成真正的买主。

  买新房陷进假按揭

  经常失灵的电梯,随处可见的裸露电线,气味难闻的垃圾堆,根本不存在的物业管理,无法使用的地下停车场……

  要不是后来发生的事情,金特利公司假按揭套取银行贷款的事情很可能神不知鬼不觉地蒙混过关。

  一年后,B15××室的买主出现了,张丽兰夫妇看上了位于惠城区河南岸惠淡路口金特利大厦的这套房子。2003年10月1日,他们与金特利公司签订了商品房买卖合同,合同约定,金特利大厦将于当年12月31日前交付使用。

  翌年4月,大厦仍未竣工。金特利公司称,6月份将“铁定交楼”。花了几个月装修后,这对夫妇于2004年7月入住。此后不久,他们发现自己住进了烂尾楼。

  根据施工合同,金特利大厦的开工日期为2001年12月30日,竣工日期为2003年6月20日。实际上,该楼盘的建设已于2004年8月完全停顿,至今也没有竣工,停工时共完成了总工程量的90%。

  烂尾楼里那些黑暗的楼梯,经常失灵的电梯,随处可见的裸露电线,气味难闻的垃圾堆,根本不存在的物业管理,无法使用的地下停车场……这一切,让住户非常烦恼。

  现任金特利大厦副总经理戴进妹说:“住户打电话骂我。骂我也没用,你心里急我也急,眼泪都出来了。”

  除了安全隐患,更让部分住户“急得想跳楼”的事情还有:部分住户购买了假按揭的房子,他们在惠州市房产交易中心查看发现,房屋预售登记表上的名字不是自己。

  金特利大厦共有房间168套,迄今为止共出售约60套。热心于维权的住户称,经他们粗略统计,金特利大厦先后有50多户假按揭房屋被再次转卖。据记者调查,目前共有18套左右仍在假按揭的绞索中无法“解套”。为此,这些住户“顾虑重重,甚至对生活都感到渺茫”。2005年夏,部分住户每户凑了100元钱,开始了维权之路。他们汗流浃背地出现在一些单位的接待室,甚至以“合同诈骗”为由报案,请求警方搜捕久未露面的金特利公司原法人代表。

  开发商突然“失踪”

  未经核实的数据显示:黄浩然至少“套走”了3000万元。

  2004年8月2日,时任金特利公司法人代表的黄浩然突然不见了,其惠州手机也只能由秘书台转告呼叫信息。

  金特利大厦共17层,工程总造价3180万元,名义上的承建商,是总部位于贵州省遵义市的中国建筑第四工程局第三建筑工程公司深圳分公司。该公司以“内部联营”的方式把工程交给了四川省资中县第三建筑有限责任公司,后者又找到“从事建筑的个体户”粟湘宁(化名),让他以“金特利项目负责人”的身份带资承建金特利大厦,带资建设10层。

  知情人士透露的未经核实的数据显示,黄浩然本人并未向金特利大厦投资,却在整个项目中“获利”甚丰:他先后得到银行贷款2000万元,出售房屋、商铺等得到近2000万元,通过“假按揭”又到手1700多万元,共计5700万元。向粟湘宁支付工程款1900万元,归还贷款650万元,再除去几百万元的日常开支,算下来,他至少“套走”了3000万元。

  粟湘宁说,按工程款计算,除去各种税费和未完工程费用,现在金特利“净拖欠”他700余万元。由于层层转包,粟湘宁与金特利公司之间没有直接的法律关系,不能通过起诉讨还债务。

  据了解,2002年11月楼房封顶后,黄浩然对工程款的支付就不正常了。第二年6月,因无钱施工,工程一直处于打打停停的状态。后来,黄浩然“失踪”,工程彻底停顿至今,留下一幢烂尾楼。

  “从黄浩然失踪开始,我给他打了一两百个电话,他只回了一个,说了几句话就挂断了。后来就一个也没回。”粟湘宁说。

  2004年11月前后,金特利公司的法人代表换成了一个名叫刘贵林的人,经理也出现了新面孔。据现任金特利公司副总经理戴进妹介绍,目前,公司的主要业务有三项,一是处理假按揭问题,一是向住户提供一些物业服务,并收取相应费用,最后,就是继续卖房。

  法庭内外

  “如果法院一判,我们就没地方住了。”

  不知从何时起,金特利公司就成了没有钱的“空壳公司”,假按揭的房子也早已断供多时。于是,当初帮助金特利公司完成假按揭手续的那些人,随时可能成为银行方面的被告人。邹林成了第一个为此走上法庭的人。

  2005年4月6日,中国农业银行惠州分行起诉邹林和金特利公司。起诉状称,合同履行一段时间后,“第一被告邹林开始拒不履行按期还款义务”,截至2005年3月21日,“邹林已累计多期未供款。银行多次向两被告催收欠款,被告至今未清偿欠款,也未作出继续履行合同的意思表示”。

  4月23日,邹林收到惠城区法院的《民事裁定书》,才想起3年前的那些签字,才知道自己得马上归还银行近27万元。他在答辩状中写道,遭此横祸,他欲哭无泪。家中3个八旬老人更是寝食难安,一直患有神经衰弱和偏头痛的妻子也“成天寻死觅活,近乎疯癫”。

  他没有坐以待毙,而是“整天拼命地找金特利公司交涉,几乎每天都在找黄浩然”,以促其履行承诺,尽快偿还欠款,但黄从未露面,“连手机短信都不回一个”。

  住在B15××室的张丽兰夫妇也睡不着觉,因为“如果法院一判,我们就没地方住了”。假按揭就像一根绳子,把他们与素不相识的邹林套在了一起。

  有人提出:邹林与张丽兰夫妇私下协议,由后者以邹林的名义继续供房,待按揭期满后,再把B15××室房屋预售登记表上的名字,由邹林改为张丽兰夫妇。

  事已至此,张丽兰夫妇觉得,如果这个方案能通过的法院调解程序,白纸黑字地写在调解书上,“保证按揭期满后,房子是我们的”,倒不失为一个解决问题的办法。

  2005年7月27日上午9时,法院开庭前一小时,在农业银行惠州分行的会议室里,金特利公司、银行、邹林和张丽兰的丈夫等约定,原被告双方将在庭审中同意按照上述方式达成调解。

  期待收场

  金特利公司目前拖欠银行贷款1350万元,银行通过惠州市中级法院查封了大厦2000万元以上的资产。

  即使B15××假按揭问题的解决办法成为解决类似问题的模式,住户们也无法高枕无忧。因为金特利大厦是烂尾楼,没有竣工验收,开发商允许他们入住本来就是违法的。住户除了生活在危险环境中之外,根本不可能依法取得房产证。因为,房产证是针对合格的房产而言的,烂尾楼不是合格房产,当然没有房产证了。

  据知情人士透露,目前,金特利大厦所有房屋可分为4种情况:1、假按揭,没有真买主,公司缺乏资金,已停供多期,亟待解套。目前公司售楼处仍在销售的房子即属于此类;2、假按揭,又有真买主,已停供多期。邹林与张丽兰属于这种情况;3、被抵押、查封的房产;4、已经正常出售的房子。

  戴进妹认为,抓紧完善金特利工程,是彻底解决所有问题的前提。“现在房子卖得心疼,1800元/平方米也卖,本来可以卖到3000元/平方米的。”

  完善烂尾楼之后的好处是明显的:现有住户可以依照B15××模式从假按揭中脱身,并获得房产证;公司出售存在假按揭、没有真买主的房子,获得资金,清偿各种债务;物业升值,对现有住户也能有所回报。

  可是,工程收尾所需的近400万元从何而来呢?戴进妹把眼光转向了曾经带资建设金特利大厦的粟湘宁。粟湘宁说:“我现在没有钱,也借不到钱,要给我几百万元的资产作抵押才行。”

  据了解,金特利公司目前拖欠银行贷款1350万元,银行通过惠州市中级法院查封了大厦2000万元以上的资产。

  有人分析道,戴进妹和粟湘宁忙着讨论对策,是“皇帝不急太监急”,所有人都知道,黄浩然才是真正说了算数的人。对此,粟湘宁说:“恐怕得政府出面吧,总得把黄浩然找来才行。”


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