贷款 贷款攻略 购房贷款 央行:暂停房贷蔓延至17个城市 2014年或持续收缩
央行:暂停房贷蔓延至17个城市 2014年或持续收缩

  暂停房贷的消息不断传出。近日更有消息称,32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。

  对于大面积收紧房贷的原因,银行方面普遍的说法是额度紧张。而《中国经营报》记者采访中发现,背后的深层次原因或许是,对银行来说,房贷收益不高,导致部分银行无意大力发展房贷按揭业务,而将部分额度转向收益率更高的经营性贷款,2014年股份制银行或许会继续延续收缩房贷的趋势。

  收紧房贷

  暂停房贷现象已由一线城市发展到二三线城市,停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。

  “12月分行给了我们支行2000万元放贷资金,但我们到这个月的贷款需求有2亿元。”12月2日,某国有大型银行广州某支行的经理说,四季度以来贷款额度紧张,每个月银行都只给支行一点放贷资金,11月中旬就用完了,12月则更快,2日是周一,一上班就放完了,“今年再没有新的放款额度了。”

  “都在排队,每个月有一些名额。”上述经理告诉记者,该行的一位客户10月申请房贷,但至今仍没拿到房贷。“以往房贷做商业贷款一般只需一个多月,做公积金贷款一般需两个月,所以做商业贷款比公积金贷款快。但是现在反过来了,因为年底商业贷款没有额度,两个多月都放不出贷款,只能等明年,反倒是住房公积金中心的贷款还有额度,所以到年底,房贷做公积金贷款反倒还放得快些。”

  12月2日,记者以客户身份咨询广州的近十家银行,各家银行都表示,现在申请房贷,年底不可能拿到房贷,以往半个月到二十多天可办妥的房贷,现在无法做到,银行均对记者表示,“明年才会有额度。”

  记者在咨询过程中也发现,贷款利率也水涨船高。“今年年初的时候,我行第一套房的房贷利率是八五折,但从今年5月份起房贷利率就在基准利率基础上上浮了10%。”某股份制银行广州某支行的一位经理建议客户,不如明年再做房贷,那时贷款额度充足,因而贷款利率可能会降到基准利率,即5年以上期贷款年利率6.55%。而在广州,现阶段第一套房贷一般执行基准利率,或上浮5%、10%,第二套房贷利率一般上浮20%或30%。

  近期,中关村互联网金融行业协会和研究院对全国32个重点城市近500家银行房贷产品摸底调查显示,根据10月11日~11月11日的样本数据,有17个城市出现暂停房贷现象。暂停房贷现象已由一线城市发展到二三线城市,停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。截至目前,全国已有北京、上海、广州、深圳、珠海、济南、合肥、济南、无锡、武汉等城市相续出现暂停房贷现象。其中,珠海、济南停贷比例已超过30%。

  报告中还提及,首套房仅有6.37%的银行可执行八五折利率优惠,16.04%的银行执行九折利率优惠,44.58%的银行执行基准利率,16.27%的银行执行基准以上利率,16.75%的银行表示已停止住房贷款。

  第四季“拐点”

  “两个月前,广州一些中小银行就不放房贷了。”某国有大型银行在广州某支行的经理说。

  央行2013年三季度金融机构贷款投向统计报告显示,9月末主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.17万亿元,同比增长19%。尽管这一数据仍远逊色于2010年的27.4%,但已高于2011、2012年的13.9%和12.8%,显示房地产贷款增速回升。

  与房地产市场回暖的同时,个人购房贷也明显回暖。第三季度数据显示,个人购房贷余额9.47万亿元,同比增长21.2%,这一增速较之2012年的13.5%已提高不少;1~9月增加1.37万亿元,同比多增6931亿元。

  但进入第四季度,个人购房贷并不乐观。

  “两个月前,广州一些中小银行就不放房贷了。”上述某国有大型银行广州某支行的经理说。

  此前媒体报道称,9月份,深圳4家银行公开宣布暂停房贷;重庆部分银行暂停受理二手房贷款;合肥4家银行暂停了二手房贷款,其中包括几家国有大行。

  而房贷政策也在近期收紧,以广州为例,11月25日起,各家银行开始执行人民银行广州分行发布的《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》,对贷款购买首套自住住房的家庭,继续执行最低首付款比例30%的规定;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%;同时继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

  房贷政策的收紧,给人印象最深的是对二套房贷的调整,目前全国商业银行二套房贷基本已实行首付六成、利率上浮10%的规定,而京沪广深甚至进一步把二套房首付提至七成。

  额度紧张+机会成本

  部分银行暂停房贷,更深层的原因在于“机会成本”。

  对于大面积收紧房贷的原因,银行方面普遍的说法是额度紧张。

  广州某国有银行的一位支行行长否认了市场认为银行暂停房贷是担心房价过高可能导致房地产进一步调控,进而带来房贷风险的观点。“暂停房贷跟房价趋势、房地产调控政策没关系。如对二套房贷,广州执行七成首付,我行贷款利率上浮20%,有房产抵押,房贷坏账风险很低。目前收紧房贷,主要原因是银根收紧,银行年底缺钱。”

  “房贷是最优质的资产,银行不会放弃这块业务,但现在房贷很难放款,因为银行额度紧张。我行还有一些房贷额度,但大额的房贷,如200万~300万元的按揭贷款,现在很难贷出来,只有几十万元的小额房贷还能放。”上述支行行长告诉记者,一方面银行的资金在节流,另一方面也在努力开源,“到年底各行都缺资金,所以拼命拉储,年底的吸储大战已经开始了,银行理财产品的利率都很高,有的甚至年化高达6%。”

  临近年底,银行在年初定下的全年的授信额度所剩无几,因而房贷的批贷时间延长,许多四季度审批的贷款放款都要拖到2014年初,且房贷利率也出现了不同程度的上涨,最多的达到上涨25%。不过,上述支行行长表示,明年新的额度下来,房贷放款的情况便会好转。

  然而,或许并非所有的银行都会在明年积极做房贷。部分银行暂停房贷,更深层的原因在于“机会成本”。“不放房贷,主要是房贷利率不高,银行对综合收益有考核。所以把个人贷款的房贷部分转给经营贷款,这样收益会更高。”某股份制银行广州分行的一位负责人坦承,该行从今年年初起就明确了要把综合收益放在首位,在风险可控的情况下,谁的收益高就放贷给谁。

  房贷收益要逊于经营贷款和小微贷款。拿第一套房贷来说,其利率往往执行基准利率,最多上浮10%,且按揭贷款时间经常为20~30年。相对来说,经营性贷款利率往往上浮30%以上,放贷时间为2~3年。从机会成本考量,股份制银行在资金紧张的情况下,增加经营性贷款和小微贷款,减少房地产贷款,对银行明显有好处。

  “我们这几年很少做房贷,主要做小微业务和经营性贷款。”另一家股份制银行广州分行的人士也同样告诉记者,该行的出发点也是为了收益。

  对于银行大面积减少房贷,上述股份制银行广州分行负责人指出:“明年也会是一样的情况,至少资金紧张的股份制银行会这样操作。”


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