贷款 贷款攻略 购房贷款 公积金贷款 建省内多地市公积金推出了“轮候制”,控制公积金贷款总量
建省内多地市公积金推出了“轮候制”,控制公积金贷款总量

  近一阶段以来,福建省内多地市公积金推出了“轮候制”,控制公积金贷款总量。

  这意味着,市民在公积金贷款时需要排队等候“贷款指标”,贷款放款的时间将变长。

  而早在2013年4月1日,公积金新政的正式执行便已明确释放收紧信号,其中就提出“轮候制”,公积金“余额不足”的情况已经十分明显。

  对此,有业内人士认为,在4月1日之前,公积金的房屋套数认定标准为“认房不认贷”,因此不少投资客为盘活手中的公积金,便纷纷购买总价较低、不限购的郊区盘,并成功申请到不限贷且利率较商贷低的公积金贷款——这就是郊区盘的“公积金红利”。

  而今,公积金政策接连收紧,对那些郊区盘是否带来一定影响?开发商又是通过怎样的方式调整策略?

  回顾:从4月初至今公积金政策步步收紧

  如果说2012年是公积金的利好之年,今年则足以称为公积金收紧之年。

  2013年3月14日,福州住房公积金管理委员会推出了《关于进一步规范个人住房公积金贷款业务有关事项的通知》,明确提出:自4月1日起,福州二套房首付由五成提至六成,贷款额度同时缩水,单人最高额度调整至45万,夫妻双人最高额度从80万元降为60万元;公积金贷款缴存年限从满6个月调整为12个月以上;住房套数认定认房又认贷;已办理过公积金贷款且结清未满五年的,暂停申请。

  值得一提的是,在这份《通知》中也已明确提出“严格控制贷款总体指标,根据审批通过时间实行放款轮候制度”,不过当时市场的焦点大多聚集于二套房的额度下降和认定标准改变,以及申请公积金贷款条件的变化。

  直至近期,不少申请公积金贷款的市民发现,公积金放款速度比以往更慢,想申请公积金还需排队等候。对此,政府相关人士在近日回应称,由于贷款人数激增,我省多地市公积金出现资金短缺的情况,为此,多地推出“轮候制”等政策控制公积金贷款总量。

  据了解,实行“轮候制”,意味着申请者在公积金贷款时需要排队等候“贷款指标”,贷款放款的时间将变长。比如申请贷款总额有5000万元,而贷款还款量只有3000万元,那么只能拿3000万元再贷款给现在的购房者,余下的2000万元贷款申请当月发放不了,申请者需要排队轮候下个月的指标。

  对于这一轮公积金的持续收紧,业内人士林先生表示,去年至今的这一波公积金需求的增加,除了大部分确属刚需购房者之外,也不乏害怕公积金贬值从而使用公积金贷款出手买房的投资客,而部分低总价郊区盘正好契合了这类公积金客群的投资、养老、养生需求,公积金客户购买这类低总价房源后,可以直接以公积金冲抵贷款和首付,既盘活了公积金,又满足了投资需求,这就是郊区盘所特有的“公积金红利”。

  如今随着公积金持续收紧,“红利”已经逐渐消失,以闽侯、贵安为主的众多郊区盘是否受到了影响?他们又是如何应对?

  闽侯:由“投资区”转型“刚需区”公积金政策收紧影响有限

  说起周边郊区盘,很多人第一反应就是闽侯板块,早在2010年“限购令”出台时,闽侯板块即以“不限购”的优势成为许多投资客的涌入地,其中也不乏公积金客群。

  如今,已经成为刚需集中区的闽侯,在近一阶段是否受到公积金收紧的影响?

  对此,一位闽侯南屿片区项目负责人告诉记者,公积金客户在该楼盘的占比一直很小,一般200个客户中仅有20个使用公积金,占比仅10%。“事实上我们的客户群大多是周边县市的个体商户,多是以商业贷款为主,所以今年的公积金政策对我们影响不大,尤其是对闽侯中大户型项目的影响十分有限。”

  而深深地产市场部经理林周也认为,公积金政策虽然会对闽侯市场造成一定影响,但随着该板块逐渐由昔日的“投资区”转型成“刚需区”,闽侯各楼盘单价也慢慢向市区靠拢,这些因素都将原先的投资客群逐渐挤出。“我们可以很明显地看出近两年包括使用公积金在内的投资客群逐渐减少,而刚需客群在不断增多,特别在公积金政策收紧之后,公积金投资客群越来越少,因此这一轮收紧对闽侯市场的影响已经降到最低。”

  贵安:部分旅游大盘受影响

  相较之下,当前以养生、养老、旅游休闲为主的贵安板块,由于总价较低且并未脱离投资属性,因此被业内人士看作是这一轮公积金收紧的“受害者”。

  “与闽侯相比,贵安和市区的距离相对较远,并且是近年来新兴崛起的区域,许多客户对这个板块的认知度尚停留在‘买房养老或投资’的阶段,该板块内的诸多项目也纷纷以旅游地产形象入市,更进一步契合了其投资属性。”业内人士林先生指出,在种种背景下,此轮公积金的持续收紧对贵安板块无疑会造成一定影响。

  为此,中国贵谷相关负责人向记者坦言,此前使用公积金贷款的客户占比通常为两成至三成,近期在政策变化的背景下,这类公积金客群比例的确有所下降。虽然在买房后仍然可以提取公积金,但相对于此前“直接以公积金月缴存额度冲抵贷款,取出公积金用来垫首付从而让自己少出现金”的优势已经几乎不存在,这样让公积金客群的投资意愿大大降低。

  同时,贵安板块其他旅游项目回应称,公积金收紧的确对销售带来不同程度的影响,但也都“控制在合理范围”,毕竟公积金投资客群并非主力客群。

  应对:开发商鼓励商贷或全款

  不过,面对公积金政策收紧的变化,开发商也并非全无支招,事实上,不少开发商向记者透露,从资金回笼角度来看,公积金收紧并非坏事。

  “很多人都知道,通常申请公积金贷款的时间和流程原本就比商业贷款来得长,而且由于公积金贷款申请流程往往是购房者亲力亲为,因此回款的主动性并不在开发商,因此许多对回款要求较高的开发商其实并不热衷于客户申请公积金贷款。”采访中,大部分楼盘销售负责人都向记者表示,在当前公积金收紧的背景下,开发商可能进一步拉开公积金贷款、商业贷款、全额付款的优惠幅度,从而借势引导鼓励客户选择商业贷款或全额付款。

  “特别是许多小户型项目,资金周转较快,即便无法申请公积金贷款,也可以相对轻松地付房款,所以若反应得当,也是开发商的机遇。”


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