贷款 贷款攻略 省钱技巧 房贷收紧抬高刚需购房成本 首套房贷利率优惠缩水
房贷收紧抬高刚需购房成本 首套房贷利率优惠缩水

  房地产市场传统的销售旺季“金九银十”即将结束,市场冷热不均。在热点城市出现“抢房潮”的同时,部分城市成交量表现平淡。业界分析称,这与多地上调房贷利率不无关系,个别城市甚至出现银行停止受理房贷的现象。

  《经济参考报》记者了解到,目前银行信贷政策呈现明显收紧之势,尽管尚未出现银行普遍停贷的现象,不过首套房贷八五折的优惠利率已经成为历史,主流银行当前的房贷利率大部分上调至九折以上,个别银行开始执行基准利率。

  分析人士指出,房贷政策收紧使得购房门槛提升,成本增加,将直接影响到刚需群体的入市热情。

  成色

  金九银十部分楼市表现平淡

  一直以来,房地产市场的“金九银十”总是备受关注。随着前三季度结束,今年国庆长假期间的成交情况无疑成为第四季度成交的风向标,进而影响到整个全年的市场走势。

  市场机构CRIC研究中心在对全国49个城市,20家企业以及上百个项目跟踪调研后指出,今年国庆期间房地产市场冷热不均,部分城市表现平淡。

  一方面,10月长假期间多数城市周度成交量环比9月均有所下降。调研的49个城市中,仅7个城市有所上涨。该机构指出,国庆长假期间各地交易中心停止备案是造成黄金周成交量远小于9月周均水平的重要原因;此外,与去年同期相比,三线城市成交情况明显好于一二线城市。

  C R IC研究中心分析师杨晨青告诉《经济参考报》记者,“我们调研的24个一二线城市中仅10个城市成交量高于去年黄金周期间,而其他14个城市较去年国庆期间成交量全部下降,厦门、石家庄跌幅甚至达到80%以上;与一二线城市相比,25个三线城市则完全相反,只有6个城市较2012年黄金周成交量有所下降,其余城市全线上涨”。

  在杨晨青看来,供应不足致使“银十”以来部分城市市场成交平淡。各房企2011年以前的土地储备已经基本消化完毕,而2011年以及2012年初恰逢企业拿地低潮,致使现在多数企业货量不足,2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应。

  他表示,传统意义上的“金九银十”的推盘旺季普遍出现在9月,10月市场供应渐少使得成交略逊于9月。此外,近几年房地产行业推广渠道越来越多,房展会对市场的影响正逐年趋弱,今年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。

  杨晨青还指出,银行普遍收紧个贷使得刚需、改善型需求入市门槛有所提升,审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识,甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务。

  利空

  主流银行房贷利率普遍上调

  一二线城市,银行收紧房贷正成为普遍现象。除了北京等城市普遍上调房贷利率以外,近期广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务。以北京为例,当前主流银行首套房贷利率报价均为九折以上。自2012年一季度以来,首套房贷八五折利率在北京全线铺开,成为推动市场复苏、提振购房者信心的重要因素之一。但从2013年5月开始,多家银行逐步取消八五折利率优惠。目前仅有数家外资行依然提供八五折优惠利率,但是受制于较为苛刻的条件,市场份额极为有限,首套房贷利率主流报价已经提到了九折以上。

  链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者,从首套房贷利率批贷的结果来看,八五折利率优惠占比从4月开始稳步下滑,到9月占比达到43.6%,为2012年3月以来的最低。从目前的银行口径来看,仍有几家主流银行的首套房贷利率报价维持在九折,部分银行已上调至95折,甚至是基准利率。通常年底银行的信贷额度都会减少,预计四季度银行的利率报价还会呈上涨的趋势。

  张旭表示,受2012年八五折利率全线铺开以及年中的两次降息影响,首套商贷利率在2012年前三季度稳步下滑,其后则保持低位运行的稳定局面,2013年二季度以来出现上行态势。今年9月,首套房贷批贷的平均利率为5.80%,为基准利率的八九折。从目前银行的报价估计,11月、12月的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到九五折以上。

  中原地产市场研究部总监张大伟说,当前银行信贷逐渐收紧,甚至今年11月后购房者可能要面临“难以获得贷款”的局面。

  张大伟介绍,尽管目前各银行官方口径并无暂停房贷的公布,但事实上的确有多家银行已基本暂停房贷业务,主要是因为这些银行的首套房贷款等基本无优惠,购房者并不会选择这些银行做贷款,所以出现了事实上的贷款暂停。

  他进一步指出,与今年6月份相比,目前北京各家银行的放款时间都在一个月左右。相比年初的5至10个工作日,延长了很多。预计从今年10月底开始,贷款额度会更加紧张,折扣优惠可能会再收窄。

  影响

  刚需群体购房门槛增加

  在张大伟看来,目前市场情况下,一二线城市刚需购房者受到房贷收紧的影响最大。这部分购房者首付能力弱,绝大部分房款需要贷款。“虽然中央政策提及保护刚需,但现实是首套房刚需的贷款利率折扣一直在减少”。

  他分析指出,“以贷款100万为例,之前85折利率的话,30年贷款期内购房者需要支付利息105.9万。而如果是基准利率,购房者甚至需要支付的利息高达128.7万。而按照现在一般的基准利率9成计算,30年支付的利息也高达113.4万”。

  对此,张旭也认为利率折扣的上涨将会直接增加购房者的月供压力。房贷利率上调,购房者月供增加,再加上2013年以来房价的持续上涨,会对部分购房者的购房能力产生直接影响,尤其是刚需群体将面临雪上加霜的局面。

  张旭进一步指出,首套房贷利率明显收紧对需求的影响将是必然。目前来看,尽管市场上还未出现明显的需求萎缩,短期内也难以扭转价格走势,但是总体来看市场的上行空间将会受到限制。

  世联地产一份针对购房者信心指数的报告显示,2013年3季度购房者信心指数为58.2,较上季度提升1.5,创下近三年来新高。这也是自今年年初“新国五条”政策颁布以来,购房信心指数首次提升。从分类指数来看,当前房价满意指数、未来房价预期指数、购房时机预期指数均有明显提升。

  CR IC研究中心的调研结果显示,当前市场上刚性需求仍占据主导地位,国庆期间多数热销项目仍是刚需项目。广州花都的雅居乐锦城折后均价不到10000元/平方米,当天即销售900套;而位于南京的江岸景城尽管位置较为偏远,其价格优势吸引了一批刚需客户,推盘当天即销售八成。

  张大伟告诉《经济参考报》记者,相比改善型客户,刚需群体很难提前还款,受到房贷利率的影响也最为直接。他认为,“在目前的市场情况下,刚需购房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群体,因为没有住房,担忧永远买不起,只能透支购买力。在现在市场情况下,政府应该保障刚需夹心层的基本居住需求,提供类似公积金等低利率购房工具,避免市场整体恐慌”。


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