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公积金救市 市场回暖初见成效

  自中央10月9日发布《通知》至今30来天的时间内,已有19个省市相继出台公积金政策调整细则,共计21次,相比之前限购政策调整历时4个多月在各地铺开,但仍余下北上广深和三亚五城未作调整,这次公积金落实堪称雷厉风行;相比限贷政策的雷声大雨点小,公积金是政策性贷款,更容易由政府牵头主抓落实,其执行力相比不容易控制的商业贷款更快。

  纵观各地公积金政策,有几个共性:1、多数城市顺应三部委政策,放宽了贷款条件调整缴存期限、提高贷款额度、取消多项收费,而广西省、湖南省、长春和济南明确推动公积金异地互认;2、多个城市结合930政策调整公积金首套认定:家庭拥有一套住房,贷款已结清的,再次改善型购买第二套普通商品住房的,可按首套办理公积金贷款,如沈阳、长春、杭州、武汉、扬州、苏州、上海和南京;3、多个城市调整了公积金提取条件,放宽公积金使用门槛,如,深圳、哈尔滨和北京允许租房或其他住房消费使用公积金,但条件除北京相对宽松外均较为苛刻,其中深圳只能通过自助服务提取,每年申请不过超2次,哈尔滨仅限于租赁本市住房,且房租支出超过家庭支出的25%;此外,厦门则允许低收入家庭申请提取公积金支付物业费。

  除了以上几个共性之外,有一部分公积金政策也有突破,如沈阳公积金首套贷款购买90㎡以下住宅首付比例仅二成,90㎡以上的首付为三成;南京家庭人均住房面积低于32㎡的,可公积金贷款购买第二套房,首付也仅三成。如果各地能参考这些相对更到位的政策,对整体市场的影响会来得更大。当然也有部分地区公积金政策也显得不痛不痒,如福州只是取消个人住房公积金贷款评估公司准入制度,简化流程等等。

  值得注意的是,对于公积金异地互认的问题,湖南已公开承认目前仅能实现省内异地互认;至于跨省,由于缴存信息难以查证,落实有难度。其他几个省市虽明确表示推动异地互认,济南更是明确由省内扩大到全国,但因同样的问题,其可执行性值得怀疑,这项政策,就目前情况来看,可能也就只能停留在的政策层面,到落地操作仍有一段距离。

  从近年的数据来看,全国消费性住房贷款额占据全国商品住宅销售额的比重相当大,两年前已在3成以上,且以较快的速度攀升,今年前三季度估计已超过四成,而其中的公积金贷款也占据相当比重,且同样快速攀升。以上海为例,2011年上海发放公积金个贷金额占商品住房销售额的比例就已达到16.65%,随后快速攀升,至今年前三季度,这一比例已超过20%,达到22.59%。公积金政策于房地产市场而言可谓举足轻重,此次公积金政策调整对市场影响可见一斑。

  不管怎么说,这次政府落实救市政策方面还是非常给力的,之后是不是还是会有财税政策或其他方面政策出台,我们拭目以待。但是最后不管政府做到什么程度,市场最终还得靠供求双方去把握,开发企业还得靠一套套房子卖掉,才能完成目标,依赖政府来改变市场是不现实的。

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