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房贷政策放松对中低收入人群门槛高

  最新监测数据显示,12家提供9.5折优惠房贷利率的银行,绝大多数都有附加条件,对中低收入人群门槛依然偏高。
  据媒体报道,房贷新政出台后半个多月,一些城市楼盘来访量明显增加,对市场人气汇集有明显助推作用。但当前房屋库存依然压顶,楼市消费投资趋向理性,而且限购政策和房贷放松效果不宜高估,这些因素决定了当前及未来一个较长时期,我国楼市将处在理性回归轨道,楼市或进入长周期调整新常态。

  房贷新政对楼市需求释放的刺激作用不宜高估。在通货膨胀压力显著减轻及货币供应量增长明显放缓大背景下,个人购买住房抵抗通胀压力的内在动力急剧萎缩,而这部分需求多以改善性面目出现。不仅如此,受商业银行资金来源成本上升影响,提供优惠利率的个人住房抵押贷款收益微薄,基层商业银行积极性普遍较低。且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言,门槛依然较高。

  最新监测数据显示,截止10月21日,央行房贷新政出台后,全国共有12家银行提供9.5折以下(含)优惠房贷利率,绝大多数都含附加条件。多数银行以搭售理财、保险或存款保证金为主。非普通购房者所能轻易享受。

  比如北京交通银行95折优惠利率则要求购房者办交行沃德卡、购买5万理财,并开通手机银行。查询显示,办理交行沃德卡,要求客户卡内日均资产在50万元以上(含),如果出现日均资产不足,银行会按月收取一定比例的账户管理费。条件苛刻可见一斑。

  去年四季度以来我国楼市消费投资趋向理性。本轮房地产周期性调整是市场力量自发作用结果。在经历持续十多年上涨,特别是2013年上半年的明显上涨后,房价累积涨幅巨大,且对收入与房租的偏离度进一步扩大。同时我国城镇居住状况已极大改善,高房价下楼市增长动能萎缩,去年四季度以来房价涨幅回落,今年以来整体房价出现回调,我国楼市消费与投资理念逐步向理性回归。房价上涨预期从分化到逆转,反映出市场非理性投资投机动机显著减弱。

  去库存仍是下阶段楼市运行主题。截至2014年8月末,我国商品房待售面积达5.6亿平方米。而2014年1至8月,全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长11.5%,同期商品房销售面积同比下降8.3%,未来商品房市场供求矛盾将会加剧。虽然限购政策退出,限贷政策放松,可能会对市场有短期刺激作用,但从中长期看,由于房价回落预期增强,且房价上涨空间缩小,能否形成持续性的需求释放,前景并不乐观。

  综合各方面情况看,为平抑楼市调整幅度,退出行政干预措施,调整房贷政策,并不意味着楼市即将反转,而理性回归仍是楼市运行主旋律。但房地产调控相关政策调整,也给市场提供一个绝佳的销售窗口期。如果房地产开发企业适度让利,那么有可能会促使市场销售量回暖。应该看到,2013年我国楼市的“量价齐升”将成为历史,未来不太可能会达到这样的峰值。进一步说,我国楼市有可能会进入长周期调整新常态,经济发展方式转变和经济结构调整都不支持楼市再现暴涨行情,因此无论是地方政府还是房地产开发企业,都需要适应楼市新常态,这对于我国经济顺利转型至关重要。

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