贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 248亿起出让 董家渡300亿准地王或泡汤
248亿起出让 董家渡300亿准地王或泡汤

  2014年10月13日,董家渡地王正式进入最后流程,地块将在10月18日接受竞买申请,并在11月17日正式举行挂牌交易活动。

  本次政府发放文件披露,地块自预申请公告以来,有20余家企业前去咨询,但最后仅有两家房企确认竞买,而这两家的关系也基本确定,应该是中民投和泛海建设,而中民投也可能将以底价248亿拿到董家渡这块中国地王。看到很多微信中都说,与原先猜想的300亿还有很大差距,大家好像也都很惆怅,但我要讲,248亿已经很多了。

  首先,董家渡是上海近几年绝无仅有突破容积率上限的综合地块,上海一般规定商办地块的容积率是3.5,住宅是2.5,这块地5.54的容积率主要是由于旧改,完全是一个特例,再看单价,如果按照248亿总价,5.54的容积率来算,地块的楼板价将达到3.5万元,而按占地面积计算,董家渡地块的每亩地价更是达到了1.3亿。

  从地块属性比例角度来讲,考虑到70万方总建面积中,只有12万的住宅,剩下的近60万方全是商办,以3.5万元/平方米的楼板价来看,这一价格已经不低了。也许这里的住宅能卖出10万8万,但再往上就比较困难了,如旁边的绿城黄浦湾,卖到10万以上也卖不动了;而商办项目这块,姑且不说它离传统的外滩核心区域有着三公里以上的距离,即使和复星外滩8-1地块相比,也有着一公里的距离,实际上该地块已经不属于核心板块之内了。

  按照3.5万元/平方米的楼板价,2万元/平方米的其他成本计算,开发商将承担接近6万元/平方米的成本,考虑到当时外滩8-1的楼板价也只是3.4万元/平方米,这一价格已经不低了,更何况它的总价达到了248亿之高。现在还有哪一家公司能够轻松拿出248亿,而且其中只有12万方是住宅,80%以上还要压在手上,如果还能有的话,地价还能够继续攀升,如果几乎没有,那么我们可以认为,今天3.5万元/平方米的价格,也达到了一个相对高点。回顾一下之前类似的核心区域高总价地块,200亿的南京中冶地王,最后落得结果只是拆分转让,而徐家汇地王是港资新鸿基拿的,资金成本比较低,还能够熬一下。即使今天政府不设置相关条件,不劝退,我认为能够参与的企业也是屈指可数,从各个方面来看,最终最合适的可能还是非中民投莫属。因此泛海参不参加并不重要,甚至单从这块地来讲,哪怕就为中民投度身订造也是合理的。

  今年中国整体土地市场与13年相比有比较大的落差,但是一线城市重点土地的出让价位依然坚挺,由于一线城市土地的稀缺性,这类绝版土地自身价值实际上是有保障的,如上海的大宁地块、张江单价地王,北京的金融街地王、刘娘府地块,广州的广钢地块的出让楼板价仍然远高于整体市场价格。而从企业的角度来讲,只要解决了资金本身的问题,成本的问题,能够拥有这些土地,实际上是企业自身实力的象征。

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