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广州限购四周年:取消声迭起

四年间,从限购、限贷、限价到限外、限签,政策几经修改,局部松绑呼声愈演愈烈;房企“马太效应”显现,千亿房企扩容,中小房企临考,强者愈强,弱者求存;价格与成交量跌宕起伏,一路高歌后似有转折。至此,全国46个限购城市,仅剩五城还在坚守。广州,还将坚持多久?

    2010年4月,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数。其后,以北京为起点,限购令逐步在全国46个城市拉开帷幕。四年后的今天,仍在坚守严格限购的仅剩下“北上广深”和三亚五个城市。

    从大幕拉开到急流勇退,限购令只用了四年的时间。在此期间,随着政令的不断调整,调控的不断加码,楼市也走过了一轮冷热交替的季节。住建部专家秦虹曾如是说:“限购政策是否仍有存在的必要,必须要回到当初为什么会出台限购的原因上。” 而今,限购令逐步退出历史舞台,是否意味着其使命已经完成?广州是如何走过四年限购历程的?

    2010年末:限购下房价地价创新高

    2010年5月21日,在国务院出台限购令一个月过后,广州版“穗24条”终于出台。但彼时,该版新政并未制定限购措施。

    时年九月,中央调控加码,内容包括在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,限定居民家庭购房套数暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款等。

    2010年10月15日,广州版“限购令”出台,内容包括每个家庭限卖一套新房;第二套房贷首付比例不得低于5成;贷款利率不得低于基础利率的1.1倍等。

    至此,广州长达四年的限购历程正式开始。

    尽管调控措施频频加码,然而,重压之下,2010年广州楼市却表现出了顽强的上升势头,楼价地价齐齐飙升。

    房价方面,据相关媒体援引机构统计,2010年1~11月广州一手住宅均价为12969元/平方米,同比上涨4370元/平方米。

    地价方面,在广州开始限购的当月,广铁南站地块以86亿元的天价成为新地王,其后,在12月新一轮推地中,白云新城三幅住宅用地分别以20351元/平方米、20605元/平方米、19970元/平方米的价格成交,单价记录两次刷新。

    2011年:“穗十条”催生假离婚怪相

    2011年2月,距离新“国八条”出台一个月后,广州细则正式落地。细则规定,对有2套及以上住房的本市户籍家庭、有1套及以上住房的外地户籍家庭限购;在穗购房需两年内连续缴纳一年以上社保和个税;二套房首付比例不得低于60%。

    此版规定被称为“穗十条”。

    与“穗24条”出台后楼价不降反升相比,“穗十条”的威力显然来得更为直接。相关机构统计数据显示,2011年,广州全年均价13401元/平方米,同比涨幅2.6%,远低于11%的经济增长。同时,由于限购令的作用,2011年楼市成交量持续走低,楼市库存积压,催生了楼市降价促销潮。

    此外,由于市场对楼价的走势仍持乐观态度,入市热情不减,而二套房认定又以家庭为单位,为了获取购房资格、享受首套房的低首付政策,这一年,限购令催生了许多光怪陆离的现象,为了购房假离婚的案例屡见报端。
 

2012年:低开高走量价齐升

    政策压力下,2011年的广州楼市最终交出了小幅微涨的答案。进入2012年,成交走低的局面并没有持续很久。先是一季度开局不利,二季度成交加速,三季度楼市成交持续升温,到第四季度,以金九银十为分界线,广州成交彻底走上快车道,成交量超过3万套。全年共计销售近10万套住宅,一手住宅成交均价小幅上涨约7%。

    中央采取的宽松货币政策被业界视为2012年出现回暖的原因。

    2013年:“限签令”开头“穗五条”收尾

    受2012年广州楼市“年末的疯狂”影响,2013年的广州楼市以广州市国土房管局的限签令拉开帷幕,楼盘要取得预售资格需接受国土房管部门的价格指导,“双合同”成为2013年购房的潜规则,为2013年的网签价格制造了平和的假象。然而,实际上,按照国家统计局公布数据,2013年广州已有多月同比涨幅超过20%。

    为了达成“2013年广州市新建商品住房格涨幅要低于全市年度城市居民人均可支配收入实际增幅”的调控目标,增城、从化更是被纳入房价统计的范围。

    同时,调控也在继续加码。11月18日,新出台的穗五条把第二套住房贷款的首付款比例提至七成,并把本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年。

    新政出台的一周内,威力即显现:广州住宅市场成交量降幅超过一成。与此同时,二套房首付七成及年底银行额度用完,把不少有意入市的买家挡在门外。

    多重动作下,广州终于如愿达成当年调控目标:广州官方公布,广州2013年全市成交93035套住宅,网签均价13100元/㎡,同比2012年(12118元/㎡)上涨8.1%。

    2014年:取消限购之声迭起

    进入2014年,上年末出台的限购新政和银行信贷收紧持续发挥作用。土地市场遇冷、最严公积金新政出台......多重影响下,三四月小阳春、五一黄金周等往年的楼市热词今年彻底销声匿迹,取而代之的,是广州住宅市场量价齐跌、库存高企、去化形势严峻,商品房市场整体供销比失衡的局面。

    随着市场趋冷,全国多个城市争相放开限购,广州楼市松购的呼声也逐渐走高。如果说,限购一开始的使命,是让热浪烤炙下的广州楼市回归理性,那么,与四年前相比,广州今年的楼市似乎已经在各种冲击下失去了原有的热度,限购的退出似乎顺理成章。广东省房地产行业协会会长蔡穗声在接受采访时亦表示:“今天来说已经跟4年前的市场状况发生了很大的变化,无论在供求关系,还是价格的变动方面都有很大的变化,广州可以逐步有序的退出限购限价政策。”

    广州是否会就此放开限购?尽管答案依旧悬而未决,然而,在业界专家看来,理性购房已经渐成国内楼市新常态,可以预见的是,随着长效机制的建立,限购这种特定阶段的行政手段终将告一段落退出历史舞台。

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