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调查:北京公积金80万贷款额度买房不够用

  公积金作为一项社会保障制度,其低利率的优势对于购房者来说具有无穷吸引力。但是在房价飙涨的数年里,公积金贷款额度上限却没有跟上调整的节奏。调查显示,对于北京不少中低收入人群而言,80万元公积金贷款最高额度相对高房价还是不太够用,房价和眼下的住房公积金贷款最高额度已经不匹配。

  北京80万额度买房不够用

  1991年我国住房公积金制度首先在上海建立,随后在北京、天津等地开始试点,1994年推广到所有县级以上的城镇。作为一项社会保障制度,住房公积金制度设计的初衷是:“高收入者不补贴,中低收入者较少补贴,最低收入者较多补贴”,从而让部分中低收入家庭买得起房。

  近年来房价飞涨,全国各地公积金贷款额度也是数次提高。从上世纪90年代开始,北京公积金贷款的最高额度从30万元调整为39万元、40万元,到2007年调整为60万元,再到2008年调整为80万元。据了解,之所以额度定格在80万元,一个重要原因是参照了当时的房价。按有关部门测算,2008年北京市普通商品住房均价在1.1万至1.2万元/平方米,以此标准,职工基本住房总房价应为99万元至108万元,首付款为20%,公积金最高额度也应在80万元到86万元之间。

  调查显示,不只是购房人,多数开发商以及业内人士认为,这个80万的额度和北京现在的房价显然不匹配,换句话说,真要用公积金贷款买房,80万的额度根本“不够用”。

  房价和最高贷款额不匹配

  不妨来看看:由于现在北京供应的新房大多位于郊区县,单价便宜,很难全面反映北京房价,真正能够诠释北京房价水平的是北京二手房交易价格。链家地产市场研究部根据北京市房地产交易管理网的数据统计,2013年北京市二手住宅成交均价为29122元/平方米。这是什么概念,平均一套80平方米的房子约230万元。

  这意味着,如果使用80万元的公积金贷款,不引入商业贷款的情况下,需要首付150万元,公积金80万元的贷款额度对很多刚需人群而言已经远远不够。当然,根据公积金中心的政策,购买政策房或是90平方米以下的首套自住住房,如果个人的信用等级被评为3A,贷款最高额度可以上浮30%,即104万;个人信用等级为2A的,可以上浮15%,即92万。但即便是3A,购买一套北京平均价格的80平方米房子,如果仅靠公积金贷款,首付款需要约120万,这仍是很多刚需人群不能承受之重。

  统计显示,能申请到80万以上公积金贷款的购房人并不多:去年约有15%的贷款申请人信用等级被评为3A或者2A,上浮了贷款额度。当然,还有一种方式能够解决这一难题,即利用公积金和商业贷款组合贷。但不少开发商都不支持组合贷,甚至对公积金贷款都不冷不热。

  调高公积金贷款额度有利刚需购房

  我们再来看看开发商为什么不愿意接收公积金贷款的背后原因。调查显示,主要原因如下:一是因为公积金审核程序复杂,相比商业贷款,下款速度要慢一些,开发商利益受损。此外,对银行而言,房贷仍然是资产质量不错的贷款,他们不希望被公积金贷款挤占额度。由于开发商对银行资金依赖程度高,很多时候都会屈从于银行的压力而拒绝公积金贷款。

  实际上,公积金调整贷款额度可能是最适宜的办法。其中一个支撑就是,北京公积金中心一直保持着不错的净增长势头,2010年公积金余额1290多亿元,2011年为1537.18亿元,2012年为1876.83亿元,到了2013年,数字扩大到2151.03亿元,每年净增至少250亿元左右。只是公积金中心认为目前还不具备调整额度的条件。

  毫无疑问,公积金制度解决了很多人的买房贷款问题,但随着高房价成为常态,如何让公积金使用更便捷化甚至是更人性化,成了公积金制度的一大挑战。当然,也不能对公积金制度有太高要求或者希望,中低收入人群居住需要立体的住房保障体系。

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