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两限放开 苏州楼市迎来期待谨慎新常态

  最近,苏州房地产市场的“限购、限贷”相继放开,似乎要给处于僵持态势下的苏州楼市一丝暖意。走访多处楼盘时发现,苏州不少改善性楼盘前,看房的、预约的市民明显增加。不过从销售情况看,尽管看房的多了不少,但光看不买的市民还占了多数。

  那么,“两限”放开后,买房的、卖房的、开发商、二手房中介以及银行,现在都有着什么样的心态?未来,苏州楼市销售会迎来一个新的春天吗?

  买房者:新政出台“欢喜”并“担心”着

  在苏州市的一家改善性楼盘中,遇到了正在与该楼盘销售经理洽谈的小陈一家四口。

  小陈对这里的楼盘比较中意,前前后后来了6次了。小陈说,之前限购放开、限贷还没放开的时候,他来看房子时注重的主要是价格。因为他来买房是二套房,首付至少要50%,贷款利率则不得低于基准利率的1.1倍。这样计算下来,这里每平米要17000元左右,户型基本都是在100平米以上,也就是最便宜的一套房子也要170万元,算上手头的余钱还得卖掉现在的房子,七七八八才够。而且房子也不是立马就能拿到,要临时租个房子住,除此之外还得考虑装修等费用,压力非常大。

  小陈坦言,之前已经来了几次,但始终下不了决心。在限贷放开后,他是又欢喜又担心。“欢喜的是,自己只要付30%的首付就可以了,同时,如果能够拿到最低7折的优惠,这将大大减轻我的负担。”小陈说,但这几天问了好多家银行,发现自己根本拿不到优惠利率,不但7折拿不到,甚至95折也不可能。银行的工作人员说,以他的情况,能拿到基准利率就不错了。与此同时,他又担心如果不及时出手把房子买下来,如果房价上涨,则又不合算了。

  在纠结中,小陈还是决定先把这里的房子定下来,但有一点他和开发商是明确的,就是贷款办不下来他就不买了,而且这条在签合同的时候必须添上去。小陈说,之所以要明确这一点,是因为现在具体的房贷细则他也不清楚到底会如何执行,要是届时不符合房贷的要求,那就还有退路,还能根据自身情况再去看看别的楼盘。

  卖房者:二手房有提价、有降价 皆为预期房价上涨

  在听说银行限贷的新政策正式出台后,市民方先生立即抬高了他挂在房产中介二手房的价格。方先生称,他要卖的房子将近100平方米,在综合考虑后,他决定将房子的价格每平米提高100多元,总价提高了1万元。“之所以会抬高现在手上的二手房价格,我主要是觉得一手房价格可能要涨。”不过,方先生也表示,他也不敢把二手房价格提得太高。“从目前看,市场上销售的商品房房源十分充沛,限购限贷放开有可能提升商品房的价格,但具体幅度是多大,谁也说不准。先稍微涨点价看看再说。”与方先生不同,家住湖东的蔡先生却急着降价,要出手自己二手房。

  不过,蔡先生之所以急着降价出售二手房,背后的原因仍然是“预期房价会上涨。”

  蔡先生的孩子渐渐长大,现在家里居住的房子显得有些拥挤,因为一直盘算着换套新房,并且已有了心仪的房子。“早在3个月前,我就把自己房子挂在了二手房中介,但至今为止却无人问津。”蔡先生说,眼看限购、限贷都放开了,他还从开发商那里得到消息,说有涨价的可能。

  着急之下,为了填补换新房的资金缺口,蔡先生赶紧找到了房产中介,表示愿意降低房价以求尽快出手。“虽然自己二手房子卖的价格低了些,不过趁开发商那里的新房还没怎么涨,这样算下来,应该还是值得的。”

  开发商:调价小心翼翼 或微调或缩小优惠

  面对“两限”的放开,除了不少市民预期房价会上涨,面对楼市的回暖迹象,苏州不少开发商也开始蠢蠢欲动了。

  昨天,高新区一家楼盘的销售人员称,目前他们已经得到了涨价的通知。“但涨价幅度比较小,每平米大概就涨个200元左右,也就是一套房多出个两三万元。”限贷放开后,近期来他们楼盘看房、预订房源的市民比以前多了很多,所以他们选择了涨价。“其实在十一期间,我们就提醒很多来看房的顾客要涨价的消息,因此不少购房者得知这个消息后,就先把房子预订下来。”

  而在吴江的一处楼盘中,这里的房价虽然没有涨价,但是却缩小了之前的买房的优惠幅度。这里的销售人员透露,对于他们来说,其实对于限贷放开后苏州今后的房地产走势究竟是怎样,心里也没底。但可以看到的是,目前楼市确实有回暖的趋势,调高房价的楼盘并不止他们一家。

  该销售人员同时表示,这种调价也是相对的,因为现在房源比较多,市民面对政策也很理性,所以涨得太多也不现实,只是把优惠缩小了。“今后真正要看楼市是否回到了春天,还要等相应配套细则的出台,以及市场消化的情况而定。”

  房产中介:二手房成交量已有所上升

  苏州天扬房地产代理有限公司的董事李竹隐表示,与新政策之前相比,二手房交易量略见起伏,成交量有所上升,但幅度不大。李竹隐说,与新政策颁布前相比,来电咨询和商洽二手房交易的市民数量明显增多,这类购房者多数属于改善型的换房客户,他们主要担心未来房价上涨的情况。我爱我家湖东门店的工作人员告诉记者,就新政策实施后10天的总交易业绩来看,有所提升。市场分段主要集中在高端客户,购买房屋的价值在200万到300万之间。这一类客户多为换房客户,因为新政策的实施,借助其利好优势希望以小房换大房,一套房换二套房。而与此相比,首套房的客户成交量并未见明显波动。

  李竹隐认为,从各家银行政策落地的情况来看,虽然都严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准。但利率方面,与政策颁布前并无明显变化。而且,就政策颁布时长来说,市场还没有完全消化。目前,确实有购房计划的购房者,可能会比较快地采取实质行为,而那些改善型客户,他们考虑到新政实施的时间较短,不确定因素还有很多,同时银行的利率情况仍未见宽松等几点,则主要以观望为主。

  业内专家:限贷放开可能是把双刃剑

  苏州市房地产行业协会副会长杨肇锋认为,目前房贷放开对楼市会有一定的刺激作用,主要对于有改善性需求的市民是利好,主要利好是购买的门槛低了,换房的压力小了。而从放开此政策的角度来看,无疑是给楼市输送了信心,又给市场输送了资金。

  杨肇锋说,现在“认贷不认房”的方向已经确认,但二套房首付比例多少、贷款利率等问题,还有待银行根据自身情况而定。而从现在网上发布的各种信息来分析,目前利率7折的可能性较小。

  苏州一位银行业内人士也表示,目前,银行五年期以上基准贷款利率为6.55%,如果房贷利率7折则为4.585%。银行五年期存款利率为4.75%,如果执行首套房贷7折下限,其利率亏损为0.165%,此外银行还有人力、消耗资本等各种成本。

  根据测算,对银行来说,房贷9折才刚刚保本,银行不可能做免费服务。“现在各家银行虽然都跟着央行的新政纷纷表态,但是说白了,现在购房者想要房贷7折基本不可能,能拿到基准还得找关系,拿到9.5折至少是金卡客户。”

  杨肇锋表示,也正因为此,此次限贷放开短时间内来看,可能会刺激楼市,但从中长期来看并不能过于的乐观。对于很多购房者来说,此时政策的调整意味着楼市之前的低迷,从而会造成购房者面对政策时更为谨慎和理性,并继续保持着观望的态度。

  对于限贷放开后有楼盘涨价的情况,杨肇锋认为,限贷放开后,各家楼盘由于定位、品质以及面向客户等不同,所受到的影响也会不同,就算细则出台了,涨不涨价也应从楼盘自身项目特点考虑,而不能一味跟风。

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