贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 银行回应新政:九折才保本 七折没可能
银行回应新政:九折才保本 七折没可能

  虽然近日以四大行为代表的多家银行纷纷表态支持央行新政,但是从实际调查结果来看,新政中所提到的“七折利率优惠”恐怕仅是市场一厢情愿的狂欢,且二、三套松贷还需进一步确认。市场的欢腾与银行的冷静形成鲜明对比,房地产松贷救市在半推半就中艰难前行。

  一家股份制银行副行长表示,房贷相对其他贷款业务不赚钱,利率打折甚至可能亏本。房贷新政在加大放贷力度方面效果明显,但房贷利率价格实际下调空间有限。如果因新政导致房子价格上涨,购房者成本甚至有可能还会增加。

  “七折”可望不可及

  近日,各家银行认领房贷政策纷纷出面表态,市场一片欢呼与兴奋。

  10月9日,建行率先站出来回应:对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房,可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。

  工行也称,工行将认真贯彻执行,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农行则称,在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上,积极支持改善型住房信贷需求……

  国庆节前,央行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,重申首套房利率下限为7折,大幅降低二套房的首付比例,并允许放行三套房以上的房贷。这令市场一下子想到了2009年,那时为救楼市首套房贷也是7折。

  10月10日,建行深圳分行一位房贷经理介绍,“首套贷款利率9.7折,之前买房只要贷款还清即按第一套算。”

  同日,招商银行深圳某支行个贷负责人表示,“首套仍是基准利率,最低可以申请到9.5折,但是有条件,需存够房贷月供12倍资金、期限一年。”

  认贷不认房已经在各大银行实施,但是首套房贷7折下限成为摆设,目前银行连9折都未能突破。

  国有大行和较大的股份制银行一如继往支持房贷,在额度上一直坚持放行。但部分中小股份制银行早已不做房贷业务了,因为不满足房贷的“低利率”,其资金配置至收益更高的中小企业贷款上去。一般来说,房贷利率在7%以下,而中小企业贷款利率至少在10% 以上。

  房地产救市取消限购、限贷,甚至为降低购房成本鼓励银行利率打折。然而,由于银行的经营成本使然,购房利率优惠政策坠入虚名。“房贷7折不可能!因为9折才能保本,最多就是9.5折了,那还得是金卡客户。达到7折的客户,要超牛才行!”一位银行业人士表示,银行不可能做免费服务,现在各家银行都COPY央行的新政表态,但是下限7折根本达不到。

  光大证券银行业研究员王剑称,房贷利率折扣不会太大,预计 7折不可能见到。目前银行资金成本在 4%左右,再加上业务费用、拨备费用等,按 6%左右发放信贷才有利可图(即 9 折左右),因此房贷大打折扣的可能性不大。

  目前,银行五年期以上基准贷款利率为6.55%,如果房贷利率7折则为4.585%。银行五年期存款利率为4.75%,如果执行首套房贷7折下限,其利率亏损为0.165%,此外银行还有人力、消耗资本等各种成本。

  上述招行深圳某支行个贷负责人则称,央行给的是指导性意见,并未强求执行,且首套利率7折是下限,具体利率打折要看各家银行自己执行的情况。

  2009年,很多首次购房者享受了7折房贷利率优惠,“那时房贷7折,是因为贷款放不出去,4万亿刺激政策,上面催着你放贷款,额度太多用不完,必须要用完,所以客户流水很少都可以贷款买别墅。”上述银行业人士称,今非昔比,目前仍是稳健运行的货币政策,货币发行量M2增速只有12%-13%,房贷额度在新政方面不会有太大松动,利率价格也不会有太大的变化。

  2009年,4万亿投资计划上马,货币发行量增速M2接近30%,“铁公基”纷纷上马,房贷优惠政策加码刺激。对比可以看出,此次央行房贷新政,更多只是房地产在极端调控之后回归正常,房贷利率优惠难有大的突破。

  新政在博弈中前行

  “对于银行来说,没有想象中的那么坏,也没有预期的那么乐观。”上述银行业人士称,房贷新政对于银行净利润的影响不大,一是银行不会大规模加码房贷,二是不会大幅度调降房贷利率。

  王剑认为,受宏观形势影响,银行目前仍处于风险释放期,不良贷款持续暴露,这使银行在企业信贷方面趋于谨慎,风险偏好下降,倾向于将信贷投向低风险领域,个人住房贷款是相对稳妥的选择,“但由于此前二套房贷款限制仍然较严,使银行无法大规模开展此类业务。”

  新政往往都是在利益博弈中推向前行,招行金融市场部高级分析师刘东亮则称,7折房贷利率不大现实,但在政策指引下房贷利率有所下调将是一定的,同时二套房首付比例的大幅降低,将刺激刚需及改善型需求的释放,持续利好地产销售。

  假设地产行业明年年中进入新一轮景气周期,但景气度很难与上一轮相比,“此次对地产行业的刺激并不如2009年那么强烈,同时人口结构、地产行业自身也面临新的特征。”刘东亮认为今非昔比。显然,银行没有大量的新增货币来刺激,也不可能有大打折扣的利率来加码。

  央行房贷新政出来,国庆节后房地产股暴涨,甚至部分还出现涨停的壮观景象。银行股则表现冷淡,随后几天均在1%上下的涨跌幅纠缠。在资本市场中,银行业的两大担忧仍横亘,坏账进一步暴露,预期降息对净利造成拖累。

  “银行预计未来降息,对业绩有影响,但没有想象中大。经过近两年的调整,银行业务结构与以前已不太一样了,其中理财、非标、投行这些业绩贡献越来越大。”上述银行业人士表示。

  无论是前期对中小企业、三农的定向降准,还是对房贷放松甚至首套房利率重申7折,甚至未来预期的降息,银行在救助实体经济的同时,也是在救助自身。

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