贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 建行细则未提普通商品住宅 比央行宽松
建行细则未提普通商品住宅 比央行宽松

  前天晚上,中国建设银行宣布率先执行“贷清不认房”的房贷新政,建行成为首个开始执行新政的国有大行。从内容来看,建行响应央行号召,减少了“普通商品住宅”这一限定要求,进一步放松了贷款要求。

  据了解,目前这些银行的个贷部门都在等待总行下发具体的房贷新政细则以便实施,而已经收进来的贷款申请则被暂时搁置。“目前只有央行文件这样一个大框架,我们审批贷款也很难。”一名银行工作人员表示。

  最亮点:删除“普通商品住宅限定”
  中国建行关于首套房认定的原文为:“对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款,名下无住房的家庭,申请贷款购买住房,执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房,可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。”

  和央行文件内容相比较,建行的信贷细则少“普通商品住宅”这一限定要求。该细则相比央行的标准,在市场受众面有极大的放宽。以上海新房交易为例,普通商品住宅的成交比重仅5%左右;而持有一套房的改善型买家比重则会放大到一半以上,政策受惠面积大为增加。对比之前“认房又认贷”,首付由7成降为3成,并且利率也由1.1倍降低至标准利率甚至是享受一定的优惠利率,第二套住宅买家将在购买力方面取得很大提升。

  上海中原地产分析人士称,从建行的文件来看,方向上和央行文件内容一脉相承,但步子迈得更大。相比“利率让步”大家都没有太多期待;但第二套房全线享受首套房首付比例,却是重大扶持。上海现行的普通住宅标准2012年3月1日起开始执行,具体标准包括单套建筑面积在140平方米以下; 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下;坐落于内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。根据网上房地产数据,截至昨晚七点,上海一手可售住宅为84476套,其中普通住宅有23382套。

  四大行的行为一般都有标杆作用,可以预见,其他银行的态度应该和建行类似。短期来看,银行在信贷上的支持会提升改善型买家尤其是购买二套房买家的入市能力,并有机会短期改变市场对房价走势的预期,诱导部分需求由观望转向积极入市,在短期内掀起一波交易热潮。

  最郁闷:七折利率看得见难摸到
  建设银行表示,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

  上海中原有关分析人士表示,即便响应央行的精神,原则上也只是利率优惠不跌破7折,对于7折以上并无限定。目前市面上已不存在利率跌破7折的机会。“如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算,0.7倍就是4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当,银行基本无利可图。”

  但央行明确提及优惠幅度,传递了强烈的宽松信息。该分析人士指出,实际执行中,哪些客户可以享受到优惠,主要取决于客户自身条件及附加条件。结合目前银行融资成本,正常贷款利率基本不会跌破9折。而一旦资金更加宽松,出现大量闲散资金,也不排除未来7折房贷重现江湖。

  如何享受首套房优惠?先查是否限购
  尽管央行新政最终还是会落地,但是上海的限购政策依然存在,短期内两个政策将会并存,所以在盘算自己是否能享受到首套房优惠之余,先要查查自己是否符合限购政策,能不能买房。

  到目前为止,全国46个限购城市已有41个退出限购舞台,执行限购的城市仅剩北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及三亚市。

  此前,曾有“关于广州市区项目即将解除限购的应对通知”的消息,广州国土房管局对此回应媒体表示,广州仍执行此前限购政策,未有调整。上海、北京、深圳也一直在坚守“限购令”。业内普遍认为,北京、上海、广州、深圳等一线城市短期内不会取消、松绑限购政策。

  按上海现行的限购政策,在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

  结合建行出台的细则,以上海市户籍居民家庭为例

  情况1:有贷款记录,无房

  无论贷过几次,已经全部还清,再次购买都算首套,首付30%,基准利率

  情况2:有一套房,没还清贷款

  再次贷款购买算二套,首付70%,利率上浮10%-15%

  情况3:有一套房,贷款已还清

  再次购买属于家庭改善住房,纳为首套,首付30%,基准利率

  情况4:有2套房

  无论贷款是否还清,都无法购买第三套房

  情况5:有2套房,但已还清贷款,并卖掉一套房

  可纳为首套,首付30%,基准利率

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