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自住需求或无力拯救楼市

2014楼市的“金九”成色不足,与之前几个月一样,买卖双方仍然僵持着。但9月30日央行与银监会宣布放松限贷,又激起了一些人对“银十”的期待。现在,楼市是否被“房贷新政”激活了呢?

根据媒体统计的数据,更多的城市,包括北京、广州、福州(率先实施“认贷不认房”)、厦门(8月新建商品住宅价格涨幅最大),住宅成交量同比下降,似乎又说明市场形势并未发生太大变化。以北京为例,10月1日至6日,北京市住宅网签量为510套,为2009年以来第二低值,仅比2012年同期的454套稍高,比去年同期下降38.3%。

有人认为,新政的影响还没有体现在成交数据中。首先,银行的细则还没有出台,购房者还在等待。其次,网签数据滞后于实际成交,黄金周的成交数据要在一两周之后才体现在网签数据中。这两方面的因素确实存在,因此,效果还有待观察。但透过这两方面的因素,我们还是能看到,观望的气氛仍然浓厚。

新政最受关注的内容是放松了首套房贷的认定标准,从之前实际执行的“认房又认贷”变为“认贷不认房”,这使已有一套住房的家庭,在结清购房贷款之后,就能按首套房贷的标准获得贷款,首付最低只要3成,利率最低可打7折。从银行的反馈来看,首付只要3成应该可以普遍实行,但利率最低7折目前还有难度。

拥有2套及以上住房的家庭,须结清贷款后才能再申请住房贷款。自住需求得到更大的信贷支持,是比较合理的。但有人指望通过刺激自住需求来救市,则不切实际,因为自住需求的购房者无力在当前的楼市中接盘。2008年金融危机爆发时,面对那时的房价,自住需求的购房者还有较强的购房能力,当首付比例降到2成,利率降到7折时,他们就能拿出首付、承担月供。但2009年刺激计划之后,富人的投资投机性需求成了促涨房价的主要因素,致使房价持续、快速上涨,2013年房价更是在投机性需求的推动下一路狂飙。面对被投资投机性需求推高的房价,自住需求的购房者只能望洋兴叹。

新政使改善性自住需求得到更大信贷支持,但大多数改善性自住需求购房者手中的现金不够结清贷款并再买一套房(如果有这么多现金,他们应该早就买一套房用来投资了),他们需要卖掉第一套房,这样才有钱结清房贷并支付新购房的首付。这就意味着,在需求扩大的同时,供给也会扩大。

这些年的房价主要是由投资投机性需求支撑的,现在,由于经济减速,很多投资者的资金链开始断裂,房价失去了有力支撑。这时让自住需求的购房者接盘,他们较难支撑。

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