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北京楼市库存触9万红线 新政助力去库存

  在各地纷纷松绑限购救楼市、去库存的时刻,北京却因为坚持限购而使得楼市库存失控地冲向9万套的红线。

  亚豪机构统计数据显示,至10月7日止,北京商品住宅可售套数已突破9万套,达到91265套的高位。这是自2012年3月清理3.3万套无效库存以来,北京楼市最近30个月的库存量最高点。

  经历了2014年的市场常态化调整洗礼,在离全年结束不足100天的此刻,房企正面临前所未有的去化压力。

  “银十”平淡开场 

  尽管大多数房企试图通过灵活的销售推广策略应战全年业绩考核,但排号难、转化难、去化难的销售现状,仍然一步步推高了北京楼市库存量。

  库存量飞涨的背后,是入市量难企高位。即便在“金九银十”,开发商仍然卖不动房子。

  国庆假期前最后一个工作日,央行、证监会联手祭出的信贷松绑大招没有为北京带来期待中的长假推盘高峰。网易房产了解到,在黄金周这个传统销售旺季,全市仅有朝阳区的首开常青藤和利锦府2个中端项目开盘,累计新增供应未超200套。

  与2013年的“十一”假期相比,今年新房开盘项目个数减少了4个,供应套数下降了75%。

  北京市住建委官方数据显示,至6月15日,北京纯新房库存量仍为7.7万套。伟业我爱我家市场研究部的监控,显示了北京房地产市场去化速度是如何自5月起一路放缓的。该机构一位内部人士表示,自年中开始,北京楼市单月库存增量开始过万套。不出四个月,楼市库存量就涨到了9.1万套。

  市场处于缓慢成交态势,相比2014年年初的5.5万套库存量,到了“银十”开端,北京房地产库存一路飙涨了3.6万套。

  而网易房产数据研究中心资料显示,刚刚过去的国庆七天长假期间,北京住宅网签量仅为594套,同比下滑39.0%,这一数值仅比2012年同期的587套稍高,为2009年以来第二低值。其中,新房网签538套,同比下滑39.8%;二手房网签量只有56套,同比下滑30%,为2009年以来同期的新低。

  借利政策+优惠去化=?

  在亚豪机构副总经理任启鑫看来,信贷新政落地前的短期观望情绪进一步影响了北京十月初的成交情况。

  任启鑫说,央行对个人房贷认定标准的放松和北京调整普通住宅认定标准的双重利好,都使得市场各方对楼市整体预期由悲观转为积极。“但是,政策利好带来的市场显现效应并没有那么快。”他强调,从政策出台到具体落地执行的空窗期,购房客群仍然会持币观望。

  政策落地效果迟缓,而全年时钟已在倒数,房企如何应对?国庆期间,坊间出现传闻,称多家房企下达涨价通知。此后,该消息被认为是人为伪造。链家地产市场研究部张旭告诉记者,在她看来,目前新房价格并不具备上涨条件,结合库存量和房企年度目标等因素综合判断,涨价通知应为炒作。

  “新政表明,未来信贷将现松动趋势,但大幅优惠难现,加上政策消化需要时间,不会对使市场成交陡增。”张旭称,此背景下,业界公认的做法是积极面对、大力去化。

  事实上,为了活跃购房人群体中弥漫的观望气氛,过去数月,开发商已经使出多重促销手段。根据记者统计,北京范围内,0首付、分期首付、0利率、0月供、特价房、送面积、电商信贷产品等促销模式足以令人眼花缭乱。然而,并未出现的全面、大幅度实质性降价,仍将企业困在销售艰难之路上。

  以万科为例,作为龙头房企代表,其多次公开放出降价烟雾弹,如先后与淘宝合卖特价房、与链家地产开展全民营销,可谓使劲全身解数表演降价,但真正实惠房源仍然少之又少,促销效果难言明显。

  上海易居研究院市场研究院严跃进在接受网易房产采访时指出,从库存总量和库存去化周期等指标来看,一线城市尤其是北京面临巨大市场压力。考虑到近期整个市场大幅反弹的可能性基本不可能,四季度已然到来,房企为了完成全年销售指标,最好选择便是加大降价促销力度。

  任启鑫则表示,离全年结束仅有不到三个月时间,开发商现阶段的最主要目标应该是借助政策利好,给足提振购房人信心的姿态,完成销售目。

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