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房贷政策调整对楼市影响有待观察

  近日,中国人民银行与银监会宣布对“二套房贷”政策松绑,这将有助于释放改善性住房需求,但能否扭转楼市下行趋势仍有待观察。

  一线城市从7月出现的商品住宅量价加速下跌苗头,引发金融界高度关注。一些金融机构认为,过去7年间,信贷激增和房价上涨推高了中国信贷风险和宏观经济风险,房地产贷款及房地产抵押贷款占银行业各项贷款比重近35%,房地产是当前能够引发金融系统性风险的唯一行业隐患。9月20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约2%。其中一线城市房价逐渐步入下跌通道,楼市观望情绪比较重,成交量反弹的动力不足。

  与过往三次楼市调整不同的是,今年以来房地产市场下滑的主要原因是新增住房供应超过内在需求,而非政策调控,而且支撑房产投资性需求的诸多因素正在消退。尽管政府可采取放松限购或限贷等措施,但这只是可以缓和房地产下行带来的冲击,难以根本性地扭转趋势。

  过去几年如果把中央政府对地方政府的转移支出去掉的话,光是土地出让金就占地方政府收入的1/3左右。同时,房企对税收的贡献也让地方政府对房地产业形成依赖。因此,楼市走弱对地方政府来说是不愿见到的。

  一份金融机构的报告也指出,当前中国房地产信贷指标呈现“四高”特征,即高行业集中度、高房价期发放、高一线城市占比、高商业地产占比,集中体现了房地产行业信贷在总量和结构方面存在的系统性隐患和脆弱点。

  专家认为,当前中国经济增长率短期内迅速下降及官方基准利率短期内急剧攀升的可能性不大。最大的系统性风险来自于全国房地产短期内量价大幅下跌,如何确保房地产软着陆,是后续调控政策应当重点考虑的问题。

  根据央行、银监会9月30日的通知,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。更值得关注的是,“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。一些机构将这一放松限贷政策视为“救市”。

  受“二套房贷”政策松绑的利好影响,“十一”假日期间部分城市的房展会人气颇旺,购房者购房意愿有所提振。但记者在采访中了解到,由于各商业银行对于新政策的执行细则并未出台,潜在购房者中仍以观望者居多。

  可以预见的是楼市政策会逐渐松绑,更有利于购房者。尽管改善性需求可以入市了,但市场上仍是供大于求,估计房价短期内不会过快上涨,购房者仍将观望。

  就现阶段中国经济增速、城镇化水平、人口总量与结构等影响楼市需求的基本面来看,只要短期性的房地产调控政策放松、房贷支持力度加大,楼市就会“软着陆”,出现新一轮复苏与回暖。此次取消“限贷”比取消“限购”政策力度更大,预计四季度商品住宅成交量将有所好转,房价下跌的幅度也会收窄。

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