贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 央行放松房贷 北京未取消限购影响不大
央行放松房贷 北京未取消限购影响不大

      北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行,即使名下1套房产出售再买房,只要此前房产曾有过贷款,新购都算二套房。“结清贷款记录即算首套”的新认定标准也意味着,“认房又认贷”的时代已正式结束。目前地方性细则正在紧锣密鼓的制定中,预计“十一”过后具体细则将浮出水面。

      央行通知中规定,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。同时,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

      此前,北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行,即使名下1套房产出售再买房,只要此前房产曾有过贷款,新购都算二套房。“结清贷款记录即算首套”的新认定标准也意味着,“认房又认贷”的时代已正式结束。

      以名下已有一套房的北京市民新贷款购买一套400万元的房产为例。按照此前的认定标准,无论他是“有一买一”,还是“卖旧买新”,都按照首付70%、贷款利率1.1倍 的政策,首付280万元、贷款120万元。按20年、等额本息还款的方式,总利息是106.9万元,每月月供约9455元。改为新政策后,只要上套房贷还清,即可享受首付三成、基准利率0.7倍的首套房政策,首付只需120万元、贷款210万元。按20年、等额本息还款的方式,虽然贷款额度多出90万元,但若能享受基准利率7折优惠,总利息只有111万元,仅多出5万元。

      结清贷款记录即算首套的新认定标准,实际相当于二套房贷政策已经解禁,或将释放数十万购房需求。首先是改善型需求的还款热潮将出现,还款后即可按首套政策新购房。其次是部分因二套房门槛高而退出市场的人重新释放,根据2010年以前的宽松房贷政策来看,这部分人或将达到数十万。第三是连环单进程加快,交易将更为活跃。

      此次限贷政策松绑将对改善型需求形成较大影响,进一步刺激改善型住房人群入市。从北京整体贷款人群比例来看,首次与二次置业的人群占比约在7:3左右。而改善置业人群中用于自住的刚需群体占到30%—40%左右,此次新政的出台将使得这部分人群解套出来。

      而对于二套以上房屋,通知中规定,已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

      这条规定,对于投资性需求的释放作用极大。此前,银行针对第三套房及以上贷款是禁止的。新规就意味着,无论名下有几套房,只要把贷款结清了,都可以按照首套房来认定,本条政策再配合全国42个城市的楼市松绑,将明显发挥松绑的效果。

      不过,由于北京尚未取消“限购”政策,受此影响不大,不会推动投资性需求的入市。

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