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央行发文放开限贷 住房贷款全面宽松
  国庆节来临之际,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中规定,拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外,银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

  在业内人士看来,这代表购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求或将回暖。而针对这一政策的网络调查结果,则显示出购房者的复杂心绪:在判断房价或将上升的同时,超过半数的受访者依然表示暂不购房。
 
  亮点1 还清首套房贷再贷算首套
 
  《通知》全文仅短短千字,但“含金量”十足。
 
  在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求方面,《通知》明确,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。更重要的是,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
 
  在此前房价快速上涨的背景下,监管部门一直要求各家商业银行在办理房贷业务时执行“从紧”标准,即“认房又认贷”。是否是首套房,要看家庭名下是否有房产,是否有过房贷记录,两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。
 
  如果银行执行“认房不认贷”的政策,对于购房人、尤其是改善型购房人来说,无疑是重要的利好消息。尤其是二套房购买者,此前需要首付7成,贷款利率还需要上浮;而按照这一政策,只要还清首套房贷款,即能够享受“首付三成、利率打折”的优惠政策。
 
  亮点2 取消非本地居民限贷政策
 
  针对非本地居民的限贷政策此次也被取消。《通知》明确,银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
 
  在支持居民家庭合理住房消费的同时,《通知》中也对银行提出了“审慎”要求。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握,并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
 
  亮点3 鼓励发行住房抵押贷款支持证券
 
  《通知》鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
 
  银行业人士介绍,住房抵押贷款支持证券是将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来源。一般认为此举体现对楼市的支持。
 
  虽然这部分的表述显得有些专业,但在民生证券首席宏观研究员管清友看来,这恰恰是政策的最大亮点。
 
  “亮点就在于MBS和专项金融债。”管清友表示,银行综合负债成本高,做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专项金融债和MBS,可以定向降低按揭贷款资金成本,增加银行按揭贷款配置动力,房贷利率或将逐步从高点回落。
 
  专家看法 意在修正此前过紧政策
 
  多位业内专家在解读此次房贷新政时均表示,力度之大,超出预期。
 
  民生证券首席宏观研究员管清友表示,“认房不认贷”如期兑现,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。
 
  管清友认为,当前政策取向是修正此前过紧政策,不宜理解为全面宽松,未来定向稳增长仍是主基调。
 
  而针对这一政策的网络调查结果,则显示出购房者复杂的心绪。截至昨日晚间7时30分,在某门户网站面向网友做出的“央行调整首套房认定标准,你怎么看?”调查结果显示,2154位网友认为“央行调整首套房认定标准后,房价会涨”,占总调查人数的51%;但同时也有2448位网友表示“现阶段不会买房”,占总调查人数的58%。
 
  北京房贷新政预计节后落地
 
  “刚才一直在开会,估计你要问的就是我们会上讨论的事。”昨日晚间6时,在多次拒接之后,某国有大行北京分行个贷部负责人李铭(化名)终于回拨了本报记者的电话。“央行的政策我们刚刚学习了,但是现在配套政策还没下来,毕竟总行也是刚刚知道。”该负责人表示,央行和银监会的《通知》已经传达到各家银行。
 
  虽然之前已有所预兆,但《通知》赶在“十一”长假前一天出台,依然拨动了不少购房人的心弦。“我现在最关心的是,银行啥时候能按照央行的要求出台落地政策?”昨日下午,购房者张一衡发问。
 
  “估计到‘十一’长假之后,我们在北京的落地配套政策就将出台。”李铭表示,落地政策将肯定在央行和银监会《通知》所划出的大框架之内,但目前具体细节尚未知。“能不能给到7折的优惠利率,这个问题现在我确实无法回答。”
 
  购房者林女士刚刚按照首付7成、利率上浮的“老政策”申请了二套房贷,昨日下午得知央行的房贷新政之后,她立即拨打了银行个贷经理的电话。“我现在撤回贷款申请还来得及吗?”
 
  对于这一疑问,李铭回应称,银行落地政策肯定会以出台时间为界,“新贷款新政策、老贷款老政策”。如果购房人申请了房贷,但尚未和银行签订贷款合同,还可以考虑等到新政落地后再次申请。但是如果已经和银行签订了贷款合同,贷款已经开始发放,想要撤回贷款必须首先全额提前还款。“这其中的利息等各项成本都需要购房人好好计算是否划算。”
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