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房价下跌 业主"弃房断供"以降低损失

  随着房价持续下跌,个别业主也开始失去信心。不少购房者发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务,无奈选择“弃房断供”。“弃房断供”是指贷款购房者停止房屋按揭,放弃该房屋的行为。

  来自苏州工业园区法院的数据显示,今年1月至8月,该院受理的个人房屋贷款逾期不还案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近几年少见。这些案件中,几乎所有业主都声称“无力还款”而断供。

  无力还款 业主弃房断供以降低损失

  家住江苏省苏州市城东的王先生是2012年3、4月间购买的第二套房。王先生出于“买涨不买跌”的从众心理,以不多的首付款与开发商签下了买卖合同,又与苏州某银行签订《个人购房借款/担保合同》,借款80万元,期限20年。买了房的王先生看着房价上涨趋势,想想过几年卖出去又能小赚一笔。

  但好景不长,王先生所在行业不景气,其公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是,由于国家宏观政策的调控,房价涨势止住了,自己所买的楼盘开始降价。“房子总价跌了快两成,自己每个月还要支付几千元贷款,压力不小,干脆断供。”于是,王先生停止了向银行还贷。银行方面催要无果,只得拿着合同将王先生告到苏州工业园区法院。

  原告认为,如果借款人不按合同约定还款,在当前楼市现状下,很可能造成无法全额执行到借款人所欠贷款的结果,增加银行坏账风险。

  被告王先生则当庭直言:对借款事实无异议,表示自己所在单位经济情况不景气,经济困难,无力偿还贷款。希望向开发商退还所购房屋,以降低自己的损失。

  法院经审理后认为,王先生未按约还款已构成违约。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部贷款本息的条件已经成就。王先生应当立即归还原告借款本金及相关利息、罚息等。且根据担保合同的内容,原告就上述房产享有优先受偿权。

  近半弃房者下落不明

  据工业园区法院经常审理房贷纠纷案件的金法官介绍,除了房价下跌,持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格,导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外,更有可能是购房者自身财务出现问题,或者炒房团资金链断裂而“断供”。

  值得注意的是,业主断供后被银行告到法院,缺席审理较高。被告下落不明或经送达后拒绝出庭的,差不多要占50%,弃房抵债意图明显。

  据金法官介绍,审理断供案件发现,购房者往往有一种典型的从众心理,就是“买涨不买跌”,一部分购房者随意性较大,缺乏长远规划和风险意识,对自身还款能力没有正确评估,一旦遭遇变故,脆弱的履约能力极易丧失,无法承受巨额贷款,最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。

  “弃房断供表面看来,有人愿意亏损首付和已经支付过的利息,并搭上维护了多年的‘信用’,就一了百了。但断供不仅是信用问题,还涉及违约责任。”金法官说。

  金法官认为,断供现象频发,也反映出不少购房者法律意识淡薄。很多人觉得,断供以后,“大不了房子我不要了,银行爱怎么着怎么着”。其实不然。从“断供弃房”案例看,不管是“供不起”还是“甩包袱”,结果都是损失惨重。不仅房子没了,首付、月供也付之东流。如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话,还会在个人信用记录中留下污点,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。

  弃房断供不能免除还款责任

  苏州一位有着多年房地产业诉讼经历的刘律师透露,一直以来都存在房贷断供的情况,自己此前就代理过多个此类案件,大多是因为业主无力支付才会出现断供。

  刘律师称,业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。个人买房时和银行签订的合同,首先是借款合同,同时还会与银行签订房产抵押合同,千万不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。

  “从法律角度分析,断供对借款人是非常不利的,因为它并不能免除债务人的还款责任。如果债务人不按期还款,无论是出于哪一种原因的断供,银行都有可能宣布借款合同到期,要求债务人偿还全部贷款。”刘律师说。

  此外,不论房价如何变化,个人对银行的借款合同总是存在的。如果业主断供,银行起诉业主,基本上百分之百胜诉。银行首先是拍卖抵押的房产,一般拍卖价会比市场价格低10%以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等,全都由业主支付。

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