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银行房贷政策差别化加大

近日,有关“限贷”松绑的传言和四大行既未承认又不否认的模棱两可的表态,令房贷政策走向更加扑朔迷离。

  四大行并非第一次回应“认房不认贷”传言,但相较于一个月前的明确否认,此次态度却极为暧昧。除中行明确表示“已授权当地分行可按市场需求和政策变化适时调整相关政策”外,其余三家银行仅是强调,贯彻国家政策导向,支持合理信贷需求。

  值得注意的是,几乎在四大行表态的同时,福州、青岛等城市先后发文放松首套房认定标准。对此,社科院财经战略研究所博士高广春分析认为,“认房不认贷”属于政府及监管部门的行政行为,银行机构自行调整的可能性不大,这也是四大行谨慎发声的主要原因。

  房贷政策差别化日趋明显

  今年以来,四大行对于房贷业务调整已有多次表态,但内容大体相同,多涉及“优先支持首套房”、“提高审批效率”、“加大安居工程投入”等方面。某大行相关部门负责人透露,事实上,上半年个人住房贷款趋紧的态势得到进一步加强。

  中行国际金融研究所提供的数据显示,6月个人住房按揭贷款利率为6.93%,达到历史最高值。而据记者了解,此前部分银行机构在三、四线城市已暂停办理新的个人住房、个人商用房贷款业务。

  此次四大行谨慎发声或源自银行态度的微妙调整。建行副行长章更生就于日前表示,我们对于房地产行业依然有信心。原因显而易见:从四大行近期公布的数据来看,房地产贷款不良余额及不良率都继续保持双降,远远低于1%。

  多数业内人士判断,下半年房贷政策将略有放松。一方面,监管部门在坚持“差异化信贷”政策的基础上,要求加快信贷审批,加大对首套房信贷支持。另一方面,在地方政府救市措施的不断刺激下,房地产新开工、库存、土地购置面积等部分先行指标出现了改善的迹象。银行亦会有所跟进。

  不过,房贷全面放松恐难出现。某大行相关负责人表示,局部地区个人房贷不良率超过3%,三、四线城市依然是防控重点,全面放松可能性不大。

  中行国际金融研究所研究员李佩珈强调,不同银行或同一银行不同地区分支机构所执行的房贷政策都会有所不同,区别化将进一步明显。这既是由于各地房地产市场发展不平衡,也是由于各银行机构对房地产市场中长期发展持差异化判断所造成的。从目前情况来看,大型银行、股份制银行、外资银行所采取的利率水平、首付比例等具体个贷政策都略有不同。

  个贷投入或小幅增加

  李佩珈判断,受房贷政策调整影响,四大行个贷投入或小幅增加,极有可能超过上半年5%的增幅。

  作为房地产调控的主要手段,信贷政策对房地产市场走向发挥着关键作用。高广春表示,贷款申请门槛抬高和放款速度变慢会抑制购房需求的释放;反之,则会刺激释放。

  从数据来看,虽然各银行在今年上半年收紧了房贷授信额度,但个人住房贷款依然保持平稳增长态势。数据显示,今年上半年,四大行个人住房贷款新增6595亿元,同比增长5%。其中,工行、农行均继续保持两位数的增长幅度。

  李佩珈表示,考虑到四大行所采取的措施具有示范性效果,或将在一定程度上带动整个银行业增加个人住房贷款投放力度。

  同时,地方政府救市政策也会刺激信贷需求的增加。目前已有40个城市放松限购政策,在放松限购的基础上,各地还出台了对个贷利率进行补贴、降低首付比例、契税优惠、降低落户门槛、为房地产贷款提供担保以及减少开发商相关费用等救市措施。李佩珈认为,随着政策的落地,这些措施将在今年下半年发挥作用,需求将有所增加。

  记者发现,限购政策放松后,佛山、兰州、青岛等地房屋成交量出现回升。

  不过李佩珈也强调,个贷利率调整空间有限。目前多数银行对个人首套房贷款执行基准利率。相关业内人士表示,由于受到下半年经济企稳后信贷需求上升、信贷供给总量少于上半年以及银行负债成本大幅上升等因素的影响,商业银行按揭贷款投放难以大幅度增加,个贷利率也较难向下调整。

  刚需刺激效果有限

  高广春表示,既要对冲房地产市场快速下行,又要避免引起新一轮房地产泡沫,这注定金融监管部门仅能采取“略微刺激需求”的限贷放松措施。

  “略微刺激需求”的效果究竟有多大?业内普遍认为,市场预期改变使置业者观望情绪浓厚,加剧了房价下行压力。而在观望气氛浓重的条件下,短期内购房者对房屋价格、信贷政策不会敏感。即便限贷放松,需求也难以形成大规模入市。

  李佩珈也认为,“认房不认贷”政策并未从根本上扭转房贷偏紧局面——购房贷款规模受严控,且个人按揭贷款利率依然处于历史高位,都在制约刚性有效需求的平稳释放。

  有媒体称,除首套房认定标准放宽外,二三套房信贷政策,在利率幅度、首付比例方面也将进行调整。李佩珈表示,在房地产行业潜在风险依然较高情况下,放松调整的可能性比较小。从各行表态及采取措施来看,目前重点是保障刚需信贷需求,严控投机、投资性需求。

  相比于个人住房贷款,房地产开发贷款严控局面没有改变,这也说明银行对房地产市场依然持较为谨慎的态度。数据显示,今年1月至8月,房地产企业到位资金同比增长仅为2.7%,比上半年降低了0.3个百分点,为近十年以来的最低水平。其中,国内贷款、定金及预收款等资金来源增速都持续放缓。1月至8月,国内贷款增长13.8%,增速比上半年降低0.3个百分点;定金及预收款同比下降10.7%,跌幅比上半年扩大1.4个百分点。

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