贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 沪新房库存创历史新高 突破1200万平方米
沪新房库存创历史新高 突破1200万平方米

  据《中国房地产报》报道,持续数月的成交低迷之后,上海市场的新房商品住宅库存继续走高。截至9月23日,上海新房存量突破1200万平方米大关,创下历史新高,按近3个月月均销量计算,沪新房的去化周期已长达18个月。

  为了应对当前形势,上海郊区部分楼盘已经开始掀起新一轮价格战。尤其是几个存量较大的区域,如嘉定区、松江区部分楼盘降幅最为明显。引人注意的是,万科梦想派项目从9月1日到9月22日只成交了13套,与8月份61套的交易量相去甚远,通过降价带动交易的意图较为明显。

  上海新房库存持续扩大的原因主要在于市场成交低迷,对于开发商来说,降价是提升销量去库存的有效方法,但并不是唯一的方法。就目前上海市场来说,成交量低迷、库存积压的最大问题主要还在于市场信心和限购限贷等调控政策的打压。第四季度是房企冲业绩的冲刺期,对于一些销售不畅的项目而言,“金九银十”的下半程已经是降价跑量的最后时机。

  外环库存压力最大

  自今年1月份以来,上海新房库存量便持续上涨,1月初库存约977万平方米,2月底突破1000万平方米,6月底突破1100万平方米,至9月中旬已超过1200万平方米,今年以来沪新房库存量上涨面积已超200万平方米。

  一方面,高库存来源于持续走高的供应量。今年1~8月,上海住宅市场有7个月的新增供应量大于当月成交量,其中5~8月,新增供应量比当月成交量合计高出117万平方米。尤其是上海市闵行、嘉定、南汇三区的住宅市场,在2014年1~8月的新增供应量,都比同期成交量高出约30万平方米。而上述三区,嘉定、南汇区均属外环外区域,闵行区的部分区域也在外环外。

  另一方面,“金九”开局以来交易量并未如预期般大幅回升,进一步加剧了库存的攀升。上海中原研究部数据显示,9月前两周新建商品住宅供应面积75.93万平方米,而成交仅为47.62万平方米。

  目前开发商降价幅度有限,买家对市场的观望情绪又较重。市场僵持格局并未打破,去化速度依然缓慢。随着经济增长速度的下滑,2014年房地产市场进入长周期调整,高库存、低去化的模式在未来可能会成为一种常态。

  同时,各区域库存差异比较明显,外环以外库存已升至880万平方米,占比超过70%。其中库存最大的是嘉定区,超过170万平方米,闵行、松江也均超过110万平方米。

  库存大区主要集中在郊区范围的刚需型板块,供应量庞大是其统一特征,以闵行、嘉定、南汇三区为例,其在2014年1~8月的供应量,占全市住宅新增供应量的40%左右,在如此巨大的供应压力下,一旦成交速度不能相应提高,必然会形成库存积压。

  从区域来看,嘉定、松江由于地域面积广阔、板块多,库存量一直处于区域高位,这两个外围区域前期得益于轨道交通和区域规划推动了房价持续上涨,而同时较大开发规模和缺乏价格优势也使得成交无法及时跟进供应,长此以往累计库存量升高。

  降价幅度成博弈点

  进入“金九银十”以来,一些开发商开始降价跑量,期待成交有所回温。尤其是几个存量较大的区域,如嘉定区、松江区等,部分楼盘降幅也较为明显,均在10%以上。

  比如嘉定区的南翔秀城溪岸澜庭,该盘此前实际成交均价约2.1万元/平方米,后因销售不畅降价,8月份成交均价为2.04万元/平方米,成交51套,而9月成交均价降至1.93万元/平方米后成交量翻了一倍。然而,截至9月22日,上海住宅市场的成交均价为2.63万元平方米,环比8月,下降幅度仅为0.3%。

  对此,目前上海真正大幅降价的楼盘并不多,或者做法比较隐秘。如果降价到位,还是能够起到一定带动效果的。9月降价楼盘数量有限,对总体数据不构成明显影响。主要楼盘多在以贴近市场的价格在销售,降价幅度有限。整体来看,开发商降价促销的目的更多是为了完成指标,而不是迫于生存,因而在降价策略上有所保留,包括控制降价幅度,以及选择在市场压力更大的二三线城市进行降价促销等。

  据了解,目前上海降价楼盘普遍的降价幅度是9.7折左右,部分达到9.5折,9折现象很少见到。而所谓的特价房源,往往是房企借用互联网平台推出,目的在于吸引人气。如近期南汇的绿洲康城推出的特价房活动,从原价3.3万元/平方米降至现价2.8万元/平方米,但参加活动的仅20套房源。

  目前,一些区域库存高、板块内竞争激烈的楼盘现在不得不通过降价来刺激销量。但是目前买家普遍存在“买涨不买跌”的心态,小幅降价促进交易,大幅降价或适得其反。除了价格之外,信贷政策也是一大问题。尤其是“限贷”政策压抑了改善型二套房的购买需求,导致购买力不足。未来信贷政策的松动或将是楼市库存缓解的一个突破点。

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