贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 深度调查:银行如何看待房贷业务?
深度调查:银行如何看待房贷业务?

  最近一两个月,不时有地方政府出台文件对限贷政策进行调整,而从近期来看,银行方面大有变被动为主动的趋势。此前有个别银行被爆出调整首套房认定标准但遭辟谣,最新的热点话题则为四大行即将放松限贷的传闻。银行在限贷方面的动向总是最能引起大众关注,针对房地产、房贷,买房人、卖房人甚至政府部门都在积极表达自己的看法,那么,银行方面究竟是如何看待房贷业务的呢?

  据Wind资讯统计,总量中,金融机构购房贷款余额占各项贷款余额的比重比较稳定,2007年以来围绕12%上下波动,2012年年中开始从12%下方升到上方,之后缓慢上升,至今年年中升至12.75%。购房贷款余额增速各阶段差异较大,高的时候超过50%(2010年一季度末),低的时候也有10%。所以,从总量上看不到银行对买房按揭惜贷。

  那么,在16家上市银行中选择能查到各项明细数据的农业银行和招商银行,来看看他们各自在个人购房贷款上是怎么做的。

  农业银行自2007年底至今年年中个人房贷占整个贷款余额的比重也是逐年上升的 (由8.60%升至18.49%);在个人贷款中,个人房贷占比自2011年以来一直比较稳定,在62%上下波动。

  招商银行个人房贷占整个贷款余额的比重自2009年以来出现明显下降(由23.08%降至11.30%),同期个人房贷占个人贷款的比重也出现大幅下降(由71.66%降至31.71%),但个人贷款占贷款余额的比重同期稳中有升(由32.20%升至35.63%)。

  那么,是不是像有些人说的那样,个人房贷容易出现违约而银行不愿意放贷?

  总体上,这两家银行的个人不良贷款占不良贷款的比重都是上升的,招商银行由2010年年中的18.46%升至今年上半年末的26.13%,中间最高达到29.54%;同期,农业银行则由10.10%上升至17.52%。

  但是,个人房贷不良贷款占不良贷款余额并不是同步上升的。2010年以来,招商银行个人房贷不良贷款占不良贷款余额的比重经历了上升再下降的过程,今年年中下降至3.79%;而农业银行个人房贷质量则保持相对稳定,个人房贷不良贷款占不良贷款余额的比重呈现缓步降低的趋势 (由2010年年中的4.7%降至今年年中的4.11%)。

  再回到总量数据,2007年以来,商业银行个人住房按揭贷款的不良贷款率是逐年下行的,从2007年1.09%下降到2013年底的0.26%,而且这一数字也是在有统计的个人贷款细分中 (信用卡、汽车、住房按揭及其他)是最低的。

  大致可以看出,大型银行对并没有故意少放个人住房贷款,而股份制银行则主动减少发放个人住房贷款,而且这无关个人房贷质量。

  在利率市场化的进程中,各家银行短期内不会改变自己的经营战略,收缩的领域和主动进攻的领域都有定数,不要指望出现大的变化。而长期来看,各家银行的业务重点更多的会从投入产出来考虑,赚钱的业务大家都会多做,不赚钱的业务都会收缩。而很多权威预测,“长期”的房地产需求已经没有那么旺盛了。

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