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房贷政策怎样调整最有利

  限购逐步取消,但似乎并没有让楼市的温度有多少回升。不管是2009年楼市出现的“V”型大反转,还是2012年楼市见底回升,货币政策(包括个人住房贷政策)的松动居功至伟。于是,所有的机构都认为,在货币政策整体不放松的背景下,个人住房贷款紧缩是阻碍楼市去库存和景气回升的罪魁祸首。进入9月份以后,限贷松绑的呼声越来越高,松绑传言也甚嚣尘上。近期,福州、青岛等地正式发文松动房贷政策,标志着限贷政策调整的大幕开启,这将成为决定楼市未来走势最关键的因素。

  笔者认为,目前商业银行执行的房贷政策确实比较紧,主要表现在门槛高、成本高。“认房又认贷”的政策,让很多曾经使用过房贷的无房户再次贷款时,不得不接受上浮的贷款利率、较高的首付比例,甚至没有资格获得房贷(第三次停贷)。尽管这一政策的初衷是为了控制频繁利用银行贷款炒房的行为,但也错杀了很多合理的住房贷款需求,如“卖小房后买大房”的改善性需求、拆迁需求和因工作调动或家庭搬迁而 “先卖后买”的购房需求等。

  在政策性住房金融缺失的情况下,在个人住房贷款领域,同样存在着融资成本居高不下的问题。今年以来,首套房贷利率一般在基准利率的1.05倍到1.1倍,相比2012~2013年8.5折利率来说,相当于定向加息100个基点,或者相当于月供增加了10%,而二套房贷的利率则一般在基准利率的1.2倍以上,甚至停贷。而且,由于房贷期限长、对存款贡献不大、贷款利率上浮幅度有限,商业银行有“抛弃”个人房贷的迹象,很多银行直接限制年度房贷总额度,以额度用完的方式来驱赶贷款申请者。

  因此,笔者赞同适当松动个人住房贷款政策。特别是对于首次购买住房的贷款,应该给予非常低的首付成数和非常优惠的贷款利率,这在发达国家是一直坚持的惯例。例如,上世纪80年代,美国联邦政府提供保险的房贷首付比例只有10%,利率比平均房贷利率低2~3个百分点。近期,湖北发布的楼市新政“鄂6条”中提出,居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,首付比例按30%执行,贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍。对于这一政策措施,笔者举双手赞成。在房价居高不下的情况下,即便是再低的首付比例,再低的利率,笔者认为都是应该的,但仅限于首次购房,而不能滥用和走歪。

  另外,对于合理的改善性住房贷款需求的支持,笔者也是赞同的。这里所说的合理的改善性住房贷款需求,既包括卖掉家庭唯一住房且偿清贷款后再买房的贷款需求,也包括在拥有一套普通住房且偿清房贷的基础上,再买一套住房的贷款需求。前者既包括改善型住房需求,如“卖小房换大房”的购房行为,也包括因拆迁需求、工作调动或家庭搬迁而出现“先卖后买”的购房贷款需求;后者主要指因家庭成员增加而产生的新增房屋购置的贷款需求。

  对于合理的改善性住房贷款需求,笔者建议给予等同于首套住房贷款的政策优惠。在过去10多年房价快速上升的背景下,城市居民住房需求非常强烈,但迫于支付能力不足,往往是“先买房、后换房”、“先买小房、后买大房”。在重点一、二线大城市,这一现象很普遍。以深圳为例,近年来销售的住房平均面积不足90平方米,目前全市人均年龄仅为30岁,添丁和父母来深的情况很普遍,换房的需求是客观存在的,这也是老百姓收入水平提高的必然结果,也是分享改革红利的必然要求。

  根据第六次人口普查的结果,城镇存量住房中超过30%的部分是上世纪80年代左右建设的,户型结构比较差。在房地产进入存量时代后,改善性住房需求不仅强烈,而且会爆发式增长,给予优惠贷款政策支持有必要。当然,为控制不合理需求混入“合理需求的队伍”,可限制“先卖后买”的次数,如规定优惠贷款政策仅提供一次;也可以规定“只有卖掉唯一普通住房且偿清贷款后再买房”的行为才算改善性住房需求,而且该优惠也只能享受一次;对拥有一套普通住房且偿清贷款的居民家庭,再买一套住房的贷款需求,也可适当提高贷款标准以体现改善性住房贷款政策的差别性,总之这些都是技术问题。

  在融资成本居高不下,国家在货币政策领域坚持定向宽松的策略,即向符合产业结构调整方向、需要重点扶持的小微企业定向提供低成本的贷款扶持。在主要城市房价居高不下,老百姓住房支付能力不足,拥有住房需求强烈,而融资成本高企和政策性住房金融缺失的情况下,在满足基本民生需求的住房贷款领域,应该下调差别化住房信贷门槛,并将这一政策纳入定向宽松货币政策的范畴。

  当前,不仅应该撇开对楼市情绪化的“不打死不到底”的心态,也不能谩骂一切旨在促进楼市的政策指向。目前,尽管四大行未有明确的通知,但统一口径的“等待通知”,其口吻值得玩味,意味着央行或高层正在研究制定如何调整不适合形势的住房贷款政策。不同于限购政策,限贷政策的调整对楼市影响大得多,在降低合理住房需求贷款成本的同时,可能会引入不合理需求,推高房价,得不偿失,如何调整需要谨慎的态度、综合考虑,想必管理层考虑的也是这个问题。笔者认为,具体的技术设计其实并不费思量,关键的问题是要本着纠偏政策、去除行政干预、降低老百姓合理住房需求的贷款成本和控制投资投机炒作的目的,而对于地方借此再造新一轮楼市繁荣的动机要杜绝。(深圳市房地产研究中心研究员 李宇嘉)

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