贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 江苏:限购松绑之后 限贷成决定楼市关键
江苏:限购松绑之后 限贷成决定楼市关键

  9月21日,南京宣布放开限购,成为江苏最后一个放开限购的城市。

  江苏松绑限购大事记

    2013年11月21日,徐州在江苏四个住房限购城市中率先对限购政策进行选择性“松绑”:将限购范围缩小到了西、北二环路以内和东、南三环以里的范围。

  今年7月19日,苏州取消对90平方米以上住房的限购政策,本地人及外地人都可直接在苏州购买90平方米以上的住房,购买无套数和社保限制。

  8月1日起,整个徐州市区全面放开限购。

  8月30日,无锡市区暂停执行住房限购政策。这是继7月26日起90平方米以上住房限购政策取消之后,无锡楼市迎来二次“松绑”,意味着无锡全面取消限购。

  业内专家指出,自2011年起实施的住房限购令,被称为“史上最严厉调控”,效果如何姑且不论,首要的是商品房的商品属性受到了严重扭曲。各城市限购令取消或“松绑”前夕,无一不深陷土地市场冷清、商品房库存大量积压的泥潭。

  今年6月,南京房价在连涨24个月后掉头向下,继而出现“三连跌”,9月12日南京商品住宅库存攀高至5万套以上,逼近5.5万套的历史峰值,销售周期超过10个月。2014年苏州楼市降温明显,上半年住宅成交量不足3万套,与去年下半年相比减少23.93%、与去年同期相比减少5.39%,6月初商品住宅库存一度冲上了5.8万套。据克而瑞数据统计,7月无锡商品住宅库存已突破900万平方米,去库存化周期需要29个月,大户型去库存化周期则超过了80个月。据统计,自2011年限购以来,南京共有24幅土地流拍。

  作为江苏全面“松绑”限购的标志,南京市政府在下发的《关于保持我市房地产市场健康发展的通知》(以下简称《通知》)中指出,今后,南京将围绕“低端有保障、中端有调节、高端有市场”的住房供应体系架构,建立以保障住房刚性需求为重点的住房供应体系。加快危旧房棚户区改造,着力改善住房困难家庭的住房条件,在保障中小户型土地供应的基础上,进一步加强中低价位、中小户型普通住宅市场的供应,满足群众的各类刚性住房需求。

  为此,“未来5年,南京全市商品住宅供地年均目标为500公顷以上,合理安排90平方米以下套型住宅的供地区域、规模以及比重,增加中小户型住房有效供应,保持市场供需总量基本平衡、供需结构较为合理、供需区域有效衔接。”  

  限贷不取消,市场难回暖

  9月21日,江宁新城玖珑湖在南京全面取消限购的当天宣布涨价。该楼盘营销负责人说,将取消限购之前的一些特价房,价格上调200—600元/平方米不等。

  同样,刚降价2000元/平方米跑量的苏州工业园区楼盘九龙仓时代上城,在限购“松绑”消息传来后,态度“大逆转”,其官方微信高调宣称“限购令已经取消,涨价迫在眉睫”。如这般跃跃欲试的开发商不在少数。

  对此,有人担心,限购“松绑”,是否意味着房价将进入“上涨模式”?

  “限贷没放开,会对购买力释放形成巨大‘拖累’。”苏州“第一房产”首席分析师夏玮芬说,声称要涨价更像是开发商制造的噱头,逼单意味明显。

  “限购取消,全款买10套都可以,但是限贷政策没取消,第三次贷款买第三套,根本贷不出来。”一家国有银行苏州分行工作人员在接受电话采访时说。目前,苏州除极个别银行房贷利率略有松动外,多数银行贷款利率几乎都是齐刷刷上涨。徐州、无锡在限购“松绑”的同时,限贷同样未松动,购买第三套房仍无法贷款,需全款购房。

  与苏州、无锡、徐州不同,南京下发的《通知》中出现了“加大信贷支持力度”的表述:继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求,不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度。

  但是,南京取消限购后,银行贷款政策并无变化。南京大学不动产研究中心主任高波教授指出,限贷主要是商业银行不愿意加大房贷力度。“商业银行对市场最为敏感,哪怕是中央政府放松了对三套房贷款的禁令,银行仍会有自己对房地产市场的判断。如果他们对楼市前景并不看好,还是会对购买三套以上住房的贷款持谨慎态度。”

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