贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 9月房贷市场现状全解析
9月房贷市场现状全解析

  正当舆论对下半年房贷利率将呈现缓慢微降的趋势达成共识之时,最新的房贷数据调研结果却给这一趋势打上了一个大大的问号,令本就风雨飘摇的楼市命运变得更加扑朔迷离。

  一、利率宽松非普惠政策 附加条件使优惠利率“名存实亡”

  2014上半年,全国范围内可以提供优惠利率的银行数量一路减少,与楼市下行趋势呈现高度的一致性。7、8月间,地方政府出于救市的目的,纷纷松绑限购令,并试图对银行房贷政策进行干预。而银行与政府博弈的结果是8、9月间优惠利率占比有所反弹,但背后却附加了种种苛刻的限制条件,使得看似存在的优惠利率实际上遥不可及。

  在种种限制条件中,对于贷款金额的限制门槛相对比较容易达到,真正困难的是某些银行对金融资产及存款的要求。如民生银行上海分行规定近3个月内金融资产超过500万元的客户,首套房可以享受8.5折利率。这500万元并非完全是存款,还包括客户购买的理财产品,而且期限要保证在6个月以上。发放贷款后6个月之内,民生银行会严格监控客户在该行的金融资产,一旦发现不符合优惠要求,将调整相应贷款利率。条件之苛刻,可见一斑。

  购房者一方面期待银行能够提供更多的优惠,一方面却不得不对优惠利率背后的附加条件敬而远之。如果监管层不出台政策对银行“有条件”放松利率的现象进行监督,使折扣利率落地,那么这些名义上的“优惠”实际上无法作为判断房贷政策走势的风向标。

  在放款速度上,数据显示,9月和8月无太大变化,房贷审批时间平均为15-20天,放款时间平均为20-30天左右。银行审批后,最快可以在7个工作日放款。

  二、 一线城市:北京房贷政策持续宽松 沪广深利率水平几无变化
  与8月一线城市不约而同地放松了房贷政策的表现不同,本月,北上广深的政策走向发生了分化。

  正在人们普遍认为一线城市在继续维持限购政策的压力下势必以放松信贷来救市,现实却是仅北京的房贷利率继续维持明显下降趋势,而上海、广州、深圳的房贷利率没有继续保持上月的降势,基本与上月持平。其中,上海的平均房贷利率与8月保持一致,广州和深圳仅出现了细微变动,呈现小幅反弹。

  在折扣利率方面,北京、上海和深圳的折扣利率占比,相比上月有所增加,广州则原地踏步。本月,虽然上海的中信银行出现了全国最低的8折优惠,但是附加条件极为苛刻,普通人难以企及,相比之下,其他三城的优惠利率显得亲民得多。

  预计,虽然下半年全面降准、降息的情况不会发生,但从四大行放松限贷政策的传闻来看,即使银行最终执行结果并未像传言般那样大尺度,但很可能会适当放松限贷政策。未来几个月,信贷政策的宽松将会逐渐在房贷利率上有所体现。

  三、二线城市:利率涨跌平分秋色 调控效果显现差异化
  8、9月间,福建、湖南、四川、湖北相继出台省级救市文件,杭州、西安、无锡等城市也进一步松绑限购至全面取消,开启了新一轮的调控。与第一轮调整以放开限购为主题不同,本轮调控目标直指限贷政策。

  虽然信贷能否放松取决于各商业银行的自身判断,而非地方政府的政策指导,但银行也无法完全无视来自政府方面的压力,而银行是否妥协以及多大程度的妥协则取决于银行与政府的博弈。此外,由于银行自身贷款额度以及做房贷业务的意愿有所不同,在诸多因素的共同作用下,二线城市的房贷利率变化可谓跌宕起伏,无统一规律。

  在监测的热点二线城市中,南京、杭州平均房贷利率与上月持平。天津、青岛、重庆3城上涨,其中重庆涨幅最大,利率接近7.6%。苏州、成都、武汉、东莞、长沙5城市出现下跌,其中,苏州下调幅度最大,由上月7.15%降至6.85%;长沙次之,成都、武汉、东莞微幅下跌。
   
   认为,临近年底,若央行不再出台相应的刺激手段对信贷政策进行调控,则银行因额度紧张适度收紧房贷将是大概率事件。但是根据最新传闻,四大行将放松限贷政策,执行“认贷不认房”的首套房认定标准。如果消息属实,那么在银行有额度、有贷款意愿的情况下,贷款环境将会大大宽松,从而刺激更多的潜在需求转化为成交量。

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