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传珠海将放开限购 细则正在制定中
       传珠海将放开限购 细则正在制定中

  网传广东已同意珠海楼市限购政策放松的申请,相关细则正在制定中。对此,广东省房地产协会会长蔡穗声昨日表示,广东省房协呼吁,采取限购和限价的地方政府应该逐步的退出限购限价政策。“珠海现在可以退出限购、限价政策,广州深圳可以逐步有序的退出限购限价政策。”
 
  此前,广东省佛山市已经于今年8月7日起放开楼市限购,成为广东省第一个放开限购的城市。目前,广东省还有广州、深圳和珠海三地实行限购。

  珠海自2011年11月1日实行商品房限价限购“双限”政策,对新增住宅项目实行限价,最高价格不超过11285元/平方米,同时在主城区(香洲区)范围内实行限购,该市户籍居民家庭以及符合条件的非该市户籍居民家庭,在珠海市香洲区(主城内)只能新购1套商品住房。珠海也是全国首个楼市“双限”城市。
 
  据监测数据显示,截止9月23日,全国46个限购城市中,仅仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚6个城市在坚守。在当前经济增长下滑,地方政府债务压身,楼市持续低迷背景下,谁能坚守到最后?分析认为,北上广深四大一线城市年底放开几无可能,但广州、上海有望出现局部调整,对当前限购政策进行优化,广州可能成为年后首个放开限购的一线城市。而珠海、三亚年内放开限购的可能性非常大,珠海将参照佛山政策,三亚有望坚守至10月旺季、蓄势而发。
 
  北京:将限购进行到底
 
  若论坚持限购不动摇的决心,认为,北京于情于理都当属第一。
 
  于情,北京作为首都,限购之于北京已经不仅仅是一个楼市的经济政策,同时也包含政治层面的意义。
 
  如果北京松绑限购,全国的投资性需求都将涌向北京,需求激增将引导房价快速上涨。当前,限购对北京房价的抑制作用无疑是显著的。与此同时,政府已经在采取各种措施限制人口增长,限购一旦松动,想要达成限制人口的目标将再添难度。
 
  于理,北京目前的楼市现状还没有糟糕到需要通过取消限购来救市的地步。
 
  虽然当前北京新房、二手房价格纷纷下跌,但是总体上,大幅度降价的楼盘数量较少,大部分楼盘只是优惠促销,并未实质性的大幅度降价。换句话说,在今年大部分土地收益已收入囊中,相对全国其他城市,地价水平亦基本高位维持的背景下,即使房价再跌一些也是可以承受的。
 
  此外,直接影响成交量的房贷利率目前也呈现下降的趋势。优惠利率增多、放款时间加快,这些因素将对成交量的回升起到明显的推动作用,8月北京成交量反弹就是最好的例证。
 
  上海:部分地区、部分类型有望放松
 
  相比于北京一再表态将继续严格执行限购政策,作为中国楼市风向标之一的上海却曾多次出现取消限购的乌龙事件。空穴来风,未必无因,传闻或许是政府的一种试探,这令上海楼市在政策层面上有些难以捉摸。
 
  2014上半年上海商品住宅市场成交量约为390.50万平方米,环比2013下半年下降42.90%,成交均价为每平方米2.6万元,环比2013下半年上升5.20%,占市场供应主导的刚需产品成交量跌幅最为明显。上海想要坚守限购,需要有市场数据作为支撑,而在各项数据均不乐观的情况下,坚持限购难免有些底气不足。
 
  日前,上海静安、长宁两区房产交易税政策微调,以降低购房者交易成本,可见上海已经开始在税收政策进行微调。此外,监测数据发现,上海房贷市场是四大一线城市中最宽松的,并出现8折超低优惠利率,可见无论是政府还是市场,对救市较为急切。认为,未来上海或将局部取消和松绑楼市限购,如放开非普通住房的限购,或者放开金山等外环地区的限购。 但要全面放开,仍有待等待,预计年内无望。
 
  广州:有望成首个放开限购的一线城市
 
  北上广深中最有条件放开限购的当属广州,其实,从今年5月开始,广州已悄悄进行多项“微调”措施进行低调救市,包括对限价、限售、限签进行了执行层面的放松。认为,广州放松限购条件已成熟,年底有局部调整的可能,但全面开放的可能性很小。
 
  广佛同城,楼市一脉相连,佛山放开限购为广州局部放开限购创造了有利条件。同时,从市场调研反馈信息来看,放宽限购后佛山的南海片区一、二手成交量都有明显上涨,而南海片区广佛交界处的楼盘一直以来目标顾客都是广州客,这无疑给广州本就低迷的楼市不少压力。
 
  在库存上,截至8月底,广州住宅可售量为917万平方米,和去年同期相比增加86%。特别是南沙,库存全市第一,40个月的存销比属高风险区间。可见,广州只要不松绑限购,“楼不好卖”的现象将越来越严重,消化周期也将随之升高。
 
  此外,广州楼市成交低迷已经持续半年时间,今年上半年一手房成交量创10年来最低位,甚至低于金融危机爆发的2008年。7月成交大跌30%,8月首周楼市小回温之后,随后一手住宅成交量仍出现大幅下滑。
 
  深圳:年内放开限购几无可能
 
  8月初,“深圳将取消限购”传闻不断爆出,深圳规土委第一时间出来辟谣,并表示深圳市仍按照国家分类调控的要求,严格执行住房限购政策。分析认为,深圳年内放开限购几无可能。
 
  第一,土地财政对地方政府财政影响最大。而土地财政依赖度越大的城市,其放松限购政策的可能性就越大。深圳去年土地出让收入415亿,占地方公共财政收入不到24%。相比国内其它动辄依赖度超过—半的城市来说,深圳这个数据并不高。
 
  第二,深圳楼市库存量压力相对较小。截至8月底,深圳住宅可售量为533万平方米,同比增长25%,存量和增幅皆属一线城市最低。
 
  第三,深圳目前住房自有率近30%,而广州高达90%,北京上海达70%。深圳的刚性需求是全国最强烈的,且未来需求量仍很大。一旦放开限购,大量刚需将涌入市场,进一步推升房价。
 
  第四,2013年深圳房价收入比(房子总价除以家庭年均收入)以17.2倍高居全国首位,远远高出公认的8倍合理区间。也就是说,深圳一个双在岗职工家庭,不吃不喝要17.2年才能买到一套房。无论是中央还是深圳地方政府都难容忍其房价继续上涨。
 
  所以,从各方面来看,深圳是最没有动力去取消限购的。
 
  珠海:年底放开概率较大
 
  广东四个限购城市中,佛山率性放松限购政策,作为同是二线城市的珠海,认为,年内放开的概率较大。
 
  2011年11月,珠海成为全国首个“限购”又“限价”的城市。在长达三年的限购时间内,珠海就不断出现取消的传言。佛山取消限购后,有媒体记者从珠海市住建局高层了解到,关于“双限”问题,相关部门“正在研究中”,如有变化政府将会发布正式公告。官方暧昧不明的表态更是引起人们无限猜测。
 
  遭遇楼市“限购令”的珠海主城区,今年上半年商品房网签数据也明显下跌。数据显示,上半年珠海主城区商品房共网签2386套,比去年同期的4113套下跌了41.9%。7月珠海住宅网签量为271套,是今年最低记录,8月有所回暖但库存量大。截止2014年9月1日,珠海市总供应量达360万平方米,按照前8个月的去化速度,仍需至少3年时间才能消化现有库存。
 
  可见,当去库存化成为房地产商的头等大事,销售低迷,以价换量。认为首要放松银行信贷,其次是行政政策的变动。面对珠海疲软的楼市,政府很有可能用取消限购的手段来救市。
 
  三亚:坚守至10月旺季 蓄势而发
 
  海南省统计局发布数据显示,2014年上半年,三亚房屋销售面积44.50万平方米,同比减少39.4%,三亚目前的库存量约160万平方米,85%以上的商品房销给岛外购房者。取消限购旨在去库存,三亚政府早已认识到商品房库存量过高,市场销售压力过大,故在4月1日颁布了停建80平以下中小户型的政策。
 
  三亚的房地产业主打旅游地产,而岛外人士热衷于低总价的中小户型商品房。由于“限建令”出台,三亚楼市的购房门槛将提至总价近200万元,更多的购房者将被挡在门外,导致整体成交量还将进一步下滑。对于即将再次进入旺季的三亚楼市,进入旺季上岛的游客增加势必拉动成交量,但是,在经济大环境趋冷的情况下,即使房地产预期上扬,在海南以价换量应该仍将是大势所趋。
 
  但是,三亚限购政策基本上只适用于河西、河东区的普通公寓项目,受限购影响的项目只有39个,约占市场热盘30%。这也意味着三亚即使放开限购,很可能也不会对楼市有达到预期的刺激效果。按照以往规律,目前正是楼市淡季中的低潮期,发力走量还得等到10月份以后,如果在淡季贸然放开限购,很可能起不到刺激效果,如果持续低靡,市场观望情绪无疑更加严重,将造成三亚楼市市场预期进一步被看空。
 
  认为,三亚楼市作为纯粹的旅游地产,没有刚需的属性,市场面向全国,反而受到经济大环境的影响较深。三亚最好能选择在楼市旺季到来之际,取消限购、限建等政策,以起到“风借火势,火借风威”的效果,营造良好的楼市氛围,刺激楼市。

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