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自贸区控制性规划征求意见:三大片区定位明确

  近日公布的《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》与已推出的自贸区土地政策衔接。根据《草案》,外高桥片区的功能定位是打造成为国际贸易城,洋山片区的功能定位是国际航运功能服务区,浦东机场片区的功能定位是现代商贸功能区。

  土地二次开发政策落地后,上海自贸区的控制性详细规划草案也浮出水面。

  上海自贸区管委会官网公布《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》(下称《草案》),公开征求意见,外高桥、洋山和浦东机场三大片区的功能定位得以明确。

  其中,外高桥片区(外高桥保税区、外高桥保税物流园区)的功能定位是,打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主,商业、商务、文化多元功能集成的国际贸易城。

  洋山片区(洋山保税港区陆域)的功能定位是国际航运功能服务区,浦东机场片区(浦东机场综合保税区)的功能定位是现代商贸功能区。

  分区依据主要功能 有相应开发强度

  一名了解规划制定进展的官员告诉早报记者,上海自贸区的土地政策已推出,《草案》与政策衔接,以更好地推动自贸区建设,把自贸区存量土地资源作用最大化。

  根据《草案》所述,上述三大片区中,每个片区具体功能又分为服务分区、综合分区和物流分区,每个分区依据主要功能有相应的开发强度。三个片区总的建筑规模约2830万平方米,其中外高桥约1850万平方米,洋山约530万平方米,浦东机场约450万平方米。

  上述官员说,《草案》有两大特点,一是坚持了刚性和弹性相结合,用地性质不再“定死”。二是体现综合用地,根据三大分区,以公共服务设施、工业以及仓储物流为主导功能,对各功能分区提出主导用地性质。

  以外高桥片区为例,服务分区重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能形态,开发强度基本控制在2.5-5.0。综合分区重点发展服务外包、高端制造、生产性服务业等功能业态,开发强度基本控制在1.5-3.0。物流分区则重点发展国际采购分拨、供应链管理、现代物流等功能形态,开发强度基本控制在1.5-2.0。

  未给出每个片区三类分区的用地占比

  不过,上述官员称,对应用地性质,服务分区实际上就是纯商办用地,综合分区和物流分区主要是工业仓储物流用地。“商业和工业用地之间允许一定幅度的转换”

  为了让自贸区存量土地资源作用最大化,《草案》还改变了既有规划单一用途性质的规划管控方式。《草案》以街坊为主,在明确开发建设底线要求,保证市政、交通、公共服务设施、绿地广场等公益性设施落地的基础上,给予地块管控一定的弹性。前述了解规划制定进展的官员解释,所谓开发强度,大致是个毛容积率的概念。

  “原来一块地块,做商办还是工业用地,都是固定的。现在每个分区中,商办和工业用地之间允许一定幅度的转换,所以开发强度给了个范围。”上述人士说。
前述了解规划制定进展的官员指出,过去,土地规划中,土地性质非常单一,中途不能改变用地性质。对自贸区而言,新业态会越来越多,企业既有商办用地需求,又有工业用地需求,按照老的规划思路来,就无路可走。新规划给新业态入驻自贸区提供了保障。

  上述官员表示,《草案》对自贸区的功能划分还只是框架性、原则性的。现在正依据该规划,编制更细的控详规划,具体到每个地块和街坊。他称,三大片区中,商办用地和工业仓储用地所占比例,在具体的控详规划里也会出来。

  值得一提的是,在上海自贸区三大片区的规划中,除了市政设施、公共服务设施等规划,交通设施规划中还提出了公共交通的服务,其中外高桥片区规划配置5-6条公交线,设置2处轨道交通换乘枢纽,并在俱进路以南设置公交始末站,加强轨道交通站点与公交的接驳。洋山片区配置1-2条公交线路,在顺翔路-同望路、海港大道-同望路交叉口附近各设一个公交始末站,以加强区内外公交接驳。浦东机场片区规划配置2条公交线路,沿骆岗路设置一处公交始末站,增设沿川汇路的公交线路,在邻近客运卡口的地方增设公交站点,方便人员通过公交出行,同时加强与地铁2号线的公交接驳换乘。

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