贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 南京取消限购 其他六城将坚守到何时
南京取消限购 其他六城将坚守到何时
   9月21日,南京市人民政府正式发文宣布,南京全面取消限购。新规指出为促进房地产市场平稳健康发展,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。这意味着南京限购政策全面放开,历时超过3年半的南京楼市限购令终成历史,江苏限购也就此全面取消。此前预测南京取消限购正在路上,时间点上基本一致。至此,46个限购城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚6个城市在坚守。
  在当前经济增长下滑,地方政府债务压身,楼市持续低迷背景下,谁能坚守到最后?分析认为,北上广深四大一线城市年底放开几无可能,但广州、上海有望出现局部调整,对当前限购政策进行优化,广州可能成为年后首个放开限购的一线城市。而珠海、三亚年内放开限购的可能性非常大,珠海将参照佛山政策,三亚有望坚守至10月旺季、蓄势而发。
 
北京:将限购进行到底
 
  若论坚持限购不动摇的决心,认为,北京于情于理都当属第一。

  于情,北京作为首都,限购之于北京已经不仅仅是一个楼市的经济政策,同时也包含政治层面的意义。
 
  如果北京松绑限购,全国的投资性需求都将涌向北京,需求激增将引导房价快速上涨。当前,限购对北京房价的抑制作用无疑是显著的。与此同时,政府已经在采取各种措施限制人口增长,限购一旦松动,想要达成限制人口的目标将再添难度。
 
  于理,北京目前的楼市现状还没有糟糕到需要通过取消限购来救市的地步。
 
  虽然当前北京新房、二手房价格纷纷下跌,但是总体上,大幅度降价的楼盘数量较少,大部分楼盘只是优惠促销,并未实质性的大幅度降价。换句话说,在今年大部分土地收益已收入囊中,相对全国其他城市,地价水平亦基本高位维持的背景下,即使房价再跌一些也是可以承受的。
 
  此外,直接影响成交量的房贷利率目前也呈现下降的趋势。优惠利率增多、放款时间加快,这些因素将对成交量的回升起到明显的推动作用,8月北京成交量反弹就是最好的例证。
 
上海:部分地区、部分类型有望放松
 
  相比于北京一再表态将继续严格执行限购政策,作为中国楼市风向标之一的上海却曾多次出现取消限购的乌龙事件。空穴来风,未必无因,传闻或许是政府的一种试探,这令上海楼市在政策层面上有些难以捉摸。
 
  2014上半年上海商品住宅市场成交量约为390.50万平方米,环比2013下半年下降42.90%,成交均价为每平方米2.6万元,环比2013下半年上升5.20%,占市场供应主导的刚需产品成交量跌幅最为明显。上海想要坚守限购,需要有市场数据作为支撑,而在各项数据均不乐观的情况下,坚持限购难免有些底气不足。
 
  日前,上海静安、长宁两区房产交易税政策微调,以降低购房者交易成本,可见上海已经开始在税收政策进行微调。此外,监测数据发现,上海房贷市场是四大一线城市中最宽松的,并出现8折超低优惠利率,可见无论是政府还是市场,对救市较为急切。认为,未来上海或将局部取消和松绑楼市限购,如放开非普通住房的限购,或者放开金山等外环地区的限购。 但要全面放开,仍有待等待,预计年内无望。

广州:有望成首个放开限购的一线城市
 
  北上广深中最有条件放开限购的当属广州,其实,从今年5月开始,广州已悄悄进行多项“微调”措施进行低调救市,包括对限价、限售、限签进行了执行层面的放松。认为,广州放松限购条件已成熟,年底有局部调整的可能,但全面开放的可能性很小。
 
  广佛同城,楼市一脉相连,佛山放开限购为广州局部放开限购创造了有利条件。同时,从市场调研反馈信息来看,放宽限购后佛山的南海片区一、二手成交量都有明显上涨,而南海片区广佛交界处的楼盘一直以来目标顾客都是广州客,这无疑给广州本就低迷的楼市不少压力。
 
  在库存上,截至8月底,广州住宅可售量为917万平方米,和去年同期相比增加86%。特别是南沙,库存全市第一,40个月的存销比属高风险区间。可见,广州只要不松绑限购,“楼不好卖”的现象将越来越严重,消化周期也将随之升高。
  
  此外,广州楼市成交低迷已经持续半年时间,今年上半年一手房成交量创10年来最低位,甚至低于金融危机爆发的2008年。7月成交大跌30%,8月首周楼市小回温之后,随后一手住宅成交量仍出现大幅下滑。
  
深圳:年内放开限购几无可能
 
  8月初,“深圳将取消限购”传闻不断爆出,深圳规土委第一时间出来辟谣,并表示深圳市仍按照国家分类调控的要求,严格执行住房限购政策。分析认为,深圳年内放开限购几无可能。
 
  第一,土地财政对地方政府财政影响最大。而土地财政依赖度越大的城市,其放松限购政策的可能性就越大。深圳去年土地出让收入415亿,占地方公共财政收入不到24%。相比国内其它动辄依赖度超过—半的城市来说,深圳这个数据并不高。
   
  第二,深圳楼市库存量压力相对较小。截至8月底,深圳住宅可售量为533万平方米,同比增长25%,存量和增幅皆属一线城市最低。
 
  第三,深圳目前住房自有率近30%,而广州高达90%,北京上海达70%。深圳的刚性需求是全国最强烈的,且未来需求量仍很大。一旦放开限购,大量刚需将涌入市场,进一步推升房价。
 
  第四,2013年深圳房价收入比(房子总价除以家庭年均收入)以17.2倍高居全国首位,远远高出公认的8倍合理区间。也就是说,深圳一个双在岗职工家庭,不吃不喝要17.2年才能买到一套房。无论是中央还是深圳地方政府都难容忍其房价继续上涨。
 
  所以,从各方面来看,深圳是最没有动力去取消限购的。
  
珠海:年底放开概率较大
 
  广东四个限购城市中,佛山率性放松限购政策,作为同是二线城市的珠海,认为,年内放开的概率较大。
 
  2011年11月,珠海成为全国首个“限购”又“限价”的城市。在长达三年的限购时间内,珠海就不断出现取消的传言。佛山取消限购后,有媒体记者从珠海市住建局高层了解到,关于“双限”问题,相关部门“正在研究中”,如有变化政府将会发布正式公告。官方暧昧不明的表态更是引起人们无限猜测。
 
  遭遇楼市“限购令”的珠海主城区,今年上半年商品房网签数据也明显下跌。数据显示,上半年珠海主城区商品房共网签2386套,比去年同期的4113套下跌了41.9%。7月珠海住宅网签量为271套,是今年最低记录,8月有所回暖但库存量大。截止2014年9月1日,珠海市总供应量达360万平方米,按照前8个月的去化速度,仍需至少3年时间才能消化现有库存。
 
  可见,当去库存化成为房地产商的头等大事,销售低迷,以价换量。认为首要放松银行信贷,其次是行政政策的变动。面对珠海疲软的楼市,政府很有可能用取消限购的手段来救市。
 
三亚:坚守至10月旺季 蓄势而发
 
  海南省统计局发布数据显示,2014年上半年,三亚房屋销售面积44.50万平方米,同比减少39.4%,三亚目前的库存量约160万平方米,85%以上的商品房销给岛外购房者。取消限购旨在去库存,三亚政府早已认识到商品房库存量过高,市场销售压力过大,故在4月1日颁布了停建80平以下中小户型的政策。
 
  三亚的房地产业主打旅游地产,而岛外人士热衷于低总价的中小户型商品房。由于“限建令”出台,三亚楼市的购房门槛将提至总价近200万元,更多的购房者将被挡在门外,导致整体成交量还将进一步下滑。对于即将再次进入旺季的三亚楼市,进入旺季上岛的游客增加势必拉动成交量,但是,在经济大环境趋冷的情况下,即使房地产预期上扬,在海南以价换量应该仍将是大势所趋。
 
  但是,三亚限购政策基本上只适用于河西、河东区的普通公寓项目,受限购影响的项目只有39个,约占市场热盘30%。这也意味着三亚即使放开限购,很可能也不会对楼市有达到预期的刺激效果。按照以往规律,目前正是楼市淡季中的低潮期,发力走量还得等到10月份以后,如果在淡季贸然放开限购,很可能起不到刺激效果,如果持续低靡,市场观望情绪无疑更加严重,将造成三亚楼市市场预期进一步被看空。
 
  认为,三亚楼市作为纯粹的旅游地产,没有刚需的属性,市场面向全国,反而受到经济大环境的影响较深。三亚最好能选择在楼市旺季到来之际,取消限购、限建等政策,以起到“风借火势,火借风威”的效果,营造良好的楼市氛围,刺激楼市。

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 南京取消限购:短期刺激成交长期影响力有限
 7月、8月,无锡、苏州和徐州相继取消限购,此后,江苏仅剩下南京执行限购。

9月21日下午,南京市人民政府正式发文宣布,南京全面取消限购。根据南京市人民政府发布《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》,其中有七项新规。第三项中明确提出,为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,促进房地产市场平稳健康发展,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。

这意味着南京限购政策全面放开,历时超过3年半的南京楼市限购令终成历史,江苏限购也就此全面取消。不过,在业内人士看来,在限贷政策依然紧绷的情况下,南京取消限购对楼市影响有限。

库存达5.1万套/

上述通知还表示,要对南京楼市加大信贷支持力度,主要是继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求,不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度。

回顾南京这3年多的限购,可谓跌宕起伏。

2011年2月19日,南京出台限购政策,成为江苏省第一个出台限购的城市。

出台限购政策后,2011年的南京楼市成交量低迷。2012年2月,其成交量开始回暖,购房者对市场的预期也开始悄然转变,随后平均月成交量保持在6000套以上。

统计数据显示,2011年至2012年两年间,南京楼市成交量分别为37679套及72812套,其中,2011年的成交量同比2010年下跌23.6%,而2012年同比2011年则增长93%。

2013年的南京楼市,在“国五条”的刺激之下,继续保持火热的态势。当年7月份,其成交量创造了当年的新高,突破10000套,楼市库存量跌破3.5万套大关。

2014年,南京楼市开始呈现疲软态势。国家统计局公布70个大中城市房价变动数据显示,6月份南京房价环比下跌0.6%,是两年来首次下跌;7月份南京房价更是环比跌1.1%,是2008年底以来单月最大跌幅。

从6月份开始,南京楼市成交量呈现降温趋势,库存高达5.1万套。“南京楼市价格持续下跌,目前来看这种下跌趋势短期内并不会停止,并且楼市库存已经突破5万套,属于严重的供大于求,所以限购在南京已经丧失了控制房价的作用,取消限购也是必然。”房地产行业专家张建初对 《每日经济新闻》记者说。

对楼市影响有限/

对此,南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,房地产市场的调整对于南京的财政收入和土地出让也造成了较大的影响,“先看土地市场,虽然今年上半年土地出让金和去年同期基本持平,但多卖了100万平方米的土地,实际上土地的价格低了不少,而且底价成交的越来越多。8月底成交的四幅地块就有3幅是底价成交,南京是城市负债比例最严重的省会城市,国土部门压力非常大。财政收入更不理想,去年最高峰时房地产业对财政收入增加值贡献超过60%,今年上半年只有30%,7月份更是下滑到20%。再继续下去,不仅财政收入受影响,房地产关联行业和就业非常多,南京经济将出现失速的情况,此时取消限购具备正当性与合理性。”

南京取消限购对楼市影响究竟有多大?对此,南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌表示,对楼市有利好作用,但这利好作用有限,“南京的楼市成交量整体在下滑,所以解除限购发挥市场作用是顺应市场的。解除限购后,市场会有些区分反应,比如改善市场,一些此前被误伤的购房者就可以借机来购房,但是在限贷政策没有松懈的情况下,这个政策的影响力有限,没有银行资金杠杆的支持,购房者还是会出现购买力的问题,所以取消限购的影响力有限。”

同时,金地南京公司营销市场部经理王晨对限购松绑的效果表示乐观,他认为一旦从购房面积上松绑,对于购买力肯定有影响,而限购取消后,通过购买力的释放,对于南京楼市整个市场走势,肯定有支持的作用。

在房地产行业专家李智看来,南京限购取消短期内会刺激楼市成交量上涨,但是长期来看作用有限。他对《每日经济新闻》记者说,“南京现在的购房者还是以刚需为主,限购对这些购房群体影响并不大,限购取消之后会对改善性购房者,以及投资性购房者形成一定的刺激,但是这个群体并不大,所以说短期内会对楼市成交量形成一定的刺激。在限贷还没有放松的情况下,购房者对楼市还会继续保持观望态势。”

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