贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 楼市调整或延至明年 一二线城市相对安全
楼市调整或延至明年 一二线城市相对安全

在楼市下行的2014年,大型房企用于储备土地的金额也在大幅收缩。

  数据显示,上半年万科权益拿地金额111亿,仅占同期销售额约一成。7月拿地金额仅2.2亿,创下28个月新低;8月也仅拿地两宗,权益金额11.23亿。

  万科并非仅以土地面积作为约束变量,而是以总获取金额作为获取土地的核心约束变量。万科董秘谭华杰曾表示,万科拿地金额的财务安全底线为当期销售金额的60%以内。

  如果说前几年万科的此种做法还是特例,那么当前市场中,绝大多数房企已经或正在采用万科式策略,拿地集体趋于保守谨慎,显示其对未来一年的市场不看好。

  背后的原因,一方面是地价仍然高企,另一方面则是房企本身的存货结构所致,一些房企之前储备的大量低效资产急需消化,再增加新的储备力不从心。

  大型房企购地金额锐减

  截至目前,万科全年拿地金额不足150亿,而去年前10月,万科拿地金额已达700亿。

  万科并非孤例。根据公开数据统计,截至8月底,金地集团的购地额为48亿,富力地产的购地总额仅为19亿。

  中原地产市场研究部统计数据显示:20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4-8月连续5个月不足200亿,最近3个月更是在百亿周围徘徊。前9月截至目前,20大标杆房企合计拿地仅1873亿,相比2013年同期的3698亿,减少了1825亿,降幅高达49%。其中,9月前半月,20大房企仅万科与万达分别拿地9亿左右,合计仅拿地18.34亿。

  地价的高居不下,是直接因素。万科董秘谭华杰称,上半年商品房市场已经发生调整,房价在跌,但是土地市场的调整刚刚开始,地价并未下降,下半年将继续谨慎观望。

  不止是万科一家持有土地价格下降的预期,包括碧桂园、越秀地产等在内,其管理层均表达了类似的观点。

  中原地产分析师张大伟认为,从目前趋势看,四季度房企拿地有可能继续萎缩,企业全面进入保守状态。包括上海等地在内的多个城市已出现了住宅土地市场流拍的现象。

  大型房企不积极拿地的原因,还在于其去年的高歌猛进,已经提前完成了土地储备的布局。谭华杰在8月指出,万科一般会保持两到三年项目储备资源,目前还有3900万平米的土地,仍然符合储备标准,所以现在并不着急。

  在中期业绩发布会上,恒大地产总裁夏海钧同样表示,恒大现有土地储备足够未来5-7年的稳健发展,因此在买地投入上不会像前些年,下半年在买地方面会更加谨慎。根据半年报,恒大拥有1.5亿平方米的土地储备,主要分布在147个城市,平均成本约986元/平方米。

  抢占一二线高地避险

  拿地节奏可以看出企业对市场的判断。年内20大房企在土地市场的表现透露出,房企非常不看好楼市未来一年的发展。但一二线城市仍被视为“相对安全”。

  以万科为例,尽管拿地总额大幅降低,但万科的一线城市布局愈发突显。上半年万科收入囊中的21块地中,四个一线城市共10宗,拿地额为67亿,占购地总额的比例达60%。

  保利地产中报显示,上半年新获取19个项目,其中,仅在大本营广州拿下的4块地规划建筑面积接近110万平方米,而去年全年其在一线城市也仅新增97万平方米。

  佳兆业今年以来的拿地区域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期报告显示,今年上半年获取的地块,98.4%集中在一线和省会城市。

  业内人士分析认为,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大,特别是库存严重、新增人口放缓的三四线城市,整体风险非常大;而一二线城市抗波动能力强大,市场风险较小。

  尽管房价高企,但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行。克而瑞的研究数据显示,8月份,一线城市的成交同比增幅由7月份的-24.0%上升为-18.4%,二线城市由-10.5%下降为-11.7%,三线城市则由-14.0%下降为-24.3%。

  张大伟预计,一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在酝酿风险,但比三四线的风险仍要低得多。

  同时,房企也在对一二线城市新购入的土地产品结构上作出调整。龙湖有关人士表示,未来三四年内会继续完成城市布局,拿地时开始增多高层住宅以及首次置业的刚需产品。

  去库存仍是首要任务

  多家房企人士表示,2014年以来,房价上涨幅度放缓,供需双方的市场预判已经出现转向。“大家都在忙着去库存,哪还敢去拿高价地?”一家央企地产内部人士对记者说。

  截至8月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%,库存再攀新高。

  8月份,35个城市月度新增供应量大于成交量(其中8月份成交量为1737万平方米,环比增长9.8%,同比减少6.1%)。8月份市场行情略有反弹,但依然有部分未消化的新增供应转化成为库存。

  此外,中原地产数据显示,2013年,20家标杆房企购入土地接近5586亿,储备充足,其中很多土地已开始变为可售库存。WIND统计数据显示,目前已经公布2014年半年报的125家上市房企,其报告期末的存货总金额已经达到了1.88万亿元。

  然而,如此巨大的存货中很多是低效资产。在万科的应对策略中,集团将持续对低效资产进行去库存,定期计提减值并直接扣减当年利润,考核中利息成本不再进行资本化,直接作为其间费用当期扣除。

  北京一家大型房企内部人士对21世纪经济报道记者说,公司近年来收到多笔并购收购需求,但是打开其资产包一看,其中多是低效、无效资产,比如太多位于三四线城市的土地,或者供应量已经远远大于需求量的城市项目。

  从已公布前8月销售业绩的18家房企来看,房企去库存的效果仍不容乐观。18家房企总销售751亿,相比7月份的652亿上涨了15%,依然低于6月份的991亿。大部分房企可能难以完成年度销售目标。

  包括中原地产、世联行等机构人士指出,楼市依然处于明显调整过程中,预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加,3季度以价换量去库存仍是主流,而本轮市场调整将延续到2015年。

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