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政府出手刺激楼市 买房最好好时机是否到来

  沉寂许久的楼市,令房地产开发商有些坐不住了,有“楼市风向标”之称的北京秋季房展开幕前夕,一些开发商频频放出“大幅优惠促销”信号。

  北京房展组委会秘书长郑向东8日接受记者采访时透露,即将于9月18日开幕的秋季房展,参展项目优惠力度很大,一些房企早早就定下优惠方案,“近几年十分少见,一定程度上反映出房企急切出货的心理。”

开发商大力度促销

  北京房展组委会提供的数据显示,此番参展的北京、天津、河北、海南等全国多个区域参展楼盘中,绝大部分都有不同程度的优惠。

  以北京项目为例,知名地产品牌绿地、中国铁建[简介最新动态][简介 最新动态]、北京城建[简介 最新动态][简介 最新动态]、首城的项目分别打出“2万抵5万团购优惠”“最高2万抵10万”“10万抵20万优惠”“一次性付款九八折”等优惠口号,其中,北京城建一个项目还提出“最高优惠30万”的承诺。

  与此形成鲜明对比的是,历届北京房展会上,北京项目优惠很少,甚至几乎无优惠。“优惠折扣加大,是房企针对目前低迷市场做出的应对。”郑向东告诉记者,此番参展企业主动制定优惠策略,包括打折、电商优惠、变相降首付等,特别是在电商优惠方面,力度比去年要大,而且提前宣传,“十分少见”。

房价降到位了吗?

  房价究竟降了没有?降了多少?相信不同地区的人们会有不同感受。中国指数研究院统计显示,全国100个城市新建商品住宅平均价格为10771元/平方米,连续第4个月下跌。从涨跌城市个数看,74个城市环比下跌,26个城市环比上涨。

  以北京为例,据伟业我爱我家市场研究院统计,8月北京市二手住宅成交均价为28180元/平方米,环比回落3.2%;新房剔除保障房后成交均价为22448元/平方米,环比回落9.64%;成交量呈现复苏势头,二手房环比小幅增长3%至8300套,新房网签量环比增六成破万套。

  在北京房地产协会秘书长陈志看来,成交小幅增量,与广义货币M2释放和金融杠杆支持等小幅微刺激有关,就此认定市场回暖为时尚早,目前扭转需求进场的外部政策环境没有发生实质变化,与前几个月相比,市场仍处在平稳、正常水平,仍需要时间检验。

  一些业内人士也认为,市场复苏是建立在以价换量前提下,市场成交以买卖双方明显的价格博弈为特征,还无法判断房价是否已经降到位,一般二手房价降低15%至20%,成交量会触底复苏,而新房降10%左右成交开始复苏。

买还是不买?仍是一个问题

  随着房价平稳回落,一些开发商在打出优惠的同时,也在大力宣传当前已到入市买房最佳时机。

  在郑向东看来,现在确实是买房的好时机,“当前房价小幅波动,与业主还有议价空间,房源选择面大,挑选余地比较多。”他同时认为,当前没有支持房价大涨的因素,没有信贷政策支持,在高利率的背景下,市场大幅回暖可能性不大。

  部分业内人士认为,对个人来说,是否是入市时机,关键看是否选到合适的房子。“目前市场在售的一些二手房房源均价相比年初最高点跌幅已超过15%,基本到底了,可以买了;而新房则很多还没降,仍有降价空间。”一位房地产中介人士说。

利好:政府出手刺激楼市

地方政府在出手刺激楼市,加之信贷政策的松动,楼市利好不断。

截至目前,全国47个限购城市中仅剩不到10个城市仍在坚守,业界预料限购的全面放开或是大势所趋。根据公开资料显示,截至9月8日,全国47个限购城市中,共有27个城市通过官方渠道公布放松限购,10个城市默认取消限购,包括北京、上海等四大一线城市在内的10个城市目前暂无消息称放松限购。

而对于未来政策的变化趋势,中国指数研究院有关分析人士指出,限购松动范围有望进一步扩大。在中央“分城施策”的原则指导下,放宽甚至取消限购的城市数量仍将增加,至今年年末,预计仅一线城市继续坚守限购,其他城市将更多将需求释放的决定权交由市场。

信贷政策出现了松动。上海“我爱我家”市场部有关人士告诉记者,目前沪上各商业银行房贷审批速度已经大大加快,此前拖了3、4个月的房贷目前已经全部发放完毕,而新审批的房贷,也能够保证在半个月内完成各项手续。此外,与此前动辄上浮房贷利率做法截然不同的是,利率水平也有所下降,优惠房贷重新出现,幅度在5%左右。

信贷政策有所松动,这有助于购房者释放购买力。搜索平台对全国23个重点城市近400家银行房贷利率的监测数据显示,8月房贷市场有一定的松动迹象。首套房房贷利率出现下跌,但仍普遍执行基准至基准上浮5%左右的利率。贷款额度比较充足,放款不再“排长队”。二套房利率仍然未出现明显下调迹象,但多地房贷放款速度有所加快,房贷申请难、放款难现象得到一定缓解。对此现象,业内人士分析指出,这有助于释放市场购买力,“今年上半年楼市交易状况持续低迷状态,除了市场预期调整导致购房者陷入观望状态而导致交易量下滑之外,银行房贷‘关闸’也导致购买力下降。”德佑地产市场研究总监陆骑麟如是说。

单独放开限购政策,对楼市刺激作用有限,因此在未来一段时间内,采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷,将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。

策略:大胆侃价理性购房

不管是买新房还是二手房,都不要忘记询问有无打折的可能。

记者了解到,目前二手房市场挂牌价已逐渐回归理性。以上海闵行古美社区小户型二手房为例,三个月前出自该社区的65平方米的二手房挂牌价在175万元左右,而目前同样的房源,挂牌价已经回落到165万左右。相关机构统计数据也证实了这种现象的存在,上海二手房指数办公室公布的数据显示,2014年8月,上海二手房指数为2919点,比7月下降21点,环比下跌0.71%,跌幅环比扩大0.18个百分点,二手房指数跌幅连续两个月扩大。

在上海新兴城区,二手房价格回落现象更为明显。有业内人士指出,新型城区内一手房降价跑量,销售力度大,分流了一定客源,因此导致买卖双方开始博弈降价空间,急售的二手房个案议价甚至达15%。

房价的回落,已经成为全国性现象。根据上海易居房地产研究院针对全国288个城市房价走势跟踪监测发现,房地产价格下滑不仅在深度有进一步加深,而且在广度上也出现了扩大的趋势,8月份一手房价格指数下滑的城市达到153个,相比7月份又增加了5个。

面对这样的市场状况,购房者是否可以出手买房?在“买涨不买跌”心理作用下,大多数购房者可能会选择观望。但记者发现,当前市场虽然处于下滑过程中,但经历长达半年多调整之后,已经完成“筑底”过程,加之会有更多房企出于完成全年目标考虑,会采取以价换量策略,因为这会导致未来市场交易活跃程度会明显提高。在这种情况下,其实意味着购房时机已经到来。

不管是买新房,还是买二手房,购房者都可以大胆“侃价”。对于二手房而言,现阶段挂牌价与实际成交价之间存在一定的议价空间,而这也往往是卖家有意为之,设定一个较高的价位,然后等待买家还价,你来我往直至双方都能接受的价格水平,所以购房者应该主动还价。而对于新房来说,虽然售楼处号称已经降价,但实际上对于有诚意的买家来说,还是有机会获得优惠。当然,这需要购房者讲究侃价时机和技巧。

不过需要注意的是,在楼盘让利促销面前,购房者不能失去理性而冲动消费。虽然房价震荡下行,有些价位已经回落,但整体仍然偏高,所以购房者还是应该坚持理性消费理念,不能因为买房而影响自己的生活质量,甚至债台高筑

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