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2014下半年房贷政策走势预测

  依据目前房贷市场的总体情况,结合最近一段时间各地楼市政策,对未来的房贷市场走势有以下三种推测:

  一、政府和银行的博弈使得信贷政策呈现差异化
  相比于放松限购,人们普遍认为放松限贷才是拯救楼市的关键。归根结底,2014年的市场压力主要来自两个方面:一是信贷紧缩政策误伤刚需;二是高利率抑制了改善型需求。所以,放松限贷等同于给久旱的市场下一场及时雨。

  但是在银行看来,政府的政策松绑有些强人所难。一方面,新政策与银行本身的趋利性相违背,不可能牺牲自身的商业利益全面配合政府;二是在“弃房断供”案例增多、房地产市场风险加剧的情况下,银行还会充分权衡风险性。

  但是,这并不是说银行会对政府的“政策指导”置若罔闻。虽然商业银行独立于地方行政系统之外,但是庞大的银行系统由众多分行构成,而分行的经营行为必然与地方项目密切相关,这就决定了地方政府能在“地方分行”中享有充分的话语权,乃至有针对性地施加影响。至于到底能产生多大的影响,还要看银行与地方政府的博弈。其博弈的结果——实际执行的信贷政策必然体现出地区差异性,过去那种一刀切的限贷政策将会一去不返。

  二、未来将有更多的城市降低公积金贷款门槛
  除了对商贷政策进行“指导”,8月,杭州公积金贷款降低二套房首付比例,沈阳、大连、济南和太原放松了公积金贷款申请条件,湖南的“湘五条”开放了公积金异地贷款……我们看到,地方政府已经着手调整公积金贷款政策,扩大信贷规模,进而带动房地产交易的恢复。

  相比于与银行之间剪不断理还乱的复杂关系,公积金中心属于住建系统,为地方政府马首是瞻。分析认为,为了达到提振楼市的目的,地方政府将会继续充分利用“公积金”这一可以随意摆布的棋子,所以后期将会有更多的城市跟进对公积金贷款政策进行松绑。

  三、限贷紧随限购松绑 但恐幅度有限
  1.地方财政及保增长的压力迫使银行降低房贷利率
  今年在地方政府债务受控的背景下,土地对地方财政的重要性更加凸显,因此有一些地方政府酝酿救市。在限购松绑救市效果甚微的情况下,放松限贷政策也许就是最直接、最有效的手段。如果政府方面施加压力,银行方面可能做出一些妥协,在可以接受的范围内适当降低房贷利率。从目前的房贷数据来看,这一趋势已经有所体现。

  2.限贷政策恐难大幅放松
  虽然银行放松限贷政策、降低房贷利率的趋势已经显现,但下半年大幅放松限贷政策的希望将十分渺茫。原因有三:
  一是7月份信贷数据跌幅超预期,新“国十条”将助推信贷更多流向实体经济。在货币信贷规模没有大幅度提升的情况下,银行受房贷额度的限制,大规模放松的情况很难出现。
  二是如果银行的吸存成本没有降低,出于存贷差的考虑,银行不可能亏本做房贷业务,所以房贷利率下降空间有限,由此,寄希望于大幅降息显然是不切实际的。
  三是按照以往的常识,上半年货币供应量和贷款增长偏快,一般预测下半年会适当收紧。在年底额度紧张的情况下,无论地方政府如何施压,银行也不会冒着触碰存贷比红线的风险大举放贷。

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