贷款 贷款攻略 省钱技巧 9折以下优惠房贷利率实为假象
9折以下优惠房贷利率实为假象
  楼市进入“金九银十”,全国房贷利率初现松绑迹象,绝迹近两年的8折优惠利率重现,宽松房贷时期是否将要到来?超低优惠利率是真是假?通过调查发现,当前市场上9折以下优惠房贷利率多为营销噱头,对绝大多数用户皆是“镜中花 水中月”。银行所谓的附加条件,是在变相提高客户的贷款成本,要么暗藏陷阱,要么变相拒客。
以下,罗列了目前市场上“优惠最大”的四家银行。

 NO.1中信银行8折超级优惠:馅饼好吃难咽
 
  上海中信银行提供的8折房贷优惠利率直接与客户日均贷款返存比挂钩,所谓贷款返存比即银行考量客户在申请贷款前一个月的日均存款金额与贷款总金额之比。具体来说,如果客户要申请8折利率,该比值要达到80%以上,也就是说,要贷款200万元,在中信银行的日均存款需要超过160万元,而且该比值每月计算一次,一旦低于80%,将恢复至基准贷款利率,以后也将不再享受优惠政策。
 
  假如客户贷款期30年,想一直享受中信银行8折优惠,其代价是须保证30年间每月日均存款在160万。此举可谓是羊毛出在羊身上,银行给以客户的优惠,其最终结果是要客户以更低的利率把钱存入银行。
 
  粗略估算,如果客户按8折优惠利率贷款200万元,30年间共支付利息月157万元,比基准利率贷款少支付利息约39万元。其代价是客户将160万元以0.35%-5.225%存款利率(最高利率以五年期存款利率上浮10%计算)存在银行30年。相反,客户如果选择基准利率贷款200万元,假设其手中仍有160万元资金,此资金只需以最保守的方式,定存5年就可获得超41万元利息收入,已超过客户选择优惠贷款所节省的利息支出,而且此后25年可以随意调拨此笔资金。
 
  可见,中信银行8折超级优惠房贷利率,其苛刻的附加条件,实际上是在加大客户的贷款成本,且非一般购房者所能够满足。从某种意义上说,8折并不比基准利率优惠,对客户来说实为亏本买卖。
 
NO.2民生银行8.5折:镜中花 水中月   
 
    上海民生银行则规定近三个月内金融资产超过500万元的客户,首套房可以享受8.5折利率。这500万元并非存款,而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品,理财产品的时间要求要保证在6个月以上。发放贷款后6个月之内,民生银行会严格监控客户在该行的金融资产,一旦不符合优惠要求,将调整相应贷款利率。即使客户按照要求在民生银行保持500万金融资产达6个月,但后期如果资产低于此值,银行仍然有权调整客户贷款利率。
 
  500万的日均金融资产,对绝大多数普通购房者来说只是“镜中花 水中月”,而且将房贷优惠与理财产品“捆绑”在一起,变成了银行利用现有客户资源拓展多种业务的捷径。,可见,民生银行并没有放松贷款的意思。
 
NO.3 青岛银行8.8折:惠及面有限
 
    青岛银行宣布再次调整房贷利率,首套房利率全线降至9折,其中,符合三类条件的客户最低可享8.8折优惠。三类人包括:一是符合当地政策规定引进的优秀人才,二是当地引进的总部经济、高科技、先进服务业等重点项目机构的工作人员,三是青岛银行重点支持的按揭项目。
 
  据《青岛市引进高层次优秀人才来青创新创业发展的办法》,青岛引进的优秀人才主要有两院院士、对国家有突出贡献的专家学者教师等、世界500强管理人员、能突破科研关键技术的特需人才。但文件同时规定,以上人才来青后,政府会给以住房安置补贴,可见有首套房购买需求的此类优秀人群,少之又少,8.8折优惠政策惠及面很小。
 
  另据青岛银行透露,目前与其有按揭贷款合作的项目主要有市北区的信达蓝庭府邸和青岛常春藤,以及胶州市的融城。由于一般情况下,楼盘都有指定的按揭贷款银行,购房者只能选择指定的银行进行贷款。以目前与青岛银行合作的项目来说,会卡下一批购房者,惠及面有限。
 
  分析认为,青岛银行此次降低房贷利率,一方面是因为受当地政府调控指导而采取的措施,另一方面,青岛银行也想吸引更多的楼盘与其合作,以低利率走量,从而达到赢利目的,并获得较好的社会口碑。
 
NO.4 招商银行9折:变相对客户说“不”
 
    招商银行北京最低优惠贷款利率9折,客户须存贷款额15%的保证金一年,存贷款额5%的保证金一年,可享9.5折。在上海,附加条件则更为苛刻,客户想享受9.5折优惠,须是该行优质客户且存款额要超500万,如果仅为优质客户则按基准利率贷款。
 
    比起中信银行8折和民生银行8.5折优惠利率,招商银行在北京显得更为亲民,客户只需交付15%的保证金即可享受9折优惠,不过对于房奴来说,贷款100万,需另外冻结15万资金,也不是小数目。比起北京,上海“优质客户+500万存款”的门槛,把绝大多数购房者挡在门外了。
 
    不过,据检测数据显示,北京目前能提供最低9折优惠的银行还有中信和汇丰,其中中信仅限于和链家、我爱我家合作的项目,汇丰贷款200万以上可享9折,200万以下可享9.4折。另外,通过交通银行、北京银行、农业银行贷款,一般都能享受9.5折优惠。
 
    由于北京、上海金融较为发达,购房者可以较自由的选择不同银行贷款,如想获得9折或9.5折优惠利率,不一定要选择招商银行,也无须提交保证金,通过其他银行也可取得贷款。可见,招商银行在变相对客户说“不”。
 
    综上分析可见,是否接受银行提出的“附加条件”,是决定客户能否享受房贷利率优惠政策的关键。但银行的附加条件,又在变相提高贷款成本。这是一个相悖的选择题。客户接受银行附加条件,其结果往往是惠而不优。
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