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天津银行经营性物业抵押贷款

  【产品定义】

  1、经营性物业抵押贷款

  经营性物业抵押贷款,是指天津银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物,并以该经营性物业的经营收入进行还本付息的贷款。

  2、经营性物业

  经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理规范、现金流量充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。

  【贷款对象】

  经营性物业抵押贷款的目标客户,必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的法人,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立处置权。

  【贷款条件】

  一、借款人须具备的基本条件

  经营性物业抵押贷款的借款人,除应符合天津银行客户授信的基本规定外,还应满足包括但不限于在我行开立基本账户;拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证;借款人董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物及同意与我行签订《资金监管协议》,承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管等条件。

  二、经营性物业须具备的基本条件

  1、 经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营。新建经营性物业虽未正式投入运营,但已经签订了有效租赁合同,租赁合同也已明确了租金金额和支付方式,发展前景良好的,可视同已投入商业运营。

  2、地理位置优越,物业原则上应位于城市繁华地段。交通便捷,人流、物流、车流充裕,商业、商务氛围浓厚。

  3、物业类型主要分为商业类、酒店类、写字楼类。需要达到以下经营条件:

  (1)商业类:包括商场、超市、商品交易市场等。其中商场、超市经营面积原则应大于1万平方米,且主力店应为知名品牌。

  (2)酒店类:主要指4星级(含)以上酒店及快捷酒店。其中4星级(含)以上酒店应年均入住率高于60%,如年均入住率高于70%的,可以适当放宽星级准入标准;快捷酒店应为知名品牌,且年均入住率高于70%。

  (3)写字楼类:写字楼原则应为甲级(含)写字楼以上,且年均出租率高于80%,如经营性物业坐落地理位置比较优越,经营时间较长且历年租金收入稳定,可以适当放宽等级准入标准。

  4、经营性物业市场定位准确,经营情况稳定;经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势,出租市场前景较好。

  5、在贷款期内经营性物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息(净现金流指已扣除经营性物业必须支付的日常支出后的现金流),原则上贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过80%。6、经营性物业具有较强的变现能力,可以整体抵押给我行,有利于整体处置我行不接受分层、分散等任何形式的分割抵押。

  【贷款期限】

  经营性物业抵押贷款期限不得超过10年。同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。

  【还款方式】

  1、还款来源

  经营性物业抵押贷款应以该物业的经营净现金流归还。若出现经营性物业的经营净现金流不足以偿还贷款本息时,可以以借款人的合法综合收入还款。

  2、还款方式

  在贷款发放前,要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划,一般应采取按季(月)结息、按季(月)归还贷款本息的还款方式,即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。同时,考虑到物业的租金回收具有一定的期性,可给予最长不超过一年的宽限期。

  3、补充明确

  要在借款合同中明确,若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时,贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。协商不成的,应当按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。同时还要在借款合同中明确,借款人连续3次或累计6次未按约定归还本息的,天津银行可依法处置抵押物。

 

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