贷款 贷款攻略 新型贷款 未经配偶同意能将房屋抵押贷款吗?
未经配偶同意能将房屋抵押贷款吗?

  现实生活中,我们经常可以听到谁家夫妻未经过对方同意就把房子抵押了,或者给卖了的。那么,未经配偶同意能将房屋抵押贷款吗?这么做合法吗?下面,我们就用实际案例给大家分析一下。

  【案情】

  2008年6月17日,龚某与任某登记结婚,夫妻婚后在县城新区共同购置房屋一套。2010年双方由于感情不和开始分居。2012年8月22日两人协议一致离婚。2011年龚某以该房产作抵押向当地某农村信用社贷款15万元,并办理了抵押登记。贷款到期后,龚某未向信用社归还贷款。信用社遂将龚某与任某诉至法院。任某则以其不知情为由提出异议。

  【分歧】

  此案在审理中有两种观点:

  第一种观点认为,该抵押合同无效,理由是:该笔债务是龚某个人行为,所负的债务不属共同债务。妻子任某对丈夫抵押贷款情况毫不知情,该贷款虽然发生在婚姻关系存续期间,但无证据表明是用于家庭共同生活或者生产经营所需,不属于夫妻共同债务。

  第二种观点认为,该抵押合同有效,理由是:抵押合同经过合法登记就是生效合同,该笔债务是在夫妻婚姻存续期间产生的,属于夫妻共同债务。龚某是任某的丈夫,且二人处在共同生活期间,使得信用社有理由相信,龚某享有妻子任某的代理权,且该抵押合同已经进行了登记,该债务理应由夫妻共同偿还。

  【评析】

  笔者同意第一种观点。理由如下:

  夫妻共同债务是指为满足夫妻共同生活需要所负的债务,其主要是基于夫妻的共同生活需要,以及对共同财产的管理、使用、收益和处分而产生的债务。在承担责任的方式上,夫妻共同偿还的责任是连带的清偿责任,不论双方是否已经离婚,均得对共同债务以夫妻共同财产、自己所有的财产清偿。从本案来看,由于单方对外债务可能不是真实意思行为,因而首先要确定抵押合同债务是否真实存在,再进一步区分夫妻双方是否要共同承担债务,如果夫妻一方是以个人名义贷款,该贷款是用于家庭共同生活开销,即使另一方不知情也应承担连带还款责任,如果并非用于家庭共同生活,则另一方无须承担还款义务。

  结合本案案情,任某和龚某两人早在2010年便开始分居,在任某毫不知情的情况下,也无证据表明该贷款是用于共同生活开销,因此,该笔贷款并非夫妻共同债务。龚某在将共有房产抵押时,没有征得共有人任某的同意,任某也未就该房产抵押出具过任何证明。龚某抵押房产时,未严格依照法律规定,虽然房产抵押办理了登记,但在房产抵押登记时缺少共有人同意抵押证明,抵押登记因缺乏必备条件而不具备法律效力。《最高人民关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的司法解释》第五十四条第二款规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”本案中,龚某在将共同房产抵押时未征得共有人任某的同意,也无证据表明任某知道或者应当知道房产被抵押这一事实,所以,该抵押合同无效。龚某的贷款行为属个人行为,应由龚某自行承担该贷款债务。

  综上,龚某用夫妻共同房产与某农村信用社签订抵押合同,未经共有人任某的同意,任某也未就该房产抵押出具过任何证明,抵押登记成立缺乏必备要件,因此,该抵押合同不具法律效力。

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