贷款 贷款攻略 按时还款 等额本金还款比等额本息好?
等额本金还款比等额本息好?

  房价高涨的今天,贷款买房成了必然选择。不过在一些还款方式上,存在着一些看似正确实则有问题的常识,比如等额本金还款法和等额本息还款法。一般专家和购房者普遍认为等额本金还款法比等额本息还款法要划算省钱,事实真的如此吗?专家告诉你,其实未必。

  按照流行的说法,等额本金还款是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻。而等额本息是指本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。

  我们以购买首套房,贷款期限20年,贷款金额100万元为例,假设贷款年利率4.5%,如果采用等额本金还款法,本息合计还款总金额为 1451875.00元,如果采用等额本息还款法,本息合计还款总金额为1518358.50元,两者相66483.50元。也就是说,从数字上看,在这 20年的贷款期限内,购房者如果采取等额本金还款法将比等额本息还款法要省66483.50元。

  不过,这种静态计算有个很大的问题,那就是忽略了资金的时间价值。我们知道,货币是在不断贬值的。举个简单的例子,现在手头上的100元现金,等到一周年过后,它肯定就不是100元了,虽然它的面值没有变,但它的购买力已经发生变化(货币的价值尺度功能)。一方面受央行基本利率的影响,如果将其整存整取存入银行,一年后的本息合计为103元(按年利率3%),这说明货币会随着投资理财而产生额外收益,另一方面受通货膨胀的影响,货币的购买力是持续线性下降的。

  弄清了基础问题,我们再来看看等额本息和等额本金还款法的差距。如果采取等额本金还款法,在还款的前9年都是还款金额高于等额本息还款法的,具体见下表一。而采用等额本金还款法节省的资金主要在还款末期,具体见表二。

表一 等额本息与等额本金年度还款额比较及差值   
单位:元


表二 等额本金与等额本息年度还款额比较及差值   
单位:元


  通过表一的统计,可以发现,在前9年中,等额本金还款法累计比等额本息还款法多还金额累计达到81457.92元。观察表二,在后面的11年中,等额本息还款法比等额本金还款法多还147940.32元。我们都知道,市场上的投资理财手段有很多,各种收益率的产品都有,如果我们将二者的节省金额进行投资理财,那么会有什么结果呢?

  我们假设资金的投资期限到期日为贷款还清日:即第一年省下来的资金有19年的投资期限,第二年有18年,以此类推。详情见下表三、表四。

表三 等额本金节省资金投资收益情况
单位:元


表四 等额本息节省资金投资收益情况
单位:元


  通过表三、表四我们可以发现,在设定投资预期年化收益率为4.5%(即等于贷款利率)的情况下,等额本息节省资金的投资收益总额远高于等额本金节省资金的收益总额。不过,考虑到等额本金法本身要比等额本息还款法要节省利息66483.50元。把节省利息因素考虑进去的话,则有  66483.50+24557=91040.5元。这个结果比等额本息节省资金的投资收益总额88750元高出约2290.50元。考虑到购房者是按月还款的,前11个月的金额默认为没有任何投资收益,而这种损失对等额本息节省资金投资收益产生的不利影响远大于等额本金节省资金。因为等额本息节省资金投资期限长,前期金额大。我们在此可以认为,在年化收益率等于4.5%即贷款利率的时候,二者是没有差别的。就投资手段和方式而言,预期年化收益率在4--- 5%之间的产品有:稳健理财产品,三年、五年期凭证式(包括电子式)国债,三年、五年期定期存款,债券型基金,保本基金等等,这些产品风险较低,适合稳健投资。

  当然,如果投资者的预期年化收益率能达到5%及更高,则等额本息还款法明显优于等额本金还款法。详情见表五、表六。

表五 5%预期收益下等额本息节省资金投资收益统计
单位元:


表六 5%预期收益下等额本金节省资金投资收益统计
单位:元


  由表五、表六可见,等额本金投资收益总额只有14100.48元,比等额本息的102991.48,低了88891元。即使算上采用等额本金还款法比等额本息还款法节省的66483.50元,采用等额本息还款法的购房者,其实际收益要高于多付的利息,多收入了88891-66483.50=22407 元。

  这种差异产生的原因主要有三点:

  一是在还款初期,等额本息还款法节省的资金和投资期限都是由大到小递减的,余额越大的投资期限越长,造成累计收益较高;

  二是等额本金还款法的节省资金主要在还款末期,越接近还款末期余额越大,造成余额越大的资金投资期限越短,虽然本金大,但累计收益偏低;

  三是投资收益率对结果影响很大,投资收益率在超过4.5%盈亏平衡点后,等额本息还款法的收益优势越发明显。当然,如果预期投资收益率低于4.5%,等额本金还款法具有一定优势。

  其实,采取等额本息还款法除了看得见的投资理财收益优势,还有如下因素可以帮助购房者鉴别等额本金还款法与等额本息还款法之间的差别:

  一是实际的通胀水平。虽然国家每年公布的通胀都较低,但就绝大多数人的实际生活感受而言,真实物价水平增幅偏高,这说明钱的贬值速度是很快的。这种情况意味着如果现在支出大笔资金还债,从购买力的角度来看,是很不明智的。在一个较高通胀水平的时期,对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低,后期递增,比较有利的是每月还相同的额度(等额本息),比较亏损的其实是前期还贷额度偏高,后期额度递减(等额本金)。

  二是收入增长和广义货币。央视主持人崔永元在做2012年两会访谈节目时感慨,如果看收入数字,收入肯定是比以前高了,但为什么大家并不觉得自己挣的更多了?崔永元说,自己现在的工资单上每月是8000多元,再加上其他收入,每月过万甚至更多都没有问题,但却经常感觉“钱不够花”。而他觉得“最富裕、最像百万富翁”的时候,是在1986年,“那时候刚工作,每个月的工资大概是80块钱”,虽然数字很小,但却感觉总是花不完,“跟同事吃饭抢着买单,想办法让自己有点儿高消费,之后还能存下来一些钱。”是什么导致了货币购买力的急剧下降?

  让崔永元迷惑的收入难题其实是广义货币在起作用。根据央行网站数据,1986年底广义货币为5354.7亿元,到2007年12月末广义货币M2余额为40.34万亿元,截止到2012年10月末广义货币M2余额已达93.64万亿元,预计明年能轻易突破100万亿元。改革开放以来我们的经济平均增长速度约10%,而货币存量平均增长速度是近30%,个别年份超过40%,2009年的信贷大放水更是史无前例。也就是说,我国改革开放以来货币贬值速度达 20%。在巨大的货币洪流下,崔永元那点工资涨幅只能是意义不大,财富变相缩水。

  展望未来,十八大报告明确提出,到2020年我国要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。不过,以目前中国金融系统的资源配置效率,要维持中国宏观经济增速7%及以上,未来广义货币增速必定会维持在10%及以上,货币贬值是个大概率事件。

  一方面是未来收入会持续上涨,一方面是货币贬值,购买力下降。购房者的最佳选择是什么?当然是节省在当下最值钱的货币。

  对于等额本息还款者来说,目前看似压力很大的月供,在未来的较高收入面前其实毫无压力,首批房奴的月供经历就是最好的明证。他们一边月供不变,一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法,则意味着现在就要有较大的损失,未来较低的还款额其实并没多大意义。建议,如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降,不如采用等额本息还款法,让省下的资金通过理财获取更高收益,把通胀风险转移给银行;而如果对自己的理财能力没多大信心对未来收入预期降低,可以选择等额本金还款法。

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