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打败中介 二手房房贷全攻略
      对于房产小白来说,二手房买卖一直是一个伤神经的过程,怎么避免被不良的中介坑害,如何顺利完成二手房交易买卖,这是个斗智斗勇的过程。因此总结买2手房与中介打交道时要注意的事项,希望能够给购买二手房用户带来帮助。
       


           关于第一项费用收取:市国土房管局发布了2010年版《存量房买卖合同示范文本》和《房地产中介服务合同示范文本》,明确规定中介公司只能收取买卖双方合共房价3%的中介费。在实践中,中介费一般是由买方出的,另这个中介费是可以砍价的,最低能砍到1%。在与中介交易的时候不要一上来就跟中介砍价,这样会影响中介给你找房的信心,要砍价一定等到中介找到房子,你觉得买卖双方可以拍板的时候,这个时候可以提出中介费太高,砍价。

        关于第二项支付:在支付的时候,买方一定要把握主动权,最好是分批支付,原则上第一部分不要超过50%,最后一笔费用用于交楼后,并水、电、煤气结清的情况下在支付。为何要分批给,因中国中介的极度缺乏诚信,当然中介也认为客户不可靠,所以出现问题经常出现互掐,房产中介一般会主动要求先交齐中介费,但是一般情况下,只要你中介费一交完,中介对你的态度立刻转变,主动权全在中介。

     关于第三按揭公司的选择:一般中介公司会强行要你用他们的按揭公司,比如链家就要求客户用伟嘉安捷按揭公司、满堂红要求客户用亿达按揭公司,且美其名曰为保障安全。为何但找指定按揭公司,原因如下:第一个别中介业务员可以提成,第二按揭公司和你贷款银行有特殊关系,而你的过户回执以及拿回执换来的房地产原件,都在银行手上。自然,中介和按揭公司亲如家人,你想拿房产证,必须讨好中介,就的乖乖听话,让你什么时候交中介费,你就要什么时候给,这是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司,就价格来说会很便宜,工作效率可提高,而且到后期,中介没有任何把柄,中介就不会让你在没有完成工作的前提下支付中介费。

         关于第四定金合同:合同一定要写清楚约定的事项和违约责任,能尽快网签的尽快网签,因网签可以防止一房二卖。当然,定金合同中肯定要明确约定什么时候正式签约,另外提醒网签不是一劳永逸,网签只有七天有效期,过了这个时间,网签合同失效,同套房产可另行签约合同,也就是说,网签后应赶紧办理过户,防止一房二卖的情况。

          关于第五买卖合同:需要提醒两点,第一,中介合同是中介公司范本,并非国家出的正式范本,合同基本上不让修改,但在合同的最后,有一个其他约定的空白处,这个地方,买卖双方可以尽情发挥补充约定各项事宜,包括合同中没有的条款,在这另行约定。第二点,合同的内容,要把握几个关键点,如物业名称,产权证号、买方付款方式及时间、卖方配合的义务(过户时需卖方提供提供,不提供或提供不全算违约)


       关于第六与中介签订的合同:在签定金合同的时候,中介就会要求签一份中介费协议,协议是中介草拟的,内容有利于中介,协议中约定了客户业主的中介费的支付义务,完全不提中介的任何义务。如果你有时间和精力,应该在此协议中加上一些内容:中介要完成的工作内容、不完成或迟延完成要扣除中介费、非因买卖双方的原因导致买卖不成的,中介费怎么处理。协议上的内容在签订买卖和合同当天就一次性给付完中介费,这个问题也不大,因为迟延交付中介费,最多按照千分之五的收违约金。


        关于第七他项权利证明:这一步有个重要问题是,垫钱赎契的过程。买个二手房,很可能原业主没还完银行贷款,房产还在抵押状态,无法过户,一般是业主会要求买家先支付一部分购房款来清偿按揭银行的贷款,也就是先赎回楼房,解压房产证。这个时候买家最担心的阶段,担心内容包括但不限于:卖方拿钱不赎楼怎么办?刚赎了楼被法院查封了怎么办?房产证解压了业主与别人办理过户了怎么办等等。建议采取的办法是:合同约定专款专用,否则卖方承担违约责任,款项只能打到卖方的贷款银行卡上。在打款前,查册,看看卖方的房产是否存在法院查封的情况。最后,也是最关键的:涂户、过户、入押一定要一起办理,除了放心之外同时也节约时间。因为涂销过后,房管所把房产证的抵押字样涂抹掉了,这个时候,卖方就可以过了网签时效后,任意和他人交易并过户了。房子以登记为算,就算我比你早签合同,但是,你比我先过户,房子也是你的。在过户后,入押之前,卖方是最担心的阶段,担心买房不去做抵押,银行就无法放款,同时这三个事项分开办理各有各的受理期限,如果能一起办是最好不过的,另外提醒买家在约定要求中介过户前,一定要保管卖方的房产证,次举在于防止中介和卖方串通,一房二卖。


      关于第八项夫妻公共财产:有这么一种情况,房产证只有一个人的名字,但实际上房产属于夫妻共同财产,这就需要未显明方的一个同意出售房产的同意书,即便签合同的时候你不弄,到了银行按揭放款的的那一部分也是需要的。建议,能在签合同的时候拿到配偶的同意书当然是最稳妥的,如果不能,也要尽快补上。否则配偶可以主张合同无效。

        最后诚意提醒各位,对于小老百姓,也许一辈子就买一套房子,所以买房是大事,重要的事情不要口头约定,白纸黑子签字盖章。特别对待房产经纪人,他们会一步步剥夺我们的主动权,最后,让我们变成一只羊,被牵着做事,所以必须争取主动,任何约定要写入合同。
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