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中国房贷市场12月政策解读

  12月以来,中国楼市仍处于“限购”政策的压力调控下,继北京、上海、深圳、广州一线城市纷纷举起调控大旗后,越来越多的二三线城市陆续跟进,“加码”楼市调控。从今年11月至今,武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京、太原等近20个城市出台了地方版的楼市调控政策,拉开全国楼市调控的大幕,政策内容以提高限购门槛、二套房首付比例为主。
  
  本次调控政策的出台相较往年来说,并没有加大多少力度,会对年底市场有一定影响,但如果供应没有实质性增加,供需结构依然难以缓解,其更多的是向市场显示一种坚持楼市调控不动摇的决心。

  全国近20个城市楼市调控政策加码

  18个城市近期调控政策加码



  截止12月12日,已经有18个城市出台了调控新政,除徐州外17个城市均为限购升级政策,相较11月上旬北、上、深三地调控政策的零星出台,从11月中旬开始,连续有14个城市公布了调控新政,这一轮调控正式进入密集期,在此期间曾出现2日5城先后出台调控政策的局面。

     梳理各地新出的楼市调控方案可以发现,一、二线城市的调控方案存在明显差异。
   
  以限购为例,二线城市基本是在一线城市基础上做跟进。武汉、沈阳、南昌、福州小幅提高了非本地户籍居民的购房条件,缴税年限从之前的1年增加到2年,南京、长沙、厦门、杭州在此问题上则维持原状。
   
  限贷亦如此。一线城市及南京、厦门、南昌、长沙、杭州的二套房贷要求首付不得低于7成,沈阳明确提出将二套房贷款首付提升到6.5成。武汉、西安、福州、太原、郑州未提及限贷措施。
    
  上述城市在调控政策上的调控途径大致可以归纳为以下五点:
      1、上调二套房首付,从之前的二套房最低首付六成调整为七成,利率不变;
      2、提高非本市户籍人购房门槛,缴税年限从之前的一年增加到二年,乃至三年;
      3、增加后市供应,加大土地及普通商品住房的市场供应;
      4、控制高端预售许可证及高端楼盘的成交;
      5、收紧单身限购措施或禁止未成年人买房。

  调控政策解析

  一、密集升温的行政干预,火热楼市或降温
  近20个城市集中调控,新一轮“限购、限贷、限价”虽起到抑制一部分住房需求的作用,使部分一、二线城市楼市降温,放缓涨幅。但作为地方政府在年底前出台的楼市调控“新政”,有为应付考核而临时站队之嫌,从根本上较难实现房价调控目标。
 
  二、楼市对调控政策“抗药性”正在增强
  从2011年的新“国八条”,到2013年的新“国五条”,到近期地方版调控“升级”,调控政策的方法和策略基本类似,但“越调越涨”的情况已司空见惯,每次调控政策出台后,楼市在经过短暂“观望”后迅速反弹的现象更为普遍,楼市对调控政策的抗药性正在增强。
  
  中国统计局12月18日发布的11月70城市房价统计报告。数据显示,11月全国70个城市新建商品住宅(不含保障房)与上月相比,上涨的城市有66个,持平的城市有3个,价格下跌的城市仅1个。

  三、 限购政策主导权逐渐由中央放宽到地方,措施手段呈差异化
  原先由中央政府“一刀切”的调控方式,逐渐放宽到地方政府手中,措施手段在各地呈现差异化。正当一线二线城市为难以完成年度调控目标发愁时,有的城市已开始“松绑”调控救市。如,三线城市徐州从限购人群、区域及户型三方面对原本的限购政策进行松绑,此前,温州、芜湖已相继放宽限购政策。

  四、楼市调控长效机制发力在即
  此次调控,主要着力在两方面:一方面,许多城市都提出在供应方面,尤其是在增加中低价位商品房的供应方面加大力度,这类举措的实施将对后续楼市的走势产生影响,但由于实施需要一段时间,所以其效用至少要到明年以后才可能逐步显现。除扩大市场供应外,另一方面主要是着力于制度及法律法规的完善方面,比如全国房产信息联网、大力推行房产税等。

  认为,在目前房价暴涨的时刻,提高二套房首付比例、收紧限购政策等多数政策属于短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策,不具备长期执行效力,只能是短期内过渡性政策,为将来增加市场供给,运用财税、金融和法律等市场化手段调控房地产做铺垫。
  

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