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新“国五条”调控一周年:房价普遍上涨

 

         2013年2月20日,一年前的今天,新“国五条”楼市政策出台。一年后,房地产市场发生了一系列的变化, 从去年年初各地表态“控制房价”,到年底多地调控加码,不让“高价房”开盘,再到今年年初“天价”楼盘再度“重出江湖”,高价房集中入市在全国轮番上演。地方政府从“严控”到“松绑”的变脸。而2013年房价的走高更让刚需“望楼兴叹”,除了少数如温州、海口、聊城等二三线城市之外,市场价格在京沪等一线城市的带动下仍然普遍上涨,一线城市住宅价格涨幅均超15%。为此,多家媒体的报道直指年度房价调控目标落空,政府问责却无下文。


         房价为何越调越涨,小编认为有以下几点:

         第一、宽松的货币政策
         近年房价狂飙的根本原因是2009年以来持续的宽松货币环境,信贷支持对房价影响巨大。历史上,所有的房产泡沫的破裂均是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此,房价和货币供给是正相关关系,其房价拐点取决于货币环境的拐点。

         第二、地方债务需要房地产收入还款
         地方政府对房产调控的不配合和方向改变,与地方债务具有直接的关系。首先2013、2014年是地方政府性债务还款又一高峰年,还款压力巨大,必须加快卖地的节奏和高价楼盘的审批,直接或间接推广土地价格和房价。

         第三、投机性购房影响刚需

         投资投机性购房,影响房产健康和正常发展,正当股市、基市低迷,而货币贬值,除了房子投资能够保值外无其他投资渠道,也导致了更多的理财客投资目光集中在房产,从而使得市场供应的变的不正常。

        2014年开年,楼市在资金层面遭遇逆袭,银行资金紧张明显影响了购房者贷款,进而影响开发商的资金成本也在增加,今年开发商资金链仍面临压力。在房贷调查中发现,银行放贷更倾向于一二线城市,贷款利率较低,放款额度较充裕;对三四线城市控制或减少房贷投放,贷款利率相对提高;另对二手房贷款兴趣大减,很多行弃做二手房或要求严苛。银行的信贷投放选择直接导致一二线开发商能够继续维持与银行信贷关系,而三四线房产开发商,无论银行开发贷或影子银行都有所忌惮,银行可能进一步紧缩信贷的大背景下,开发商可利用杠杠获取超额利润机会缩小,信贷紧缩或导致房价下跌。

         基于以上分析,预期2014年一二线城市房价将会持续上涨,上涨幅度低于去年,三四线城市以下跌为主。不同区域的楼价将会分化,一些缺乏产业支撑和配套的“被城镇化”区域与“空城”则有崩盘的风险。

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