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中国房价是被谁抬高的?抬高房价你也有份

 

  浙江杭州市2月21日发生业主怒砸某楼盘售楼处、要求退房事件,主要原因是由于楼盘突然降价,引发一众已买了该楼盘的业主不满。

  由于此类事件不是单独事件,此前在上海、深圳都曾发生过。因此,在分析是谁抬高了中国房价的原因之前,笔者想先问读者以下几个问题:

  1、如果读者你手上有房,你愿意房价继续上涨吗?2、就算读者现在没有房,将来等你买房后,是否希望楼价逐步上扬?3、在菜市场卖菜的大婶,都希望菜价越来越高,房地产开发商想不想楼价越升越高呢?4、房价高了,地价才能高,卖地的地方政府收入才能高,他们愿不愿意看到楼价涨?

  相信这些问题都很好回答,读者您回答完这些问题后,估计就明白了杭州、上海和深圳等地的业主,为何要砸楼盘办事处的心理了,同时也应该知道房价高的原因了。

  新思维分析楼价为何涨

  要是读者还不明白的话,笔者就只能继续往下写。笔者首先要写的是一个真实的故事。

  在2012年底的北京差点发生一个裸奔事件,当时华远地产董事长任志强预测2013年3月的房价将暴涨,他的这个观点遭到也是从事房地产业的深圳英联不动产董事长郭建波的反对。身材健硕,很有男人气概的郭建波更主动公开约赌任志强说:如果2013年3月北京、上海和广州等一线城市房价上涨,我就在北京长安街裸奔十公里,如果你任总输了,我也不要你裸奔,你公开道歉好了。

  不知道是不是大家都等着看人在北京长安街裸奔英姿的缘故,北京、广州、深圳等一线城市的房价非常“合作”,在2013年3月的涨幅都超过了2%,这个时候,不少在北京的民众纷纷走上街头,盼望那个没有穿衣服奔跑的身影。在北京长安街头,无论是白天还是黑夜,都站满了拿着相机准备拍照的民众。

  这让原本想在黑夜里偷偷跑一圈了事的郭建波彻底无语了,为了不用跑,他想出了个绝招,那就是向北京公安局提出申请:希望批准他履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。公安局当然不会批准这种要求,郭建波最后也没有跑成。

  那么,是什么因素让房价继续高升,导致郭建波要裸奔呢?总是会有不少专家、学者会跑出来告诉读者们以下原因:

  1、建筑成本上涨;2、经济增长迅速,未来发展潜能大,前景看好;3、城市化发展,人口增加,需求旺盛,住屋需求提高;4、土地稀缺,不会增加,房屋需求却不断增加;5、买房可投资,也可保值,风险也非常低;6、我国房价在国际上看并不贵;7、政府政策扶持......

  以上原因,确实也是导致高房价的因素,但是,这并不是决定性因素。我们分析“楼价”高升的原因,应当换一种新的思维。

  笔者认为,中国楼价跌不下来,道理很简单,就是因为买楼有价值,保值还增值。这种情况在任何一个西方发达国家包括笔者所处的香港,几乎都是曾经发生过的,中国内地现在正在发生着。

  你也有份抬高中国房价

  第一,民众不愿房价跌。随着民众收入提高,财富积累到一定程度后,就会思考如何进一步增加财富。在目前内地金融市场还不够发达、缺少其它投资途径时,投资房地产就成为富裕阶层财富积累的主要手段。其实,即便在金融市场发达的香港,大多民众还是抱着有钱就买“砖头”增值的想法,这种情况下,民众会愿意房价跌吗?

  不但不愿意看到房价跌,已买房的民众甚至还会“霸道”地要求发展商不许减价,动辄就用游行、示威等方式,要求赔偿,最近杭州发生的业主砸售楼处事件,就是一个很好的例子。

  另外,最希望房价涨的,都是那些整天喊要房价跌的人,原因很简单,房价跌了,他们就可以低价买房、屯房,之后等房价涨了再卖出去获利,这种低买高卖,鱼与熊掌兼而得之,是很多民众认为是最好不过的事,也认为是可以的事。

  因此,在这个虽然房价高会引起民怨,但是房价跌也会引起民怨的时代,房价是低不到哪里去的。

  第二,发展商要推高房价。就连在菜市场卖菜的大婶,都希望菜价越来越高,在商言商的房地产开发商想不想楼价越升越高,利润越来越大呢?应该没有开发商会拒绝高房价的,这就好象妖怪见到有唐僧肉吃而不吃,表示要改吃斋菜,这也太违“妖”性了吧,说出来谁都不会信的。

  另一个对房价上涨推波助澜的是商业银行,所谓在商言商,银行如贷款给实体经济、中小企业,容易带来不良贷款。但借钱给开发商建房子,一方面回报稳定,而且房子还可以作为抵押,另一方面,民众买房要找银行按揭贷款,这又是一笔很大收入,银行何乐而不为呢?

  第三,中央企业抢地推高地价,进而提升了房价。虽然早在三年前国资委就下令要求78家央企退出房地产行业,但是截至2012年底,一共只有不到20家央企通过剥离、转让方式,完成了从房地产市场的退出,在78家央企中占比仅为四分之一。不少央企仍然高价买地抢地,近两年来多个地区的“地王”都是由央企夺得。

  央企要抢地,主要是因为央企虽然是国有资产,不过也有“保增长、保利润”的任务,由于不少央企都是制造业,这些年经济不好正面临着困境,因此就要想法设法投资一些能赚钱、尤其是赚钱多的行业,由于房地产业毛利率可以高达50%以上,央企不投资房地产业才怪。

  第四,地方政府想房价升。在中国,国家税收收入3/4归中央,地方政府只有1/4的税收收入,如果仅靠这些税收,地方政府是没有足够的资金来加速经济发展速度,以此提高官员政绩的。所以,任何能够增加地方政府收入的,自然都会优先考虑。其中,卖地长期以来都是地方政府获取资金的主要途径。

  早在上世纪八、九十年代,地方政府就从土地上打主意,地方政府往往开发出一大块土地,吸引外资前往当地开厂、从事制造业,以收取各项费用、提高收入。随着经济发展,地方政府发现卖地开发房地产更赚钱,而且楼价格越高、地价将越高,地方政府卖地收入才越高,才有更多能力大兴土木,提升当地经济发展。所以最近十来年,地方政府的主要收入来源都是土地收入,这种情况下,地方政府就更有动力去提升房价涨幅。

  根据数据显示,从过去,全国各地土地转让金占地方本级财政收入比例平均达到50%,其中2010年更曾经超过70%,有个别县市甚至有八成的收入都是靠土地转让而来。在上述这些因素共同作用下,房价易涨难跌,这就好像“面粉”价格都贵了,“面包”的价格能不高吗?

  相信看到这,读者们应该都清楚中国楼价高的真正原因了。如果真要抱怨中国楼价高的话,除了要怪政府、开发商之外,还需要怪读者自己。

  楼价会永远高涨下去吗?

  那么,既然中国现在的房地产市场已经“发了烧”,是否代表这个高烧很难退呢,楼价是否永远会高下去呢?政府未来是继续采取调控手段令房地产市场退烧,还是有什么新的办法,能让房地产市场自己退烧呢?

  对于整天希望房价下跌的民众,国际知名经济学家张五常甚至认为“现在投诉说楼价太高、没有房子住的这些人,主要不是因为他们没有房子住,而是因为他们没有赚钱的机会,所以我认为,你要协助那些人买房子,要放多一点土地出来,要增加容积率;对某些穷人来说,你可以帮助他们,给他们一定的补贴。张五常的话有道理、可行吗?(梁海明/文)

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