贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 2月36城房价下跌 多为三四线城市
2月36城房价下跌 多为三四线城市
杭州出现楼盘大幅降价的消息,宛如落在平静湖面上的小石子,激起的波纹还在不断扩散。这次降价是压垮骆驼的最后一根稻草,还是个别城市的单纯个案?是楼市转向风向标,还是房地产继续上行中的小插曲?开发商、专家、业内人士、媒体对此争论不休。无论是看多者还是看空者,至少有一点是肯定的,2014年的房地产市场,大多数人不再像之前那么乐观,分化将成为主题之一。

    杭州降价样本

    “真的没想到这次杭州出现降价楼盘会在全国产生这么大影响,其实杭州去年这样的优惠促销曾经多次出现,也许是这次正好出现在比较敏感的时间节点上。”杭州汉嘉咨询副总经理陈焕春对新金融记者表示。

    2月18日开始,两个位于杭州市城北新兴板块的紧邻楼盘,先后作出大幅降价调整。德信北海公园调价,从原先的均价1.9万元/平方米调整到1.6万元/平方米,天鸿香榭里从均价1.72万元/平方米降至1.38万元/平方米。此后,距离上述两项目不远的保利梧桐雨、万科北宸之光等楼盘均被传要跟随降价,网上还流传出一份杭州楼盘降价名单,不过目前这些楼盘尚未有明确动作出现。

    率先降价的德信集团董事长胡一平表示,此次降价纯粹是根据市场行情,做了个尾盘的清盘活动。中国指数研究院华东分院研究总监高院生也对新金融记者表示,此次降价首先是个别楼盘对于尾盘的清盘回笼资金策略,接着引发周边楼盘被动地应对降价。“这次降价正好赶上信贷趋紧、人们对2014年走势最为关注的开年期间,再加上从地方媒体到全国媒体的渲染,个案的促销就宣传成了降价潮,近而改变了市场预期。”高院生表示。

    据陈焕春介绍,杭州此轮楼盘降价与2008年和2012年的两轮降价相比,有一定差异。“2008年是全国性调整,2012年那次杭州很多开发商真的是在资金链崩溃的边缘,许多楼盘低于成本价销售,出现4000元/平方米以上的断崖式下跌,彻底打乱了楼市的价格体系。”陈焕春表示,目前在有楼盘率先出手的情况下,更多楼盘还是会观望市场的走向。“各家房企的营销策略不同,资金情况不同,对市场的看法不同,作出的选择也会不同。”

    浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲认为,以前杭州是一个精品楼市,奉行的准则是做精品楼盘,所以才出现绿城这样的开发商。现在德信开创了一个“尾盘快清”的新模式,以前一个楼盘3年销售完,现在是两年销售完,尽可能把资金链打造得更快速。

    据了解,杭州城东、城北这些供应量较大的板块,去年都出现楼盘低于周边均价入市,以及新推房源降价促销的情况。如万科北宸之光,之前1.48万元/平方米的起价入市,就对周边楼盘造成很大压力。与多数城市近两年房价上涨趋势不同的是,杭州房价在近几年房价并未出现大幅上涨,很多楼盘均价与3年前相比还有下降。城东板块2010年曾有江景楼盘冲破3万元/平方米,目前多个在售楼盘均价在2万元/平方米以内。另一个被举为例子的楼盘是西溪板块的和家园项目,从2010年的精装修2.8万元/平方米一路下跌至2.5万元/平方米到如今的毛坯均价1.83万元/平方米,3年销售期中价格几乎一直在下跌。

    值得一提的是,杭州的房价下降已经影响到土地市场的热度,在2月25日的杭州土地出让市场上,原计划出让3宗宅地,其中2宗暂缓出让,仅剩的1宗土地由杭州当地企业中南建设以总价13.41亿元竞得。

    “温和是这次降价的共性。从目前来看,我们难以感受到如2011年般的冲击。相比于2011年年末,龙湖、中海揭竿而起,以6折力度席卷上海,引起其他房企跟随,从而掀起了全国范围内的让利运动,此次让利则由中小房企发起,虽然有保利、雅居乐等知名房企参与进来,然而产生的共鸣效应有限。”某业内专家表示。

    降价蔓延解读

    在杭州传出降价消息之后,常州的雅居乐星河湾成为被报道最多的降价楼盘,该楼盘此前价格为精装均价1.25万元/平方米,促销后毛坯均价降至约7500元/平方米,甚至推出5380元/平方米的特价房,综合折扣达5.8折,是唯一6折以下让利项目。值得注意的是,雅居乐星河湾楼板价仅1908元/平方米,即使毛坯房源降价至7500元/平方米,依然有利可图,这是该项目可大幅让利的保障。

    就在人们以为降价会在长三角进一步蔓延的时候,来自珠三角的广州却被当地媒体爆出出现大规模降价促销情况。当地房企时代地产宣布其位于广州的6个楼盘从9.7折调至8.8折,敏捷地产位于番禺的一个项目从原售价1.2万元/平方米降至1万元/平方米以内。

    广州社科院研究员彭澎对新金融记者表示,广州很多企业按照正常的销售习惯,在春节过后都在盘算各自的促销计划,这两家企业率先打出促销的广告,再加上杭州降价的新闻传播效应,就被解读为广州也出现降价潮了。“但实际上降价幅度并没有宣传的那么大,宣传的特价房源只有少数几套,且在买房人询问的时候都已经售罄。”彭澎表示。合富置业首席市场分析师龙斌表示,上述开发商的降价促销更多只是噱头,项目要么是先涨价再优惠,要么是少量尾货降价清仓。

    在长三角风向标的上海,甚至出现了部分楼盘涨价抢购的情况。位于徐家汇滨江板块,2月23日开盘的保利西岸,楼盘售价高达7.5万元/平方米,根据公开报道,开盘当天销售额达到8亿元;楼盘均价也达到4.5万元/平方米的绿城上海御园也宣称当天“日光”。业内专家表示,目前国内房地产市场的现状是不同城市出现分化,同一城市的不同区域也在出现分化。“像这两个卖得不错的楼盘都是处于上海的核心区位,而上海的一些郊区楼盘也会面临去化压力,位于青浦的龙湖滟澜山就推出优惠数千元的团购价格。” 业内专家表示,近期媒体所谓出现“降价潮”的城市,除了杭州个别项目在年初确实采取了降价营销的策略以外,其他城市的相关报道更多是媒体的跟风行为,多数媒体在看到有关杭州项目降价的报道反响还不错之后,纷纷跟进这则消息,将房地产市场出现的个别城市的局部问题上升到了全局性的高度。

    库存分化

    在对杭州楼市降价的解读中,库存是被提到最多的原因。2013年杭州市区(包含萧山、余杭)土地出让总金额达1323.9亿元,土地面积814.5万平方米,建筑面积2156.7万平方米,皆达到2012年的两倍左右;这些土地中的相当一部分将会在2014年下半年上市。再加上近年来浙江经济发展逐渐放缓,民营实体企业和贸易企业利润空间越来越小,购买力下降加之银行信贷收缩,金融杠杆效应消失,使得房地产市场需求锐减。

    2013年末,杭州消化周期达到13.5个月,供求比达到了1:0.6;再加上2013年出让的土地,毫无疑问,2014年杭州市场供应将创纪录。在这样的情况下,杭州出现楼盘降价促销,抢先蓄客成为可能。

    国家统计局数据显示,2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%,远远超越了住宅的销售增速。因此,从全国市场来看,存量压力确实在增大。单纯从库存数据来看,中国指数研究院统计显示,截至目前库存量超过10万套的城市有天津17万套、武汉15万套、无锡14.3万套、杭州11.96万套、苏州10.1万套,这些城市面临着较大的库存压力。一线城市中,上海为6.37万套、北京为5.73万套、广州为5.62万套、深圳为4.18万套,二线城市的代表南京库存量仅为3.27万套,仅相当于3个月的销售额。不同城市面临的库存压力截然不同。 中国指数研究院天津分院研究总监秦晓鑫对新金融记者表示,单纯从库存量来看,天津的去化压力是很高的,但通过出清周期走势对比来看,去化速度提升明显,2014年1月出清周期18.91个月,较去年同期水平(22.9个月)缩减近4个月。从天津来看,不同区域也存在着分化的情况,如出清周期最长的汉沽为92个月,最低的河北区只有5个月。“库存是决定房价走势的关键因素,但不是唯一因素,还要综合考虑房企现金流及销售情况。”秦晓鑫表示。

    复杂的2014年

    百城房价指数显示,2014年2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10960元/平方米,环比上涨0.54%,是2012年6月以来连续第21个月环比上涨,涨幅较上月缩小0.09个百分点。从涨跌城市个数看,64个城市环比上涨,36个城市环比下跌,下跌城市大多为三四线城市。

    房价还处在上涨通道,但涨幅已经开始收窄。几乎与杭州降价同时,还传出银行信贷收紧传言。虽然在上周五大行及多家股份制银行都表示,房地产信贷政策没有变化,但从其对市场的影响来看,目前外部对中国楼市的信心已经开始发生动摇。中金公司发布的报告表示,今年银行对房地产业的信贷政策较2013年已有所收紧,尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。

    专家认为,宏观层面有两大因素将影响2014年的中国楼市。一是中国经济将告别货币投资驱动的增长模式,货币超发情况将结束;二是美国经济转好,美元投资回流,中国这样的新兴市场将面临流动性短缺的情况,对于中国房地产而言,货币收紧将使房价涨幅大幅下降。

    经济学博士马光远表示,2013年是中国房地产表现最好的一年,房地产开发投资86013亿元,比上年名义增长19.8%,占全年GDP的比重超过15%,而房地产开发企业施工面积66.6亿平方米。相应的2013年销售面积达到13亿平方米的高峰,但是相对于开工面积来说,未来几年依然会在许多城市出现供应过剩的情况。 一些房企也看到了其中的风险。阳光城(000671,股吧)集团股份有限公司总裁陈凯表示,业内关于“狼来了”的声音早就有了,很多风控严格、管理有序的优秀房地产企业都已有所准备。“就阳光城而言,从2013年开始就已经有计划地进行调整和准备,来接受房地产市场或将发生的调整。”陈凯表示。

    “整体市场已经出现了明显的四不均,即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大,掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示。彭澎认为,从过往一路看涨,到如今对楼市涨跌观点分化,分歧开始出现,已经说明楼市心态在一定程度开始出现变化。

    据了解,目前北交所挂牌房地产类项目的数量也开始增加,达到了27宗,其中2014年以来挂牌的项目达到了19宗,部分有挂牌价格的项目已经接近40亿元,合计价值超百亿元。上交所挂牌房地产类项目也达到了16宗,合计市值也接近百亿元。

    面对异常复杂的2014年,万达集团董事长王健林近日直言:“我坚决反对崩盘说,谁信中国房地产崩盘,不是别有用心,就是智慧不够。” 他判断今年楼市不会像去年般火爆。至于是否拐点,需要至少半年时间的两大数据来分析,商品房交易量是否持续下降,房价是否持续下降。

    诺亚财富集团董事局主席兼CEO汪静波表示,中国房地产下一个阶段的核心重点是自身产品的定位能力和对于市场的分化。房地产市场会像互联网的发展一样,产品主义将成为判断一个企业是否具有能力的一个重要因素。
 
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