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二手房价格下跌 业内称系房价进一步下调先兆

   一季度楼市的低迷从二手房可一窥端倪。

  截至3月底,全国70个大中城市中有超过14个城市二手房价格出现下跌,包括北京在内的一线城市二手房市场普遍降温。

  从历史上来看,二手房市场的成交低迷和价格下跌会传导至新房市场,并叠加其他因素改变楼市的供求关系,影响市场预期。 分析人士认为,二手房的降温,已成为房价进一步下行的先兆。

  多个城市二手房价格下调

  2014年3月,全国70大中城市二手住宅价格平均环比指数为100.12,比上月下降0.03点,连续5个月出现下调。二手住宅价格环比下调和止涨的城市数量达到28个。

  进入4月后,申城楼市仍未见起色。统计数据显示,4月前半个月,上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。业内预计,在缺乏外部利好刺激的情况下,上海4月二手房成交量恐将跌破2万套大关。

  一度被认为房价不会下跌的北京,据监测数据显示,截至4月15日,北京二手房成交3956套,环比下降13.4%。主城区二手房挂牌价格继续松动,业主不再强势,议价空间增大。21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为,4月下旬楼市仍将继续下探。

  北京中原地产市场研究总监张大伟说,因为各地降价案例的出现,导致北京楼市观望情绪浓郁。新增客户量相比一季度平均继续下调了10%。他预计,4月北京二手房成交量将继续在万套以下,二手房价格可能在2季度加速下调。

  张旭称,今年一季度,一线城市一手房价有见顶迹象,北京二手住宅价格自年初以来基本停涨。部分二线城市和三四线城市价格调整持续,范围逐渐扩大。而需求庞大的一线城市,也开始出现价格调整的迹象。在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下,市场定价的话语权重心发生转移,这是房价出现进一步下调的先兆。

  张大伟认为,在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下,市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已悄然生变。

  数据显示,2013年北京2万左右单价的刚需项目供需比基本是1:4,但目前已经逐渐降低到1:2,随着部分项目的抢跑消化,供需结构出现扭转的可能性依然存在。

  二季度楼市难回暖

  二手房和新房交互下跌,其叠加效应正在显现。

  上海某房地产研究院研究员郑红玉指出,形成目前房价走势的因素有二:多地楼市促销,改变市场预期,看跌情绪日益浓厚,购房者入市节奏变慢;二是银行房贷收紧,阻碍部分人群入市,首套房8.5折利率优惠在全国范围彻底消失。

  与此同时,北京多批自住型商品房入市,一些城市库存偏大,也加剧了区域市场的降温。

  张旭认为,整体的需求观望情绪仍将持续。往年属于成交旺季的二季度,会出现一定程度的增长压力。价格调整持续,区域间分化更加明显。一线城市较短时间内可保持基本稳定,而进入库存盘整周期的城市,价格仍会有进一步下调的可能。

  “目前房企和地方政府都期待限购放松。”张大伟说,部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

  张旭认为,2014年初“两会”上提出的 “双向调控”,客观上会给楼市低迷、房价上涨动力较弱的城市以放松空间。加之今年经济增幅降低,宏观经济形势压力增加,预计下半年地方性调控放松现象或有增多。

  某研究中心认为,政府允许各地有关部门有针对性地推行房地产调控措施,并不意味着限购令将得到完全松绑。此举有益于三四线城市,而对于拥有大量需求和房价居高不下的一二线城市,限购令恐怕难以松绑,以防楼市过热。

  目前,全国有46个城市执行限购政策,除了直辖市、省会城市与计划单列市等重点城市外,还包括徐州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州、宁波等三四线城市。据中原地产监测,从去年下半年开始,温州、徐州、舟山已开始局部放松限购政策,从市场表现来看,传出限购放松后,成交数据有短暂飙升,但之后又再度回落,整体市场并无实质性好转。

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