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个人住房贷款吃紧银行 “放弃房贷业务”步伐加快
 杨洋
 
  个人住房贷款的收紧将加大购房者购房难度,其中受影响最大的莫过于资金有限的刚需购房者。如何解决刚需购房资金来源问题?专家认为,从目前的情况来看,商业贷款仍是刚需购房者资金的主要来源,但考虑到刚性需求的长期稳定存在,依托商业贷款解决其基本住房保障问题并不是长久之计。从长远来看,引导政策性资金的介入将是有效手段。
 
  记者杨洋“眼下个人住房贷款紧得很。”
 
  建行海淀某支行相关负责人向本报记者表示。据该负责人透露,目前,银行对个人住房贷款放贷量的配比已由之前的年度配比变为月度配比,具体到支行则按周配比,最多也只有几百万元的额度,贷款放完后则需要等到下一周或下个月,额度非常紧张。
 
  个人住房贷款到底有多紧?上述负责人表示,以个人二手房抵押贷款为例,享有一定优惠利率的贷款,每月额度不过一二百万元。
 
  毫无疑问的是,贷款额度的紧张已直接影响到银行放款速度。北京链家房地产经纪有限公司相关负责人告诉记者,国内银行从房产抵押到最终放款一般至少需要45天时间,而此前多为30天内。刚刚获得银行贷款的北京市民小陈也证实了这一情况,“银行原本承诺一周之内放款,但最终我却等待了近两个月时间。”小陈称。
 
  对于上述情况,社科院财经战略研究员、经济学博士高广春分析认为,从严控房地产开发贷款到收紧个人住房抵押贷款,这说明银行“去房地产化”步伐正在加快。
 
  事实上,“加快”还体现在银行对商业地产首付比例的提高上。据记者了解,今年4月份,部分银行在北京地区已将商业地产的首付比例由五成上调为六成。某商业银行负责人表示,商业地产贷款利率仍为基准利率的1.1倍,但很快会上调。
 
  从房地产开发贷款到个人住房抵押贷款,从普通住宅到商业地产,与以往明显不同的是,今年房地产贷款已呈现全面收紧态势。
 
  一直以来,一方面,房地产业始终存在融资过度依赖商业性金融机构支持的情况;另一方面,银行信贷投放的重点领域普遍包括回报丰厚稳定的房地产行业。
 
  相关数据也佐证了这一点。金融监管部门的相关调研报告显示,2000年以来,房地产信贷在房地产企业资金来源中的比例多数年份超过40%,2013年则超过50%。与此同时,2013年房地产贷款在银行各项贷款余额中占比超过20%。
 
  高广春称,过去几年,房地产贷款增长呈加速态势,即规模超过1万亿元用了10年时间,超过2万亿元仅用了3年时间,2013年则超过3万亿元。他判断,今年增幅情况或许有所改变,这是因为由于房地产行情的不明朗导致多家银行已调低“涉房”贷款。
 
  从各行公开的2013年数据来看,工行、中信银行房地产贷款余额出现下降;建行、民生银行房地产贷款占比也出现小幅下降。
 
  银行房地产贷款业务的逐步收紧也与行业风险高企直接相关。高广春判断,房价下行已是大趋势。这一趋势很容易让人联想到2007年出现的次贷危机,当时整个金融系统都面临着巨大风险。一些专家表示,目前我国房地产企业融资渠道单一,负债结构优化度低,在经济波动期间特别是下行期间,负债结构重构缺乏弹性,资产负债管理易陷困境,容易引发集中度风险,进而引发金融风险和经济风险。
 
  高广春认为,为避免发生风险或减小风险对银行的影响,降低房地产贷款信贷规模、缩小其所占比重将成为银行今后的主要选择。
 
  个人住房贷款的收紧或许是今年最突出的表现。相关数据显示,去年前11个月,个人按揭贷款累计同比增长40.9%,比去年同期加快21.4个百分点,远超同期房地产开发贷款增幅。中国银行国际金融研究所对此评价称,在房地产开发贷款受到严控的情况下,个人按揭贷款的快速增长为房地产开发资金提供了充足的资金来源。这同时也意味着,随着个人按揭贷款的收紧,房地产企业资金更趋紧张。  
 
今年3月份,宁波一家房企因资金链断裂而倒闭;4月份,杭州锦绣天地房地产公司传出破产消息;5月份,厦门最大的娱乐地产项目深陷债务泥潭……高广春分析认为,房价下行、成交量下降、贷款资金紧张令房地产业进入“挤泡沫”阶段,这一阶段必然会导致行业洗牌———部分资金实力不强的中小房企将被市场淘汰。
 
  不过,从另一方面来看,个人住房贷款的收紧将加大购房者购房难度,其中受影响最大的莫过于资金有限的刚需购房者。如何解决刚需购房资金来源问题?高广春认为,从目前的情况来看,商业贷款仍是刚需购房者资金的主要来源,但考虑到刚性需求的长期稳定存在,依托商业贷款解决其基本住房保障问题并不是长久之计。从长远来看,引导政策性资金的介入将是有效手段。
 
  对于房地产市场的未来走向,一些业内人士判断,“房地产市场的拐点已到”、“楼市即将崩盘”。不过,高广春仍较为乐观,他认为,国家调控的思路仍是促进房地产市场的健康发展。房地产行业下行虽已成为趋势,但一味地走下去,或房价下降得太快,不仅不利于房地产市场的健康发展,也会影响金融、经济的稳定,国家必将会在“控楼市”与“保稳定”之间寻找一个平衡点。  
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