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消费贷曲线买房:购房钻银行空子!

“个人消费贷款100万元封顶,期限不超过10年。”北京银监局4月底突然下发的一纸通知让房产中介和购房者都暗中揪心,更有中介人员在社交网站上打出了“5月初之前务必抓紧时机办理,还可享受旧政策”的广告。表面看起来,消费贷与房地产中介似乎是风马牛不相及,但近年来随着房地产调控政策的持续,银行房贷步步收紧,利用消费贷款补齐房款的做法早已成为业内潜规则。

消费贷限额核心内容

消费贷挪用之风愈演愈烈,引起了监管层的关注。4月下旬,北京银监局正式向辖区内商业银行下发《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》,文件要求个人消费贷原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内。此外,贷款用途应以销售发票作为贸易背景真实性的证明材料。

案例 消费贷购房钻银行空子

李先生夫妇俩10年前来北京经商,经多年打拼赚了点小钱,在大兴区买了一套七八十平方米的房子,一家三口其乐融融。由于家里老人年事已高,夫妇俩去年把老人接到北京方便照顾,现在的房子显然有些不够住了。夫妇俩一合计,准备在郊区再买一套房子。

在房产中介的陪同下,李先生夫妇很快就找到了一套面积150平方米的二手房,足够一大家子生活,但难题也接着来了。房价加上税金总共要350万元,二手房也必须装修一下才能入住。银行规定,如果是买二套房,想要用首套房产作为抵押是银行禁止的,而且买二套房的话,必须交70%的首付。可夫妻俩的积蓄只有100万元, 首付还差145万元。

李先生并不想把手中的小房子卖出去,儿子以后还要结婚,手里多留一套房子总归是好的,租出去也能暂时缓解下还贷的压力。看到李先生犹豫不决,中介开始热情地推荐“变通方式”。所谓“变通”是指李先生用第一套住房向银行申请消费贷款,名目可以是装修、买车、收藏、艺术品投资等项目,经由相关公司“过桥”打给售房人。同时,李先生再向银行申请一笔二套房贷,两笔贷款加起来,足够支付购房款。

李先生在考虑之后,就接受了这个贷款方案,成功钻过银行信贷的空子,买到了心仪的房产。但两笔贷款的还款压力着实不小,夫妻俩又要开始艰苦奋斗了。

解析 消费贷如何摇身变购房款

“购房款不够,消费贷凑”已成为近年来二手房市场公开的秘密。据北京商报记者调查,这条消费贷流入楼市的灰色利益链牵扯甚广,先是房产中介的牵线搭桥,再由担保公司出面向银行提交手续,装修、珠宝、红木等公司帮助“洗出”贷款,当然,这一过程也离不开部分商业银行的暗中协助。

一位中介公司负责人表示,在北京购房,二套贷款只能贷30%,如果想多贷款可通过办理“4+3”的贷款业务,这30%是贷房屋评估值的30%,购房者在商贷面签时再签一份抵押消费贷的协议。银行批贷的时候两个一起批,但是抵押消费贷放款比商贷晚7-10个工作日。

据知情人士透露,担保公司会提供一条龙服务,按照贷款申请的难易程度和贷款金额收取1%-2%的手续费,并且这个服务费用并不包含在房屋买卖的中介费当中。银行在审核消费贷申请时会问用途,但只要申请人不是用来还高利贷或买理财产品等一般都是可以申请到的。由于此前申请贷款时不需要提供发票,因此如果有装修公司等配合准备好合同材料,申请通过后,银行一次付款是专用到装修、购车等,但后期申请人与相关公司如何协商套出贷款再用做别处,银行无法监控到。

而个别银行从业人员与中介、担保公司的暗中勾结,更让银行信贷风控措施形同虚设。曾利用“4+3”方式购房的黄女士告诉北京商报记者,“当时买房时,我想申请一家城商行的二套房贷,因为听说这家银行放款比较快。但中介公司的负责人坚持要我去一家股份制银行申请,并且指明了是哪家支行。无奈之下我只能听从他的建议,虽然最后贷款也拿到了手,但放款时间拖了一个多月”。黄女士猜测,中介经理之所以要求她去指定的银行办理贷款,应该是“有熟人好办事”的原因。

在中介业务员眼中,这种迂回的做法能使客户顺利拿到购房资金,中介公司做成交易能赚取佣金,担保公司有手续费可赚,银行也能完成业绩指标,各方都有好处。与首套房贷款相比,消费贷款利率基本上浮25%以上,有的甚至超过40%。从盈利最大化角度考虑,银行也倾向于收益率更高的个人经营性贷款和非购房消费贷款,而且这种贷款一般是以房产作为抵押物的,风险并不高。目前整体经济增速减缓,银行想要找到能承受高利率贷款的客户不太容易。

新规后 消费贷曲线买房将收敛

按照规定,银监局要求出具发票作为真实交易的凭证,而发票是要真金白银上税的。随着新规落地,消费贷款灰色地带将进一步收窄。北京商报记者从房产中介获悉,部分中介门店已经暂停帮助购房者办理消费贷和商贷捆绑的“4+3”业务。一位房产中介业务人员表示,“100万元以上现在操作不了了,银行不会放款;100万元以下也得提供发票才行”。由于提供发票需要承担税费等,这是一笔不小的费用,客户自己承担就失去了贷款的意义,之前愿意合作的装修公司不可能自己承担税费,因此也不愿意再操作。用消费贷买房几乎不可能按以前的方法操作了。

一位股份制银行人士表示,个人消费贷款违规使用的情况屡见不鲜,有些人是用来买房,有些人用来投资或者生意上周转,为银行带来潜在风险。从2013年上市银行年报来看,消费贷的不良率不仅偏高,不良率上升幅度也较快。例如,平安银行零售贷款项目中共包括四项,其中,住房按揭贷款、经营性贷款、汽车贷款不良率分别为0.44%、0.55%、0.21%,其他贷款(主要由消费贷款组成,包括新一贷、持证抵押消费贷、小额消费贷款和其他保证或质押类的消费贷款)不良率为0.9%,为零售贷款项目中不良率最高的一项;其他贷款不良率同比去年增加0.28个百分点,为零售贷款项目中不良率上升幅度最大的一项。建设银行个人消费贷款的不良率为1.09%,高于个人住房贷款、信用贷款、其他贷款等。去年末工行个人贷款不良率为0.75%,上升了0.16个百分点,而个人消费贷款不良余额上升是主要原因之一。

北京中原地产首席分析师张大伟表示,北京银监局的新规有利于明确贷款用途,一旦楼市调整,银行金融体系可以避免受到额外冲击。从实际市场看,国内居民真实消费贷的比例并不高,特别是高额消费贷的确用做其他投资,新规范出台后,对中高端房地产市场会有一定冲击,特别是对带有投资目的的购买行为将会有明显的约束作用。需要提醒市民,骗贷行为一旦被监管部门发现,不但贷款被强制收回还有可能造成个人信用受损,导致今后无法获得贷款甚至面临罚款。北京商报记者 孟凡霞/文

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