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政策解读:央行要求银行加快发放房贷
  央行昨日傍晚通过官网发布权威消息称,央行副行长刘士余12日主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工行、农行、中行、建行、交行等15家商业银行参会。
 
  会议要求合理配置信贷资源,优先满足居民首次购买自住房的贷款需求;科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。接受记者采访的房地产业内人士表示,央行的表态有一定的信号意义,但商业银行放贷意愿是否改变存在变数,具体落实情况并不乐观。
 
  央行要求如下:
  一是合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
 
  二是科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。
 
  三是提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
 
  四是有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析。
 
  五是建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。
 
  政策解读:
 
        一、此次央行表态仅是一种姿态
 
         此次以座谈会的方式吹风,而非下发文件通知,让商业银行在政府的指导下和银行盈利之间寻求平衡,而不是行政干预或者直接降准。在如今利率市场化背景下银行资金成本上升,按揭业务银行不怎么赚钱,很多商业银行虽名义上支持按揭,实际上已大幅收缩甚至暂停,直接影响的是有刚性需求的首套购房者及有改善性需求的二套购房者,特别是对前者的影响较大,这与国家整体的房产政策中有保(保刚需)有压(打压投资投机)的方向有矛盾,而在经过媒体的广泛报道后,容易引发社会上的一些不满情绪与疑虑。央行的此事出面,表明了国家政策的一贯性。之所以未采取更为正式的形式,从某种意义上来说,央行和银监会不想被解读为救市的举动,而引发市场对房产走势的一些预期,故监管层领导督导召开了这次会议,只能说明央行表态是一种姿态。
 
        二、银行落实给予配合很难
 
        在房贷明显不赚钱的背景下,除非央行同意放松信贷总规模管控或者直接降准。目前银行按照贷存比确定贷款发放的总额度。按照监管层要求,贷存比以75%为上限,也就是说,贷款除以存款得出的比例,不能高于75%。而由于余额宝为代表的各种“宝宝”分流了活期存款,银行的存款实际处在下降状态。贷存比不放松,各银行的可贷款总额肯定要减少。在额度不足的情况下,银行落实此政策很难。
 
       三、利率不降会加快审批速度
 
        在央行的表态下,各家银行具体的表现会局限在刚需、部分首改购房贷款的审批速度上,提速甚至大幅提速都是大概率事件。从金融搜索平台对各银行房贷的数据监测来看,这个现在已经初露端倪。但是利率下调因为影响因素较多,所以目前全面出现松动下调还需时日。 如郑州推出“为房贷担保”政策,也是这个目的。目前来看郑州的房价并未因这个政策而松动,房贷利率并无变化,倒是放款时间加快了,以前三个月放款时间,现在已经提至一个月。
 
 
  四、短期内刺激房企出货回款
     
       银行在刚需、部分首改领域房贷的提速,很可能在短期内刺激房企出货回款。目前,房地产开发企业不论大小,面临的大都是回款速度问题。万科、中海这样的房地产标杆企业的业绩通报,都显示出了去化速度持续降低的趋势。
 
        五、房价可能保持稳定
      
      在短期价格筑底之后,开发商的资金链条得以平衡,促销回款的冲动将有所减弱。房价价格可能呈现出一定程度的回升,但是,如果央行不放水,银行出于利润的考虑,也难以大规模的继续加大对住房贷款的支持,而没有银行的支持,市场需求则无法转变成现实购买力,这将促使在一定时间的“长期”内,楼市价格处于一个相对稳定的阶段。
 
      认为,央行的表态具有信号意义,对于房地产市场是个利好,因为市场低迷与信贷紧缩有很大关系。对房产市场影响不大,因为目前难以获得房贷的主要原因是银行信贷成本增加,负债成本高企决定了银行不大可能给购房者太多优惠。除非央行大幅度降低存款准备金率,或者单独设立面向首套房贷客户的非盈利性机构,否则目前房地产贷款难的趋势将继续。

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