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武汉首套房贷款利率出现松动

  “央五条”出台仅一周,就已在江城楼市激起涟漪。连日来,记者走访三镇10多家楼盘调查发现,武汉首套房房贷利率出现松动迹象,虽然设置了提高首付比例、购买理财产品、工资收入是月供金额的两倍等“门槛”,但越来越多的银行开始对购买首套房的市民敞开了基准利率的大门。

  量价下滑,楼市观望情绪渐浓

  “央五条”释放维稳信号

  去年年底,武汉楼市调控政策不断“加码”,“汉七条”、“公积金新政”相继出台,江城楼市持续火爆的行情随之有所降温。在开启全年楼市行情的“金三月”,房贷收紧的传闻最终落地,各大银行首套房贷款利率出现5%至20%的上浮。而此时,全国多地均出现了“降价潮”,江城楼市观望情绪渐浓。

  在房贷收紧的大背景下,全国楼市均有所降温。国家统计局最新发布数据显示,在部分城市降价冲击下,一季度全国楼市成交出现量价双降:1-3月份,全国商品住宅销售面积同比下降5.7%;住宅销售额同比下降7.7%。

  去年持续火爆的武汉楼市在今年也有所降温。武汉市房管局发布的一季度武房指数显示:2014年一季度,武汉新建商品房平均价格为7563.53元 /平方米,环比上涨0.22%,销售套数为41605套,环比减少23.98%,同比减少2.84%。而亿房网最新数据也显示,今年4月份,武汉主城区商品住宅成交量不足8000套,量价均有所下滑。

  在此背景下,本月12日,中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会,并提出银行要合理配置信贷资源、优先满足首次购买自住商品房的贷款需求、合理定价并及时发放符合条件的个人房贷等5项意见。业内随即解读称,“央五条”释放出维稳房地产市场的信号。

  上浮5%成购房者心理底限

  上月市场难觅基准利率

  “我买的是首套房,最低利率可以做到多少?”五一小长假期间,在南湖建安路上一楼盘销售现场,购房者冯壮还没开始仔细看房,就抛出了当前众多购房者最关注的房贷问题。“对于首套房贷款,和我们楼盘合作的3家银行基本都是将6.55%的基准利率上浮5%。”置业顾问在现场向冯壮解释称,目前各银行在武汉都上调了首套房贷款利率,“如果全款买房,可以在其他全部优惠的基础上再打9.9折,可以省下1万多元”。

  冯壮很快就算了一笔账:他打算申请30年期限的商业贷款100万元,按照6.55%的基准利率,总还款额为228.7万元,支付利息为128.7万元,月供6353.6元;但如果基准利率上浮5%,就意味着要向银行多支付约7.8万元利息,月供则增加了217元。

  冯壮打探了多个楼盘和银行了解到,三大国有银行首套房贷款利率上浮为5%,几家原本宣称上浮15%甚至20%的商业银行,实际操作过程中大多是上浮5%至10%。

  最终,急着买房结婚的冯壮选择了按1.05倍利率贷款买房,“另外两个楼盘的合作银行要上浮10%,比上浮5%还要多出近8万元利息”。“”金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示:在对全国23个热点城市进行的调查中,4月份全国最低房贷利率提高至基准利率的9折,个别银行最高上浮40%。目前仅有9个城市还存在利率优惠,并有16个城市出现停贷现象。

  具体来看,4月武汉市场上难觅首套房基准利率的踪影,大多上浮5%至10%,而二套房最高则上浮20%。

  在三镇多个楼盘,记者随机采访20多名购房者了解到,他们在看房过程中已经普遍接受了首套房贷款利率上浮的事实。不过,这部分刚需购房者对价格较为敏感,基准利率上浮5%成为他们可以接受的“心理价位”,“上浮超过10%的话就只能考虑换房源或换银行”。

  提高首付,或购买理财产品

  贷款利率松动有“门槛”

  据记者调查,“央五条”出台后,3家国有大型银行和8家股份制银行都对基准利率敞开了一扇门,也就是说,首套房贷款可以有条件地享受基准利率。

  昨日,记者走访三镇多家楼盘发现,各楼盘驻点银行均表示,可以对购买首套房的市民按照基准利率发放房贷,但设置了首付提高、购买理财产品、工资收入是月供两倍等门槛。

  在白沙洲片区的华润紫云府,置业顾问表示,业主可选择从与楼盘合作的3家银行贷款,如果是首套房,有两种方法享受到基准利率:首付款至少提高到四成;通过银行购买保险等理财产品。

  在光谷保利时代,记者以购房者身份询问房贷利率,置业顾问称,如果是首套房,“银行会考察贷款人工作单位,公务员或事业单位员工拿到基准利率的可能性较大,如果贷款人月收入稳定在按揭还款金额两倍以上,执行基准利率问题不大”。

  与星汇云锦、观澜国际合作的几家银行则表示,针对首套房客户,首付四成可享受基准利率;如果购买者只能三成首付,则利率必须要上浮5%至10%,不过愿意在贷款银行购买理财、保险产品,也可拿到基准利率。

  一家股份制银行王家湾支行负责个贷业务的经理告诉记者,银行为首套房基准利率设置“门槛”是为了拉动其他业务,一般而言,贷款额度在百万元以内,通常要购买5万元理财产品,如果贷款额度超过百万元,则至少要购买10万元的理财产品。

  融侨城楼盘营销负责人表示,从目前市场情况来看,江城楼市库存量处于健康合理水平,市场需求也比较旺盛,只是目前绝大多数购房者都陷入了观望情绪中,银行对首套房贷款执行基准利率设置“门槛”,是为了降低自身风险,“对于提高首付比例、购买银行理财产品、信用记录良好的优质客户,一般都能享受到基准利率。”

  “央五条”利好初步显现

  专家称需出台配套细则

  湖北省房地产经济学会专家委员会委员殷跃建认为,近期武汉个人首套房贷款利率松动,实际上是“央五条”带来利好的结果。殷跃建表示,央行此次重申“优先满足首次购买普通商品房贷款需求”等指导性意见,这种利好预期是针对目前楼市胶着僵持状态而提出来的。最近十年以来,个人住房贷款实际上是银行信用度最高的优质贷款产品,之所以出现房贷利率的调整,根本原因还是存贷差变小,银行利润空间有所减小,“目前武汉楼市供需比为1.02,市场供需情况稳定,银行信贷杠杆出现大幅调整的可能性不大”。

  湖北省社科院经济研究所副所长叶学平表示,“央五条”强调的优先保障民生,同时实行差别化的信贷政策,这有助于减轻刚需购房者购房负担,同时抑制投机投资型购房需求,整体上是通过房贷政策把房地产市场引导至更好的发展方向,无疑将带来利好。

  中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政指出,不管是“国五条”、“国八条”还是“汉七条”,历次楼市调控政策都会强调保障首套房购房需求。但是,目前个人房贷业务利润空间缩小、资金成本高企的背景下,各银行更倾向于将资金发放至利率更高的小微企业贷款等业务领域,以实现利润最大化。“央五条”属于框架指导意见,虽然利好楼市,但如果要各银行强有力地执行,仍需要出台具体的配套细则。

  实际上,央行“优待首套房贷款政策”的提法并非首次。2012年初,央行也曾明确提及满足首次购房家庭的贷款需求,随后中国房地产市场再次出现量价齐升。

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