贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 住建部要放开部分城市限购 会不会刺激房价?
住建部要放开部分城市限购 会不会刺激房价?
  据《南方周末》报道:援引住建部人士称,除北上广深等一线城市以外,其他城市限购可以自行调节。另住建部副部长仇保兴在一次内部发言中表示,本届政府已经将限购放松与否的权力交给了地方政府,要尽可能避免行政措施对市场的干预。自年初以来,部里的定调就是“ 除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整,部里正在观察研究,但依然不会发文表示限购退出”。
 
     住建部为何要放开部分城市限购
 
     自今年3月份起,杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来,楼市寒意袭人。随着房地产市场日益降温,已经陆续有至少8个地方政府开始为房地产松绑。铜陵、宁波、天津滨海新区、南宁、杭州萧山、无锡、郑州、扬州等市均以书面或口头通知的形式放宽了限购。认为,在今年国内楼市冷却的速度远超预期的背景下,住建部提出放开部分城市限购,大有“救市”的味道,理由如下:
 
     第一、楼市下跌,地方土地财政吃紧
 
     土地出让金是地方政府的命根子,2012年接近一半的地方财政收入是来自土地出让金。如果房价下降,地方政府财政收入可能会受到非常大的影响。房价下跌会导致地价下跌。而很多政府性债务是由土地进行担保的,房价大幅度下跌可能会导致地方政府在银行的抵押物价值缩水,最终或引发地方债务偿还危机。限购政策放开或许刺激房市交易量,达到救市效果。
 
     第二、房产商联合要求政府救市
 
         目前银行惜贷也间接影响到了开发商。因为银行放贷的速度下降,导致开发商现金流的周转速度下降,过去商业贷款一般1个月下来,现在普遍要3个月到半年,现金流的周转速度放缓,其实就是在减少开发商的利润,这让一些追求高速周转的开发商不得不慎重考虑降价。在销售惨淡压力下,随之而来的银行信贷风险加大,一些中小房企开发商将面临资金回款压力的增加,或将引发房地产行业的洗牌,楼市成交的下滑不可避免的让土地成交冷淡,而土地出让金占地方政府财政收入比例较高,因此不少地方政府“坐不住了”,纷纷出招:出台政策放松调控、约谈开发商以稳定楼市、出台一些政策减轻开发商资金压力等等,房产商趁机要求政府救市。
 
          第三、又一次曲线“救市”行为
 
           5月12日央行的座谈会及“央五条”,对于维护正常的房贷秩序,有一定的正面作用,能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力,同时也发出了稳楼市的信号。住建部放开限购政策,也同样是内部发言,而非明确发文。两种行为有异曲同工之效,短期内并不能阻止房地产市场的降温态势,但是显示了政府一种曲线“救市”行为。
 
    放开部分城市限购会不会刺激房价
 
     如若限购退出,楼市会不会再次暴涨?认为在目前限贷紧张的情况下,即使政府放开限购政策、下调二套房首付比例等应对手段来救市也可能收效甚微,房地产很可能会出现价格加速下跌的现象,房价拐点有望今年形成。但如果信贷再次放宽,很有可能房地产市场再现明显上涨,理由如下:
    
     第一、银行信贷是影响地产市场最关键因素
 
  银行信贷紧缩对市场影响程度要远超限购政策,房贷利率的降低能促进楼市的活跃,而房贷利率收紧能遏制楼市的快速上涨。从房地产发展的历史上看,信贷收紧的年份房价一路走低,而信贷相对宽松的年份,房价则一路高涨。
 
  第二、政策救市对房市影响不大
 
  首先,政府放开限购政策的效果可能会较小。即使杭州、长沙、温州等个别城市欲放开限购,对全国销量的拉动也是很小部分。另外从温州去年放开二套房限购的经验来看,只是使短期内地产销量有所反弹,今年地产销量又重新出现负增长。其次,下调二套房首付比例(从七成降至六成)的效果也较为有限,因为当前购房人群中首套自住房占比过半,改善性二套房不足四成。除非全国各地全面降低二套房首付成数,否则销售颓势难以改变。
 
  第三、资金面上看,房地产业将迎来资金最紧张的一年
 
  房地产开发贷款紧张、按揭贷款全面收紧、公积金贷款也将出台“新政”收紧额度。目前的“房贷荒”导致购房者贷款、开发商融资这两条房市融资链条均有断裂风险,房地产业将迎来资金最紧张的一年。
 
  第四、楼价下降预期明显,购买者观望情绪浓重
 
  购房者对房价的预期,受制于经济增长速度、政府调控政策、楼市供求关系等多种因素的影响。今年年初以来楼市成交量出现“普跌”,成交不给力的同时,降价消息也弥散开来,加上房贷的持续收紧,让消费者认为房价或许已经见顶的预期增强,更多购房者开始持观望心态。
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