贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 盘点上半年楼市“五大最政策”
盘点上半年楼市“五大最政策”

  2014年上半年,房地产市场政策面风生水起,继“两会”上中央提出“分类调控”后,地方政府纷纷自主出台调整政策,集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面;对于更为重要的资金层面,中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。总体来说,“微刺激”、“双向调控”将成常态,政府大规模刺激措施或者全面降准这种大力度措施出台的可能性不大,而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大。

  以下分享上半年中国房地产五大“最政策”。

  最“迫切”的政策——限购松绑

  国家统计局近日发布的数据显示,1-5月全国房地产开发投资同比增速较前4个月回落1.7个百分点,创57个月新低纪录。同时,房地产销售面积也同比下降。在房地产市场承压下行的背景下,一些三四线城市面对高企的库存已经悄然开始微调限购政策。缘起于2009年、2010年左右抑制投机需求的限购政策是否仍有持续的必要,近期也引起讨论。

  业界认为,多个地方频频试水放松限购,已经证明地方的急切性。而限购放松和中央“分类调控”、让市场在资源配置中发挥决定性作用并不违背。中国房地产业协会一位资深人士不久前也谈到,限价、限购等行政性手段迟早是要退出的,这也贴近改革的方向。

  终于,经过一番可笑的试探之后,呼和浩特市成为了第一个公开放开限购的城市。对此,呼和浩特市房地产开发监督管理处处长冀罕钢说:“市场需要限购,我们及时落实国家相关部委的通知,市场不需要限购,我们也应及时做好引导工作,以便推动房地产市场健康发展,让群众走出误区。”

  7月2日,一份署名为济南市城乡建设委员会的《关于对我市商品房限购政策进行调整的请示》文件从网上传出。文件建议济南全市解除新建商品住房与存量住房的限购,济南市领导已签字批阅:同意城乡建委建议,加强后续管理,防止大起大落。当日晚间,济南市城乡建设委员会网站对此消息进行了回应。我市拟对现行房地产市场调控政策进行调整。为促进济南市房地产市场健康稳定发展,我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法,待确定后实施。

  如果两个城市均没有受到上面的批评,那么用不了多久,陆续的会有大批销售不畅的城市加入放开限购的大军,有人甚至预计,限购政策可能会在除一线城市和超1000万人口城市依然存在外,其他城市都有可能逐渐被取消。

  点评:楼市下行几成定局,房地产业现在处于一个前期调控政策的消化期,一些房价已经显露理性回归势头的城市,调控政策松动一些又何妨?

  最“忌惮”的政策——房产税

  日前,财政部部长楼继伟向全国人大常委会报告2013年中央决算时指出,下一步将配合做好房产税立法相关工作。结合6月份国土部正式启动不动产登记信息平台建设的研究和设计工作,加上国家有关部门也已经明确全国住房信息联网将在2020年前完成。业内预测,房产税的推进在最近一两年将会有大动作。

  其实,房产税早已在上海和重庆两个大型城市试点,不过根据房产税开征最新消息显示,房产税在这两个城市试点的三年时间里,其成效可以说微乎其微。其实在上海和重庆试点的房产税并不是完整的,因为存量房没有征税,它可是最应该征税的。大家都期盼着房产税开征后炒房客和房叔、房婶们手里的房子能被迫出手,以增大市场供应达到拉低房价的作用,倘若房地产泡沫继续膨胀,那房产税也将失去意义。

  最新消息显示,备受关注的《不动产登记条例》将于年内完成立法。而伴随着《条例》的推进,与之相关的房产税试点扩围的准备工作也开始启动。针对近日有媒体称全国人大、财政部、国家税务总局等正就房产税展开密集调研的话题,国家税务总局的一位内部人士表示“的确有这回事,但不便透露具体细节”。事实上,在今年国土部不动产登记局挂牌后,就有专家认为,“不动产统一登记能为征收房产税提供帮助”。而财政部财政科学研究所所长贾康也认为,房产税改革大方向已定,与之呼应的正是不动产登记的推进。而最近部委关于“个人住房房产税改革试点范围”的表态,也被专家解读为房产税试点将扩围。

  点评:房产既和土地财政相关,也和民众的公共福利相关,问题混杂不清。在税收目标不够清晰、土地国有化等情况下,房产税开征在执行中可能会遇到一些意想不到的困难,但开征房产税是大势所趋。

  最“争议”的政策——以房养老

  去年9月,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点,并由保监会作为此项工作的牵头部门。但此后,不仅业内对其可行性争论不已,公众更是以较为激烈的态度来谈论这一话题。

  近日,保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,宣布从7月1日起在北京、上海、广州、武汉四地正式开展为期两年的试点,投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。在保险公司试点资格方面,保监会表示需满足7个条件,如已开业满5年,注册资本不少于20亿元,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。保监会相关负责人表示,试点通过保险以房养老,意在给有意愿、有需求的老年人提供一种自愿选择和金融工具,带有市场化的性质,并不意味政府“不管养老”。目前,国内外都缺乏相关的经验,保险公司对此态度谨慎。推出产品和试点,只是为完善第三支柱体系提供选择的机会和可能。

  今年3月,在参与人数众多的新浪微博话题讨论组里,有超过4000名网友参与了“以房养老”的接受度调查,其中有超过67.9%的网民对“以房养老”的态度为“无法接受”。他们认为,一方面是“以房养老”不太适用于当前的现状,如无法评估未来的房价;另一方面,在中国人传统观念里,将自己居住多年的房产抵押出去,无法留给子女,这样的现实难以接受。

  事实上,除了中国人对这种养老模式较低的接受程度外,保险公司对这个“新事物”也多持观望态度。第一个担心就是房价下跌、抵押物会缩水;第二个担心是中国的土地使用权只有70年,有的甚至只有40年或者50年;第三个担心是房屋产权不清晰,老人去世后,子女再纠缠,不搬出去怎么办。此外,还有一个风险是通胀风险。保险公司面临的具体操作问题的确相当复杂。

  点评:缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产,增加老人积蓄……“以房养老”看上去很美,但推行起来却任重道远。首先,以房养老是一个小众的商业养老产品,不是所有老年人都适合;其次,以房养老模式要发展必须依靠国家的政策支持和大量资金的介入,仅靠商业运营难以发展起来;最后,由于未来房价走势不明朗,以房养老的模式有待进一步观察。

  最“坑爹”的政策——学区房与小学、初中划片入学

  这是一个让中国家长焦虑的词,也是一个在楼市堪称传奇的词,无论楼市如何变幻莫测,它似乎始终“坚挺不倒”,这就是“学区房”。2014年2月,教育部发布了《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》和《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》,要求北京、上海等19个重点大城市做好义务教育免试就近入学工作,并列出小学和初中划片就近入学的时间表和具体指标。消息一出,引发了全社会特别是学生家长们的高度关注。

  近两年,有关天价学区房的报道屡见不鲜。最近,有消息称,学区房价格最高已经达到了30万元一平米的天价!报道中提到的30万元一平米的学区房位于北京市西城区新文化街,这个地区是网传北京市重点小学排名第一的北京第二实验小学所在地。同样地段,非实验二小学区房的楼房价格只有六七万元左右。

  学区房价格一路上涨,这是近来各地一系列意图促进教育公平的政策的另一个“成果”。家长为此苦不堪言。众所周知,在基础教育阶段,很多人为了孩子能够得到更优质的教育资源,不惜采取各种手段。从教改新政的政策意图来看,一个重要的目标就是要革除积弊,推进教育公平。包括小学就近入学、小升初多校划片入学、取消“共建生”等政策,即是希望能在最大程度上减少乃至杜绝“条子生”、“票子生”。

  当然,短期内很多人一窝蜂地购买学区房导致房价畸形上涨,这是应该需要注意的现象。对此,有些地方政府出台了相应的政策,比如入学不仅看房屋产权,还需具备一定的购买年限。通过这些限制手段来避免一窝蜂买学区房的现象。不过,这些举措,同学区政策一样,都是短时间内教育资源无法实现均匀分配背景下的权宜之计。

  点评:学区房价格普遍偏高,购置学区房需有一定经济实力,对很多家庭来说,这是不小的经济负担。“孟母们”在为孩子选择学区房时,首先要做理性的考量,最好的未必适合孩子,适合孩子的才是最好的。其次,在购买学区房前,要注意所购房源是否能划入理想学校的招生区域范围。购房前应到区教育局查询清楚招生政策,留意各名校近几年来的招生范围。同时,还要注意户口的迁移问题,大部分的情况下,入读小学与房产证和户口挂钩。最后,家长在提前做好功课了解房源信息后,还要做好周密考察,谨慎防范风险。

  最“无奈”的政策——整治“群租房”

  像北京这样的大都市,治理群租房乱象这样的话题可谓是老生常谈,说到群租房治理,大多数人的印象可能只有两个字:拆和赶。拆是拆掉群租房的各种隔断,恢复房屋原本的结构;赶是赶走群租的房客,让他们选择租金更高的单元楼房,或者到偏僻的城郊租平房居住。大城市外来人员多,而房价高、房租贵,居大不易。于是,他们的低成本居住需求催生了群租行为,由此引发了诸如消防、治安、卫生等问题。需求不可忽视,问题不可不治。

  整治群租,一些地方已经开出了药方。比如,最近上海探索代理经租业务模式,鼓励社会专业机构、物业服务企业等,收储社会闲置房源,开展居住房屋代理经租业务。北京也提出了“N+1”的新型治理模式,也就是在治理过程中,如果房主配合整改,自拆群租房,可以按照“N+1”模式,将面积较大的客厅或饭厅隔出一个房间,两居室变三居室,三居室变四居室。但是,这种模式必须在满足消防安全,采光、透气正常的前提下进行。

  目前北京有18万人住在违法群租房里,而这18万人中有八成属于青年流动人口。事实上,对群租房的刚性需求大正是群租房难以整治的一个重要原因。这些住在群租房里的年轻人,为了自己的梦想,在这个城市里,痛并快乐着。我们每天都在努力、改变机会、创造现状,却每日抱怨重重。我们兢兢业业地低头劳作,失去对生活趣味的感受。不少人陷入抱怨中。每天,社会的各个细胞都在忙碌,政府整治群租,大动干戈,不留情面。年轻人在夹缝中生存,怨念十足。社会的各个细胞都在努力,却制造了一组又一组的对立。

  点评:大城市外来人口过度扎堆,导致群租问题。强行整治群租只是治标不治本。治本之策还是在于纾解大城市过于集聚的资源,增加中小城市的发展机会。就近城镇化,只有这样才能从根上解决群租问题。

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