贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 观点:即使房价腰斩中国楼市也不会崩盘
观点:即使房价腰斩中国楼市也不会崩盘

  最近,关于中国房价的回调,出现了各种不同的声音,其中最主要的关键词,包括了“崩盘”、“拐点”、“银行破产”、“调整”、“理性回归”等……从字面上看起来,这些词似乎都在“看空”楼市,其实却并不尽然!

  为什么不会崩盘

  首先解释一下什么叫崩盘?非常明确,崩盘就是指系统性崩溃。比如美国2008年次贷危机引发的金融海啸,造成了美国金融系统几乎崩溃,甚至泛滥成全球的金融危机!而中国楼市并不会崩盘!因为中国央行系统比美联储更强有力,拥有足够的手段,如人民币还不能完全自由兑换这样的防火墙,即使中国房价下降50%(即合理回归),也不会造成中国金融系统性的崩溃!

  比如,香港楼市在1997年至2003年下跌6年的周期内,房价累计跌幅高达约70%,租房价格下跌了近50%;负资产人数急速增加,但并未发生所谓的“崩盘”现象;在市场低迷过后,至今仍在正常运行。

  其次,“拐点”所指的是理性回归的开始。而所谓理性回归,就是回到合理的房价收入比(平均房价是家庭年平均收入6倍以下),或合理的租售比(房价为月租金的200倍以下)。按照这几个尺度初步估算,全国平均房价下降50%,便可以达到合理价位,对银行来说不至于发生金融系统的灾难。

  因为,购房者绝大多数是在2011年之前买房的,而这几年的房价至少翻番,银行进行了压力测试,即使房价下跌50%,也只有5%的房价跌到了“水下”(即所欠房贷高于房价)。再进一步说,大部分房子是五年以前购买的,而房价在过去五年中翻了一番。首付平均30%,即使房价下跌70%,大部分住宅的价格仍高于房贷的结欠余额。不过,房价理性回归的过程不可能、更不该一步到位,应该是缓慢渐进式的,力争将回归时的副作用降到最低。

  从方方面面来分析,中国楼市不可能崩盘,国有大银行更不会破产!中国楼市需要的是理性回归,因为长期过热的楼市,过高的房价,将绑架实体经济,引发金融、甚至经济危机,阻碍中国经济可持续的健康发展,显然成了妨碍全球第二大经济体增长的主要因素之一。

  高房价是货币泛滥和通胀的根源

  从货币层面来看,只要稍有现代货币系统与银行常识都知道:由于商业银行的“乘数效应”,事实上90%以上的货币是银行“创造出来”的,而货币超发在货币总量中比例并不大。越多的人通过房屋贷款购房产,就等于越多的人参与了乘数效应。

  由于广义货币(M2)和基础货币完全是两个概念,基础货币是印刷出来的钞票,而广义货币只是一个记账的数字,与钞票的印刷关系并不大。银行在放贷后,企业借到了钱款并不会马上使用,而是又会把钱存回银行,这样银行又增加了一笔存款。所以银行每放出一次贷款,存款也会增加一次。

  所以我们把广义货币和基础货币的比例称之为“货币乘数”。这样,从理论上来讲,银行有用不完的钱,货币乘数可以无限扩大。但货币乘数无限大,金融风险也会无限大,如果最原始的存款被抽回,所有的循环链条就会崩溃。

  比如在一线城市购买一套房,贷款需要二、三百万,这就创造了数百万的M2。二线城市每个买房家庭大约需求创造近100万的M2,三线城市大概要创造近50万的M2。全国这么多贷款买房的家庭,他们究竟创造了多少个M2?中国今年5月广义货币(M2)高达到116万亿的天文数字,显然与中国的高房价有着直接的关系!

  房地产泡沫,毫无疑问,是中国经济的阿克琉斯之踵(死穴),房价越高货币越泛滥,高房价是货币泛滥和通胀的根源,而不是结果!

  最后,特别要说的是,这样的逐渐理性回归,恰恰可以阻挡国际热钱对中国楼市的炒作、甚至恶意的做空以图“抄底”,让它们无底可炒!如果还有国际热钱企图继续投机炒作中国楼市,那它们将烂在中国!

 

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