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北京拟新规:新配售型保障房不得上市交易 政府收回
  昨天,市人大常委会发布消息,《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》(以下简称《草案》)定于7月16日至7月22日,公开征求社会各界意见和建议。北京市住建委主任杨斌在对《草案》进行说明时表示,对于配售型保障房实行封闭管理,房屋只能用于自住,不得上市出售,不得出租、出借、赠与、擅自调换或改变房屋用途。此外,明确取消保障房申请对象收入标准,规定本市城镇户籍家庭和个人,无房或住房困难的,均可申请。
 
  □焦点
 
  保障方式
 
  “一租一售一补”三种方式
 
  关于保障方式,杨斌说明称,《草案》规定政府提供配租型保障性住房、配售型保障性住房和租赁补贴,即“一租一售一补”三种保障方式。保障性住房由原来的经济适用住房、限价商品住房两种配售型保障房,和廉租房、公租房两种配租型保障房,合并统一为“一租”、“一售”两类保障房。
 
  此外,由于目前又增加了自住型商品房等房源形式,杨斌称,经适房和限价房备案家庭原则上通过原方式解决住房问题,申请购买封闭运行配售型保障房的,优先予以保障,也可通过承租配租型保障性住房、购买自住型商品房解决住房困难问题。
 
  申请标准
 
  全国首创不以收入标准衡量
 
  《草案》中对于保障房申请家庭未限定收入标准。杨斌在说明中称,草案从维护居民基本住房权利的高度,取消了收入准入标准,规定本市城镇户籍家庭和个人,无房或者住房困难的,均可以申请保障性住房,体现了平等保障原则,在全国属于首创。
 
  何为住房困难?杨斌称,考虑到保障家庭困难程度,遵循公平原则,按照申请家庭和个人申请时间、收入以及申请人父母、成年子女住房情况等,从低到高、分阶段予以保障。此外,按照居住证制度,享有基本住房保障公共服务的非本市户籍人员,可以申请配租型保障性住房,具体条件由各区、县人民政府制定,并报市住房保障行政管理部门备案。
 
  上市交易
 
  确需转让由政府回购再配售
 
  《草案》中规定,配售型保障性住房,是指保障家庭按照政府确定的销售价格购买,退出时由政府组织回购的住房。配售型保障性住房只能用于家庭自住,不得转让、赠与、出租、出借、擅自调换或者改变房屋居住用途。
 
  杨斌在说明中称,配售型保障房供应对象为本市城镇户籍的无房家庭,且未享受过任何福利分房或配售过保障房等政策性住房,分配实行项目登记制。配售型保障房实行封闭管理,房屋只能用于自住,不得上市出售,不得出租、出借、赠与、擅自调换或改变房屋用途;确需转让的,政府予以回购或再配售。
 
  >>政策释疑
 
  新房新办法老房老办法
 
  在保障房历史上,北京曾出现过“经适房”、“两限房”。这两类保障房当时都明确规定,取得房产证和完税“满五年”,在缴纳一定收益基础上可上市销售。但新的《草案》中则拟规定,配售型保障房不得上市出售。新老政策如何做好衔接?
 
  杨斌称,为做好与现行制度的衔接,实现平稳过渡,按照“新房新办法,老房老办法”的原则,新办法实施后,经适房纳入配售型保障性住房管理,但已摇号、分配、入住的经适房仍按原规定执行;限价房摇号、分配和后期管理仍按原规定执行;公租房、廉租房统称为配租型保障性住房。
 
  □记者追访
 
  首批“满五”两限房8月起上市或遇冷
 
  2009年交付入住的西三旗旗胜家园是北京首批入市的限价商品房,在今年8月“满五年”后将获得上市转让资格。虽然目前已有房主挂牌售房,但价格直追周边二手房,比购房时均价上涨近4倍,加之要缴纳35%增值收益,及高额房源税费,如让买家承担,购房者多半不会“买账”。
 
  2007年起,北京推出限房价、限套型面积的“两限房”。这批房源2008年摇号配售、2009年开始入住,包括旗胜家园在内,全市首批限价房涉及9个项目,共计约2.7万套。为防止投机行为,当时出台的限价房管理办法中特别要求:限价房在取得房产证或完税满5年的,才可上市交易。
 
  今年,作为首个达到“满五年”条件的限价房项目,旗胜家园的一些房源已登上了本市大型中介公司房源系统。已挂牌房源套型面积基本是八九十平方米的两居室和三居室,售价在255万元到330万元之间。单价与周边二手房接近,达到3万/平方米,比购房时6350元/平方米的均价涨了近4倍。
 
  但有业内人士对两限房上市前景并不看好。作为“满五”两限房上市,须按同地段普通商品住房指导价与限价房购买价格之差的35%向政府上缴土地收益金,且目前挂牌的多数两限房都不是家庭唯一住房,交易时还需要差额缴纳20%的个税,“不唯一”限价房55%的增值收益须缴纳。
 
  住房管理部门相关负责人表示,按照规定,增值收益以及税费都应由卖方承担。但业内人士表示,二手房交易已形成“买方承担税费”的行业潜规则。在这样的情况下,如果房主不在价格上调低,购房者多半不会认账买二手限价房。
 
  >>算账
 
  样本:一套旗胜家园两限房面积:90平米
 
  购入价格:6350元/平米
 
  挂牌价格:36000元/平米
 
  地区指导价:18000元/平米
 
  这套房上市所需缴纳土地收益金=(普通商品住房指导价-限价房价格)×房屋建筑面积×35%=(18000-6350)元×35%×90平方米=366975元。
 
  一旦这笔不菲的费用由购房人负担,则卖方可获得非常可观的增值收益=(36000-6350)元×90平方米=2668500元。
 
 
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