贷款 贷款攻略 购房贷款 商业贷款 房贷面签时银行最爱“找茬”的四大问题,贷款就是这么被拒的!
房贷面签时银行最爱“找茬”的四大问题,贷款就是这么被拒的!

申请贷款买房的时候,购房人需要带上各种资料到银行面谈签约,这个过程叫房贷面签,房贷面签过程中,有一些条件是银行最爱拿过来说事的,而且也是很多贷款人最容易出现问题的地方,房贷君(fangdai123)为大家支招解答。

1、征信记录——个人信用的标签

贷款人的征信记录是其个人信用的标签,通常银行会审查贷款人5年内的贷款记录和2年内信用卡记录,严格点的会看更长期限内的征信。需要注意的是,连续3次或者累计6次逾期属于严重征信不良,会被银行拒贷。

并且银行是家庭为单位查询征信情况,比如已婚的,贷款人本人和配偶的征信都要查,贷款人信用良好,配偶信用不良,同样会影响审批。好的信用记录,可以判断出借款人家庭的消费习惯,是银行必查的项目。

2、收入证明、银行流水——还款能力的代名词

借款人的收入、银行流水也是银行重点审查的项目,它们是其还款能力的代名词。一般来说,月收入≥房贷月供X2,如果借款人正在偿还其他贷款,则要求月收入≥(现有贷款+房贷月供)X2。

正如上面所说,银行是以家庭为单位审查的,如果是已婚人士,一个人的收入不够,可以用两个人的,两人月收入之和至少是房贷月供两倍就可以。

银行流水方面,一般会要求6个月以上的流水,流水可以体现借款人的收入和消费情况,所以房贷君建议尽量用流水较多的银行卡,这样就能证明你每月固定日期都有收入进账,如果整体流水不够的话,可以一次性往银行卡里存点钱后,再开具流水。

3、现有房屋状况——确定贷款首付、贷款利率

除了征信、流水等比较常规的条件,还有一点相当重要,那就是贷款人家庭现有房屋状况,因为如果购买的是二套房,那么贷款利率、首付比例都会比首套房高,购房成本相对高一些。

那么如何确定现有房屋状况呢?今年在政策上发生了很大变动,有些城市规定“认房认贷”,意思是只要在在房产登记部门查到的名下无房,在银行系统查到无贷款记录,买房就会被认定为首套房,享受首套房贷款政策。购买第二套住房的,要提供第一次购房的产权证,借款合同,首套房贷款已还清的要提供贷款结清证明,在“认房认贷”城市,名下有住房,或者有贷款记录以及贷款记录已结清的,都被认定为二套房。因此购房人在买房前,要了解清楚所在城市对于住房状况的要求,这关系到自己的购房成本。

4、婚姻状况——影响以上三点

上面三点,征信记录、收入情况、住房状况,都离不开“以家庭为单位”这个要求,因此接下来要说的婚姻状况也是审查的重点,已婚人士或者有过婚姻历史的购房人,需要提供结婚证或者离婚证+离婚协议或法院判决书,结婚证跟离婚证很容易理解,前者是已婚人士购房的婚姻证明,后者是过往婚姻的时间证明,而离婚协议跟法院判决书,是对过往婚姻中涉及房产归属的重要证明。

此前,有城市出现“假离婚买房”的情况,部分银行为此作出规定:对于离婚人士申请首套房贷的,必须离婚满一年以上才能放贷,这样尽管离婚人士名下无房产,但是必须在离婚一年以上才符合首套房贷发放标准,堵住了“疑似假离婚买房”的漏洞。

关于以家庭为单位,还需要注意以下几点:

一是银行会查未成年子女名下房产情况,比如购房人户籍在北京,其未成年子女名下有1套房产,购房人名下也有1套房产,就超出了限购要求,银行将不予贷款。

二是若购房人已经离婚,其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致,需要到小区所在物业开具证明,证明为同一套住房的地址。

房贷君在这提醒各位,房贷面签实际上是银行对借款人综合情况的评估过程,提供真实有效的贷款材料是必要的前提条件,弄虚作假会直接影响到以后的贷款流程,严重的还要负刑事责任。今年政策的一个大方向是“因城施策”,因此各地银行在面签过程中的要求也会有差异,建议事先咨询负责贷款的信贷员,他们对购房人的情况更为了解,可以有针对性的回答一些房贷相关的问题。

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