贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 抵押虽易,注销不易,且贷且珍惜——XX公司房产抵押注销办事记
抵押虽易,注销不易,且贷且珍惜——XX公司房产抵押注销办事记

文/陕西融德律师事务所 张旭娟

历史总是给人以警醒,即使这段历史只属于个体。之所以发出此感慨,源于笔者头顶似火骄阳,在西安高温悄然位列全国第一时,提着沉甸甸的资料奔波于各个办事部门和银行,只为XX公司数十年前房产抵押的注销工作努力,从无数汗流浃背的瞬间,体悟出抵押注销的这条路远没有我们想的那么容易。

XX公司身份比较特殊,属中外合作经营企业,且有明确的经营期限,《城市房地产抵押管理办法》第十五条“以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,但企业章程另有规定的除外。”第十七条“有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限”,即使有如此严格的规定,在XX公司房产证的登记记录里,仍然有密密麻麻、缺乏完备资料的抵押贷款记录,从这些记录出发,笔者开始了申请抵押注销的漫漫之路:

一、理顺XX公司房产现存的抵押记录,重点核实未予注销的抵押,此项工作主要在市房屋产权产籍管理中心完成。

1、档案科:以XX公司工作人员身份申请查询房产抵押全部记录(注:如果以代理律师身份查询,则需经法制科历时一个月的审查,耗时误事),提供公司介绍信及本人身份证,以公司房产证复印件作为检索依据,由该科室窗口工作人员打印电子系统查询记录并加盖房管局公章。

2、抵押科:以前述查询资料申请核对房产证记录,查明现存未予注销的抵押记录有几笔,分别在何处抵押、抵押期限、金额、抵押房产范围等。(注:如公司房产证相关资料不在抵押科,则前往档案科询问资料是否因历史遗留问题被单独保存。)

通过以上查询及核对,发现XX公司尚存两笔房产抵押记录未予注销,分别为工商银行某支行和交通银行某分行。

二、与XX公司工作人员联系,通过公司资料库、财务账款往来记录等核对,查询与此两笔抵押相关的资料。

该项工作因XX公司资料遗失等原因,无法正常推进。在此善意提醒:无论公司何种性质、规模大小、经营管理是否严格、规章制度是否完善,对与公司相关的账务往来、业务资料等请一定妥善保管,避免遗失带来的不必要的麻烦。

三、以查询到的两家银行作为切入口,试图找寻XX公司当年在银行的抵押贷款记录。

以代理律师身份,携带全套授权资料前往查询。一般来说,银行大厅及窗口工作人员无法提供协助,对于公司的抵押贷款,需要银行的公司信贷业务部门工作人员查询,他们需要借款合同编号、抵押合同编号、房屋他项权证号等其一,通过上述编号完成初步检索,如检索确实已还清贷款,才可协助进行抵押注销。

1、对于交通银行某分行的抵押贷款记录,历经周折,通过XX公司工作人员资料查找和房管局资料排查,最终通过抵押合同编号查询该笔抵押属于为个人贷款提供担保,贷款已在约定期限内还清,房屋他项权证书原件尚在银行,手续基本齐全,可以准备抵押注销的申请工作。(注:房屋他项权证书非常重要,在办理抵押注销时必须提供原件,原件丢失就需登报公示,后面会详细介绍)

2、对于工商银行某支行的抵押贷款,就面临最难的查询之路。根据工行某支行公司信贷业务部门的工作人员查询,在现有系统内未查到XX公司的抵押贷款记录,后通过其档案库,找到数十年前银行在《陕西日报》与XX资产管理公司《债权转让通知暨债权催收联合公告》,其中关于XX公司的债务记录或与房产证未注销的抵押记录吻合(时间及金额较为吻合)。

在此提醒,如果银行未查询到抵押贷款记录,请尝试查询其与资产管理公司的债权转让记录,各个银行通常会与几家资产管理公司存在业务往来,对于银行难以收回的贷款,在最后处理坏账时会由资产管理公司接盘。

四、资产管理公司协助查询其接手债权后的处置情况

拿到《债权转让通知暨债权催收联合公告》后不必惊喜,因为资产管理公司不会因为一纸公告就会提供协助。资产管理公司在接收银行的转让债权后,通常会以打包形式分给其下的各个项目部,再由项目部业务人员具体负责几笔债权的处置。因此,一定要找到负责此笔债权的资产管理公司业务人员,并尽力与其取得联系,才能在数十年前的档案库里找到该笔债权的全部资料。

资产管理公司的债权拍卖。资产管理公司在接收债权后,如在一定期限内仍未有效处置,则会通过拍卖将此笔债权再次转让或通过诉讼申请强制执行。XX公司即是历经数次债权人变更,最终在资产管理公司拍卖后,通过拍卖受让公司将债务履行完毕。

五、房屋他项权证原件丢失的补救——已看到了办理抵押注销的曙光

经过前述一系列工作,终于将XX公司在工商银行某支行的抵押贷款所有资料收集完备,但因为房屋他项权证原件丢失,必须先向房管局申请登报公示,具体操作流程为:由XX公司工作人员和拍卖受让公司工作人员携带各自授权委托书、关于此笔抵押贷款的情况说明和所有资料(均需加盖两公司印章),由房管局工作人员进行房屋他项权证原件丢失的登报公示,公示期十个工作日后,即可携带报纸及所有资料前往抵押科办理抵押注销。

六、抵押注销及申领房产证

(一)抵押注销

前往房管局抵押科窗口,由抵押人和抵押权人双方(工作)人员携带如下资料办理:

1、《房屋抵押权注销登记申请书》;

2、《房地产他项权利注销身份证明书》;

3、申请人身份证明:

⑴ 自然人提供身份证、军官证、士兵证、护照等;

⑵ 法人及其他组织提供组织机构代码证、企业营业执照、法定代表人身份证、法人授权委托书、代理人身份证等;

4、银行或其债权最后受让单位法人授权委托书;

5、房屋他项权证原件。如原件丢失,则以公示报纸为证。

6、证明房屋抵押权消灭的材料 ;

注:《房屋抵押权注销登记申请书》、《房地产他项权利注销身份证明书》及《授权委托书》在房管局均有申领窗口。

(二)申领房产证

根据抵押科在办理抵押注销业务后出具的《抵押业务受理单》,前往发证窗口申领房产证。

历经前述工作,才得以拿到红彤彤的房产证。如果当初资料齐备,就不用经历这么多的曲折,所以,对于公司办理抵押贷款时,一定要保存好所有资料,贷款还清后及时进行抵押注销,避免历史遗留问题带来的麻烦,警醒虽必要,未雨绸缪更重要。

作者简介:张旭娟律师,毕业于西北政法大学,硕士研究生;主要从事公司企业营运、并购重组法律事务,合同法律事务等。

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